浅析住房抵押贷款证券化

解 艳 屈芳芳

提要本文从美国次贷危机爆发的诱因和发展住房抵押贷款证券化的作用,以及我国发展住房抵押贷款证券化的可行性、必要性和障碍性,浅析MBS应在危机中求发展的观点。

关键词:住房抵押贷款;次贷危机;贷款证券化

中图分类号:F83文献标识码:A

一、对美国次贷危机的回顾

2008年下半年以来,随着美国次贷危机进一步加剧,逐步演化为全球性的金融危机和经济危机。在人们期盼政府救市政策奏效时,难免会产生对这次次贷危机产生的原因进行分析。此次次贷危机的爆发虽然与金融机构的防范不力以及美国宽松的公共政策有关,但和金融衍生品的滥用也有着紧密的联系。

美国次贷危机进一步演化成经济危机有其内在的必然性。其中以资产证券化为代表的金融创新工作的滥用为此次经济危机的爆发埋下了隐患。为了提高银行资产的流动性和避免信用风险,商业银行对其资产进行了证券化,形成了以住房抵押贷款为支撑的证券、资产支持证券等一系列证券化产品,从而将贷款的风险通过证券化转移给了投资者。随着风险的转移,银行贷出的资金也能够迅速地收回,从而使银行有更多的资金用来提供贷款。由于银行的风险能够进行转移,故银行在发放贷款时的审贷标准有所放松,让一些没有资格和无能力偿还的消费者也进入金融房贷市场。同时,一些次级贷款公司也纷纷趁机降低借贷标准,甚至推出零首付贷款,消费者不用提供任何有关偿还能力的证明。这在房市火暴低利率的时候,银行可以获得高额利息收入而不用担心风险。但随着美联储连续17次的加息,使得利率一直攀升,大部分的借款人由于利率的上升给他们造成了很大的负担,违约风险频频发生,从而造成了银行大量的坏账。再加上房市开始降温,很多借款人就算把房子抵押给银行照样造成银行的大量亏损,次级抵押贷款市场出现危机。

二、住房抵押贷款证券化的作用

虽然美国次贷危机爆发的主要原因来自于房地产金融衍生品市场,但美国住房抵押贷款证券化这一衍生品能在这几十年来迅猛发展,不得不承认有它自身的优点。

1、有利于提高商业银行资产的流动性。商业银行的主要业务仍然为存贷款业务。商业银行的存款多为居民的活期储蓄存款,商业银行的贷款主要是长期贷款,这种“短存长贷”的局面容易引起商业银行资产的流动性不足。商业银行的经营在满足安全性和收益性的同时,流动性原则是至上的。如果商业银行的资产失去流动性,必定会对商业银行产生严重的影响。在贷款缺乏二级市场的情况下,商业银行只有打折出售其贷款,商业银行靠出售其贷款和手中的证券都无法满足对资产流动性的需求时,就有可能被挤兑,甚至面临破产的风险。此时,如果商业银行把这些长期信贷通过合理的构建资产池,将其证券化,然后通过发行转手证券将自己的贷款出售给投资者,这样,那些缺乏流动性的长期贷款就会变成流动性强的证券从而在市场上流通;同时也可以提高银行的资金充足率,降低信贷风险。

2、将住房抵押贷款证券化有利于降低借款人的成本。由需求和供给定理可知,如果供给大于需求,在市场竞争的情况下,将会导致市场上这种商品价格的下降,反之亦然,而住房抵押贷款也具有商品的这一特性。如果银行有充足的贷款来提供给借款人,在各银行竞争的情况下将会导致利率的下降,对借款人来说将会节约一部分成本。当银行资金短缺时将会提高利率来抑制民众借款。资产证券化正好解决了资金来源不足的问题。通过资产证券化,商业银行可以把贷款出售转换成现金,并从事新的贷款业务,这样反复循环,贷款银行便会有不断的资金来用以提供贷款,借款人便可以依据个人的财务状况做出最有利的选择。

3、扩大了投资者的选择空间。我国证券市场的投资者主要为机构投资者。目前我国的机构投资者,如保险基金、退休基金等在考虑收益稳定性的情况下被限制了投资范围,只能局限在国债、高等级的债券投资,投资的品种较为单一。住房抵押贷款证券化的发展,将会扩大它们的投资范围,丰富他们的投资领域。这些机构投资者可以充分利用这些产品增加分散风险、追求高收益的能力。对于个人投资者来说,人们经常将自己手中的储蓄存入银行,通过获得利息来对资金进行保值,经过央行的多次降息,目前国内商业银行的利率已经降到较低水平,人们通过银行很难再达到保值增值的目的。而现有的其他投资品种(股票、债券)由于风险高、回报低等因素使投资者找不到更好的投资领域。住房抵押贷款证券化刚好填补了这一投资品种的空白。

三、我国发展住房抵押贷款证券化的可行性和必要性

1、发展抵押贷款证券化的可行性。首先,住房抵押贷款规模的扩大。要使住房抵押贷款证券化能够发展起来,最重要的因素就是要有相当规模的抵押贷款资产,只有这样才能获得规模效益,节约成本。美国房地产抵押贷款的规模占到GDP的54%以上,这也是美国住房抵押贷款证券化迅速发展的重要原因。其次,随着我国停止福利性分房制度的改革,我国住房市场化的速度也将加快。住房抵押贷款占总贷款额的比率从2000年的3.33%上升到2008年底的10.31%,同时由于政府的鼓励和支持商业性个人住房抵押贷款,在一定程度上也将加快贷款的速度,为证券化奠定物质基础。同时,商业银行也能通过把贷款证券化获得一定的服务费收入。再次,由于我国的投资产品种类单一,而住房抵押贷款又是一种优质的资产,投资者的收入会有一定的保障,故中介机构发行住房抵押贷款支撑证券投资者也容易接受。这些条件给住房抵押贷款证券化提供了可行性。

2、发展住房抵押贷款证券化的必要性

(1)持有抵押贷款具有的风险性。住房抵押贷款虽然有高额的利润,但同时也具有收益的不确定性。首先,持有贷款具有流动性风险。在贷款未进行资产证券化之前,银行承做的抵押贷款通常是以储户的短期存款为主而定期存款的期限多在1年左右,住房抵押贷款的期限有高达30年之久,本金收回的速度很慢,因此两者在期限上存在明显的风险不匹配性。随着人们对住房抵押贷款需求的增加,将会大大影响商业银行资金的周转,形成资金与负债本金流动性不足的风险。其次,持有抵押贷款还使银行承受违约风险。借款人的违约风险是由于借款人延迟或无力偿还贷款而造成的风险。偿付收入比、贷款房价比、还款人职业的稳定性等都将影响借款人的还款能力。此外,贷款期限以及房价的波动性也会对住房抵押贷款的偿付造成影响。再次,提前偿还风险的存在也是进行证券化的动力。提前还本风险虽然不像违约风险那样使贷款人、证券投资者遭受本金损失,但会引起在投资的风险,使贷款者损失利息收入。引起提前还贷的因素很多,住宅的更换、宏观经济状况、利率水平、季节性因素、利率的变动路径、中国人所固有的“无债一身轻”理念等都会造成当借款人在有能力偿还时会发生提前支付行为。

(2)深化金融体制改革的需要。由于养老基金、退休基金、保险基金等机构投资者被限制了投资领域,而在2001年保险收入达2,109亿元,养老基金收入相抵后也达到了1,000亿元,随着存款利率的连续下降,其保值已经成为了重要问题。居民的6万亿储蓄也缺乏有效的投资途径,住房抵押贷款证券化将通过缺乏流动性的资产转为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券,为投资者开辟新的投资渠道。

四、我国进行住房抵押贷款证券化的困境

住房抵押贷款一级市场发展不完善。住房抵押贷款一级市场是进行证券化发展的前提和基础,如果没有良好的住房抵押贷款一级市场的发展,将会使住房抵押贷款证券化成为纸上谈兵。目前,我国资产证券化还处于初级阶段,还有很多因素成为进行住房抵押贷款证券化的障碍。首先,住房抵押贷款标准的不统一。由于我国的住房抵押贷款证券化还处于试点阶段,各地区、各行之间的差异,在具体的操作中还没有形成全国统一的贷款抵押标准。其次,信用体系不完善。我国商业银行很难对借款人的资信进行详细的调查,而且目前我国还缺乏信用担保机制,一旦借款人违约将会对商业银行造成较大的损失。再次,商业银行的动力不足以及我国法律还不完善。目前,我国进行大规模的住房抵押贷款证券化的时机还不是很成熟,但这并不意味着我们要等时机的到来。法律不完善并不一定要等到完善后再发展。所以,我们要积极地创造条件推动我国住房抵押贷款证券化的进程。

目前,我国还没有建立住房抵押贷款二级市场,我们不能因为美国次贷危机的爆发就停止在金融领域的创新。危机本来就是危险中带有机遇,我们应该在加强监管的前提下把握住机遇,稳步推动我国二级市场的发展,推动住房抵押贷款证券化的发展。

(作者单位:河南大学工商管理学院)

主要参考文献:

[1]陈文达,李阿乙,廖咸兴.资产证券化理论与实务[M].北京:中国人民大学出版社.

[2]宾融.住房抵押贷款证券化[M].北京:中国金融出版社,2002.

[3]林楠.住房抵押贷款证券化之必要[J].国际融资,2006.3