浅析人民币升值对我国房地产市场影响

2009-06-25黄开禄

管理观察 2009年35期

黄开禄

摘要:本文主要从人民币升值对我国房地产市场产生的有利影响分析,并通过对国际上日元、台币升值后对当地房地产产生的影响的经验借鉴,提出了发展我国房地产经济的对策与建议。

关键词:人民币升值房地产海外游资

一、人民币升值影响房地产市场的传导途径

人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值——人民币升值预期强化——境外资金进入中国市场并持有境内不动产——境内通胀压力上升——房地产价格上涨——加大人民币的升值压力——人民币升值这样的路线循环进行的。具体来讲,主要存在以下两方面的效应:(一)收入效应和财富效应。在国内需求方面,人民币升值意味着进口商品价格的下降,从而带动国内一般消费品价格的走低,相当于人们的收入增加;财富增多导致物价变得更低,用于购房的可支配收入增加,人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加;(二)价值效应和成本效应。在供给方面,人民币升值将增加开发商的土地储备价值,在建工程和存货价值也会增加;也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格,降低开发商的建设成本。价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。

二、人民币升值影响房地产价格的传导机制

人民币升值影响房地产价格主要通过以下几个渠道来实现:

货币渠道:我国的经济结构特殊,外贸依存度高达60%以上,出口部门的商品受国际市场的制约,不可能形成价格的大幅上扬或下跌。过量投放的货币就只能被非贸易部门吸纳,最终体现在资产价格上,也就是房地产、股票等资产市场。股票市场由于制度的缺陷,不可能吸收这样超量投放的流动资金,于是房地产市场则成了吸纳的主要渠道。从而带来房地产市场的价格快速上涨,而人民币升值有助于减少基础货币的投放,平抑房地产价格过快上涨。

流动性渠道:人民币升值将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场,股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所,最终导致股市上涨,房地产价格上扬。

财富渠道:人民币升值意味着人们的收入增加,财富增多。国内多余货币部分将进入资产领域如股票市场和房地产市场,而国内股市低迷,房地产市场将成为承接资金的主要场所,从而促使房地产价格的上升。

三、日元、台币升值对房地产市场影响的前车之鉴

20世纪80年代,日本经济的高速发展使日元积聚了强劲的升值压力,自1985年日本接受了“广场协议”后,日元持续大幅度升值,吸引了大量国际资本涌入日本。而日元升值使进口商品的价格下跌,带动了一般消费品价格的走低,多余的货币大量进入了资产领域,其中主要投入房地产。在日本国内宽松的货币政策、外汇干预政策和大量国际资本的共同推动下,日本房地产价格飞速上涨,日本国内外投机盛行。这种投机在90年代遭遇到美国和日本房地产的价格下跌,货币泡沫大量转化为房地产泡沫,直接造成了日本经济的持续萧条,对日本经济的影响现在仍未彻底消除。这种经历不仅出现在日本,台湾地区在货币持续升值之后同样经历了由暴涨到暴跌的过程,对经济造成了严重损害。

台湾地区自1985年以来,新台币持续增值,同时对外贸易顺差不断扩大,大批热钱流入台湾套汇,致使货币供应量大幅度增加,如此庞大的持续热钱除了部分套利外,在台湾其他投资渠道不畅的前提下,大量涌入当地房地产市场,最终导致了台湾房地产价格疯狂暴涨。1985年1美元兑40.6元新台币,到1992年1美元兑换新台币24.52元,7年内升值比例达到近70%。台币升值导致台湾房地产价格大幅上涨,1987年台湾房价开始出现大幅上涨,当年房价同比上涨了30%。台北市房价1986年约为71800元,1991年房价上涨到289000元,上涨了约4倍。台湾陆续出台各种措施控制房地产价格,国际游资已经在获得汇率升值和房价飚涨的双重收获后,全身而退,导致台湾经济和房地产同时陷入严重衰退境地,台湾经济和人民长期饱尝其中恶果。

升值对房价的影响是最早持续上涨、然后泡沫形成、最后泡沫破灭、房价下降。韩国、日本、台湾等国家和地区的历史均是如此。

四、人民币升值对我国房地产市场的有利影响

对人民币升值的预期将对直接影响我国的房地产市场,这种影响主要表现在房地产的投资、需求和价格等方面:

1、人民币升值会使外商对我国房地产投资增长迅速

目前,最可能对国内房地产行业产生重要影响的是国际投机资金。由于对人民币继续升值有良好的预期,因为普遍认为人民币值是被严重低估的,按照资本逐利的本性,大量国际投机资金将会进入中国房地产市场,推动房价水涨船高。

2、人民币升值进一步推动对房地产市场需求

一是人民币升值后,最直接的后果是相对增加了人均GDP,带动我国城市化的进程,所以人口的增长和居住需求的提高,将进一步推动自住型需求的扩大;二是投资型需求,人民币升值后,投资人可坐享现成的房地产价值增值,特别是在房地产价格持续上涨的时候,房地产业将更受到投资者的青睐;三是投机型需求,资本具有天生的逐利性,与投资注重市场成长不同,投机是一种只为从转售的买卖差价中获利的短期套利行为。

3、人民币升值将拉升房地产自身价格

人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升,所以房地产作为不动产,将随着人民币升值而同步升值。在资本自由流动的前提下,预期人民币升值的海外游资会选择具有保值增值功能的中国房地产作为重要的配置资产。人民币升值会使进口商品价格下降,进而带动国内消费品价格的下降,国内多余货币部分将用于投资,但因目前国内股市波动太大,房地产将成为承接资金的主要载体,因此投资的增加将拉升房地产价格。

五、基于人民币升值下的我国房地产经济发展的对策与建议

人民币升值是一把明显的双刃剑,我国房地产经济发展既有机遇也有挑战。由于中国房地产经济并未有过这样的经历,所以,短期内人民币升值将打破中国房地产经济的现有发展格局并面临前所未有的考验。为了克服人民币升值对房地产经济带领的不利影响和冲击,避免出现房地产泡沫经济,促使我国房地产经济的持续和健康发展,我们根据上述分析拟从以下几方面提出防范的对策与建议。

(一)加强银行监管,提升国家调控房地产市场和股票市场联动的能力

根据日本泡沫经济破裂的经验,一个最值得我们关注的现象是日本的股市和楼市的联动,这种联动效应加速了日本泡沫经济的破灭。所以,我国应当充分认识股市和楼市的联动效应,加强银行等金融机构的监管,防止房地产市场泡沫的膨胀。

(二)改革现行的外汇管理体制、完善外汇市场

推进以国有银行为主体的金融体系改革、建立灵活的市场汇率机制、推出新的外汇风险产品等一系列措施的组合。

(三)加强对外资的管理

1、限制境外资本进入房地产市场,重点是抑制投机性需求;

2、合理引导外资流向,把外资引向生产性领域;

3、严查虚假进出口贸易,遏制国际游资非正常渠道流入。

(四)建立风险预警机制,提升房地产投资者的风险防范能力。

政府应支持金融机构建立风险预警机制,适时向投资者发出警告,公告有关市场信息,加强对投资者市场风险的教育,调整市场情绪,尽量化解大众的非理性行为。

(五)把外资引向生产性领域,同时加速发展直接融资渠道。

我国政府应尽快支持成立专业性的住房金融机构、担保机构和保险机构,支持建立住房抵押贷款二级市场,加强修改和制定有关房地产金融方面的法律法规,并对房地产金融和房地产市场进行有效监管。◆