夫妻共有不动产项下隐名共有人的保护

石　丹

摘要：由于婚后所得共同所有制的广泛适用，登记在夫妻一方名下的不动产，在其成为夫妻共有财产时，另一方的共有权未能在不动产登记中得以体现，因此，出现了隐名的共有人。由于《婚姻法》上日常家事代理权的范围不够明确，加上《物权法》上善意取得制度的适用，这种隐名共有权难以对抗交易第三人。为了解决此困境，一方面，应将日常家事限于为家庭生活需求的事务；另一方面，有必要在不动产登记事项中增加夫妻财产制类型的备案制度，以解决隐名共有人和相关权利人的权利的失衡问题。

关键词：隐名共有；日常家事；财产制登记

中图分类号：DF55

文献标识码：A

引言

夫妻共有不动产的隐名共有人，指不动产仅登记在夫妻一方名下，根据婚姻财产制的相关规定取得不动产的共有权，而该共有权未在不动产登记薄上予以体现的另一方婚姻当事人。因《婚姻法》上夫妻财产制的对内效力与《物权法》上公示公信原则所保护的“权利外观”间的冲突，物权登记的所有权人与夫妻共有不动产权利人不相吻合，因而造成了隐名共有人的大量出现。

现实中，隐名共有人的权利难以得到有效保障。不动产因其涉及重要的生存利益、具有高昂的市场价格和较大的投资潜力而在夫妻财产中占有重要地位；同时，随着市场经济进一步深化，夫妻共有不动产更加广泛而频繁地进入交易市场，遇到法律对交易安全的保护，隐名共有人的权利难免不受冲击，导致隐名共有人的权利受到侵害的情况时有发生，这是与我国《婚姻法》和《物权法》的立法意图相背离的。如何保护隐名共有人也就成为亟待解决的问

题。

一、 夫妻共有不动产的隐名共有

所谓“隐名共有人”，相对于“登记共有人”，指夫妻共有不动产登记在另一方名下，其共有权未在登记中予以公示的婚姻当事人。笔者认为，共有人隐名有多种成因：

(一) 社会观念上——婚后所得共同所有制符合我国传统观念

从家庭财富角度，夫妻财产的积累是双方共同努力和付出的结果。共同共有强调夫妻双方对共有财产的权利相等，有利于正确评价一方的家务劳动价值，维护夫妻间实质平等；从婚姻关系角度，夫妻双方基于情感上的信任和忠诚，将共有不动产登记在一方名下，不仅是夫妻情感关系的正常反映，有时更是感情关系的证明；从社会现实角度，共同共有有利于保护婚姻中处于经济弱势一方的利益；从我国传统观念角度，婚后所得共同所有制符合我国传统观念中夫妻在经济利益方面的一致性和同一性。故此，当事人和社会公众对共有权隐名问题的默示和放任，造成隐名共有人大量出现。

(二) 直接原因——《婚姻法》赋予的共有权未在不动产登记中得以公示

从法律规定角度，保护隐名共有人的关键在于《婚姻法》所赋予隐名共有人的共有权是否能得到《物权法》的认可以及受保护程度。

《婚姻法》赋予隐名共有人以共有权。夫妻间的财产关系，是婚姻共同生活不可或缺的物质基础和保障，而夫妻财产制就是《婚姻法》对以配偶身份为基础的夫妻间的财产关系的调整。我国的夫妻财产制分为法定财产制(注： 《婚姻法》第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。)和约定财产制(注：《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。)，后者具有优先效力。无论在何种财产制下，都可能产生夫妻共有不动产。然而，我国《物权法》第9条(注： 我国的《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。)规定，不动产的所有权的设立必须进行不动产登记，否则不发生法律效力。

一方面，在《婚姻法》中夫妻财产制仅规定夫妻共有不动产的对内效力；另一方面，《物权法》对不动产所实行登记生效主义，不经登记，不发生物权效力。由此，出现了共有人从《婚姻法》中获得的共有权无法在《物权法》的不动产登记中得以公示的情况。

(三) 深层原因——《婚姻法》与《物权法》立法理念的差异

1. 《婚姻法》侧重夫妻经济共同体的理念

对内而言，夫妻关系的身份性和伦理性，使得共同共有在我国现阶段成为夫妻财产关系的基本形态。由于身份上和生活上的紧密关系，夫妻双方在经济上放弃全部或者部分财产的独立性，使得在共有财产上共同创造新的财富成为合理和必然；对外而言，夫妻往往作为或被视为一个经济共同体参与市场交易，而交易第三人信赖夫妻身份和感情上的紧密关系，又进而相信夫妻一方在一定范围内具有代表夫妻共同体(注： 本文中此处讨论的是登记共有人作为夫妻共同体的代理人处分“共有”不动产的情况，但依据日常家事代理权制度，登记共有人可以代理另一方和夫妻共同体处分另一方或者共有的财产。)交易的权利。在日常家事范围内，登记共有人处分共有不动产的行为有效，故此，隐名共有人须承担丧失共有权的法律后果。

2. 《物权法》侧重保护交易安全的理念

《物权法》的价值在于规范物的归属和利用，而在物的静态归属和动态交易中，则更强调保护交易安全。立法者考量在于，因转让人的无权处分使交易无效，受让人须返还财产，这推翻了已经形成财产归属关系；更严重的是，受让人对权利外观的不信任会影响交易的数量、成本和速度。故此，《物权法》对信任权利外观而为交易行为的善意第三人给予保护。

善意取得与隐名共有权的冲突反映了《婚姻法》和《物权法》不同的立法理念。二者差异体现在：在法律主体上，《婚姻法》上的“人”是具有身份性的婚姻关系主体，而《物权法》上的“人”被高度抽象了；在调整对象上，《婚姻法》没有明确的财产公示制度，共有状态具有秘密性和相对性；而《物权法》有严格的不动产登记制度，权利归属具有公开性和排他性；在价值取向上，《婚姻法》注重夫妻经济地位平等和实质公平，而《物权法》注重保护资源的有效利用和流通；在立法重点上，《婚姻法》着重对夫妻财产的静态认可，而物权法强调对交易效率的动态关注。由于以上差异，隐名共有人和善意第三人的利益均衡一直是被关注的焦点。

(四) 比较法角度——婚后所得共同所有制的普遍采用

从比较法的角度来看，在我国的法定财产制（即婚后所得共同所有制）下，除非法律另有规定，婚姻存续期间一方所得或双方共同所得的收入和财产属于夫妻共同所有。若共有收入和财产因形态转化成为不动产，登记在一方名下，仍属夫妻共有。然而，婚后所得共同所有制在世界范围内属于少数，大多数国家和地区均以分别财产制为基础构建法定夫妻财产制，将共有不动产登记在一方名下的情况并不多见。故此，在我国保护隐名共有人更具紧迫性。

婚后所得共有财产制作为婚姻当事人所普遍采取的财产制度，造成了我国隐名共有人的大量存在，而其作为法定财产制的状况还将在一定时期内存在，故此，隐名共有人的保护问题颇有研究之必要。

二、 隐名共有人所面临的困境

一般说来，隐名共有人的共有权由《婚姻法》所赋予，不经公示只有对内效力。此静态的权利，一旦进入交易领域，势必遭受相关法律制度的挑战。这种共有权，在与日常家事代理权、善意取得赋予第三人的权利相冲突时，往往难以得到有力保护，当事人间权益保护出现不均衡的局面。

(一)滥用日常家事代理权对隐名共有权的侵害

日常家事代理权，作为配偶权的一项重要内容，是指配偶一方代表双方所为法律行为，配偶双方对该行为承担共同连带责任。(注：对于日常事务代理的内涵，学术界有较多探讨。有一种观点认为，其是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定法律行为时，享有代理对方的权利，配偶一方的行为视为配偶双方共同的意思表示，双方对代理行为后果承担连带责任。见史浩明：《论夫妻日常家事代理权》，载《政治与法律》2005年第3期。笔者认为，日常事务代理权这项制度的立法目的在于强调的并非是该法律行为可否被视为双方共同的意思表示，而在于规定在另一方未做意思表示或者做出相反意思而第三人不知时，夫妻一方为法律行为处分夫妻共有财产的有权性，夫妻双方承担责任的连带性。)我国《婚姻法》在第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”若该条规定还使学者对共有财产的平等处分权是否包括日常家事代理权存有疑义，那么《婚姻法司法解释（一）》第17条使得日常家事代理权得以确定。它规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该司法解释根据行为是否为日常生活需要的目的，对夫妻一方处分共有财产的行为区别对待，同时，更强调维护善意第三人的利益。

日常家事代理权制度的主要目的在于“保护无过失第三人的利益，并保障交易的动态安全”［1］。无论是否隐名，对夫妻双方的共有权均有一定限制。而登记共有人处分共有不动产是否属日常家事代理的范围，决定了该行为是否有效以及隐名共有人是否应承担法律后果。我国立法对此未有明确规定，如果交易第三人明知登记共有人处分夫妻共有不动产，是否仍可以主张适用该制度使登记共有人的处分行为有效。故此，此制度易被滥用，成为借“日常生活需要”之名擅自处分共有不动产的登记权利人的根据，隐名共有人的权利极易因此受到侵害。

(二)善意取得制度下隐名共有权难以对抗交易第三人

《物权法》相关制度是否能对《婚姻法》上的夫妻共有不动产所有权进行限制，这取决于二间之间哪部法律应予优先适用。

由于《物权法》和《婚姻法》属于同一位阶的法律，在法律体系中没有优位和劣位的关系，应按照法律冲突的解决方法，“应视具体情形，分别依‘后法优于前法或‘特别法优于普通法原则处理之。”［2］《物权法》为新法自不待言，主张优先适用《物权法》和优先适用《婚姻法》的观点却在学界讨论中皆而有之。其根本对立在于，《物权法》和《婚姻法》究竟孰为特别法，进而得依“特殊优于一般”原则而被优先适用。

笔者认为，笼统地回答《婚姻法》或者《物权法》哪一部为特别法都是值得商榷的。《婚姻法》规定的是“哪些属于共有财产”，侧重的是共有财产的首次取得问题，解决的是权利的静态归属，重在其对内效力；《物权法》规定的是“怎么才具有物权效力”，侧重的是物权变动形式问题，关注的是交易的动态安全，重在其对外效力；因此，由于登记共有人处分共有不动产的问题涉及到了交易第三人，即登记在一方名下的共有不动产的对外效力的问题，所以说，善意取得制度应该予以优先适用，隐名共有人的权利受到其限制也就不言自明了。

根据《物权法》第106条(注：

《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。)，善意取得的适用范围包括了动产和不动产。登记共有人为处分行为时，只要第三人基于登记的国家信用，信赖其所有权的外观为交易行为，并且进行了不动产的变更登记，那么该行为就会发生物权效力，第三人即可取得不动产的所有权。如此，隐名共有人会因难以举证第三人 “恶意”而使其维权之路相当艰难，《物权法》上的善意取得制度对夫妻共有不动产的隐名共有人的保护甚为不利。

善意取得制度由隐名共有人来证明第三人之恶意。在这种举证责任分配下，隐名共有人很难提供有效力证明，使其交易行为归于无效。下面根据第三人知情程度来分情况讨论。在一种情况下，登记共有人在擅自处分共有不动产，不会在买卖合同上书面告知第三人不动产为共有并且存在隐名共有人的事实，而法律对第三人的注意义务仅限于对不动产登记的查阅，因此，只要有权利登记的外观，第三人完全可以放任自己的交易行为；在另一种情况下，交易第三人即使在交易时知道隐名共有人的存在，因为有得以信赖的不动产登记，而交易第三人的知情又未在书面文件上予以体现，因此，隐名共有人很难对此进行证明。

从上述分析可知，由于《婚姻法》、《物权法》相关制度的创设，使得隐名共有人的权利受得相关权利人的不当侵害，如此一来，隐名共有人的保护就成为了一个亟待解决的问题。

三、 隐名共有人的保护问题

我国的法律条文在表述上过于模糊，在现实操作中难以细化，造成可操作的空间过大，一旦相关当事人的滥用权利，隐名共有人的权利就会受到不当限制，造成法律对隐名共有人疏于保护的现象，而这恰恰是背离立法初衷的；因此，如何加强对隐名共有人保护就成为了当务之急。

（一） 在现有法律框架内加强对隐名共有人保护

1．《婚姻法》下限制“日常家事”的范围

有关“日常事务”的范围，各个国家和地区的立法的表述不尽相同。《瑞士民法典》强调“婚姻共同生活”(注：参见《瑞士民法典》第166条。)，法国强调“维持家庭日常生活与教育子女”(注：参见《法国民法典》第220条。)，德国强调“家庭生活需求”(注：

参见《德国民法典》第1357条。德国民法典. 郑冲，贾红梅，译.北京:法律出版社,1999:301-302.)，而日本、我国台湾地区则没有在立法上明确日常事务的范围［3］。(注：

参见《日本民法典》第761条。)

从理论上讲，日常家事应该限于为家庭生活需求的事务，否则，对该制度框架内不适用日常家事代理制度而使夫妻双方对一方的处分行为的后果承担责任。有学者建议，可以考虑借鉴《埃塞俄比亚民法典》的作法，先对日常事务进行较抽象的原则性规定，同时对不属于日常事务的情况作出除外性规定。进一步来讲，对是否将用于生存需要以外的不动产的转让行为作出排除。

2．《物权法》下完善不动产登记的审查制度

物权公示，特别是不动产登记之核心功能在于公示所有权的归属的状态，并为不动产进入交易市场的提供信息平台。登记之所以具有公信力，就是因为其借助登记上的国家信用，这种信用一方面来自于登记机关对登记事项的实质审查的程序，另一方面来自于真实物权与登记物权在绝大多数情况下一致的事实状态。由于不动产关乎交易秩序与交易安全等社会公益，因此，登记有关法律作出了强行性规定，而并非根据意思自治的原则，交由当事人自己决定。

不动产公示制度的完善，一方面，有赖于夫妻双方对自己的权利的重视和对对方权利的尊重；另一方面，有赖于登记机关作为公权力的积极和正当的介入；否则，夫妻一方若利用在经济、信息等方面的强势地位将共有不动产登记于自己名下，而登记机关又不履行法定职责，不仅隐名共有人的权利将受到侵害，登记的公信力也会受到减损，甚至丧失殆尽；因此，应该完善我国的不动产登记制度，让登记机关成为保障隐名共有人的防线。

(1) 加强初次登记时的实质审查的力度

《物权法》第12条(注：《物权法》第12条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。)对于登记机关实质审查职责已经有规定，而建设部2008年1月22日发布的《房屋登记管理办法》第18条则细化了其审查职责，它规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人”。这样一来，法律上对夫妻双方的意思自治作出了一定限制，即使一方同意或者放任将不动产登记于另一方名下，由于实行严格的实质审查制度，登记机关在初始登记时就应该对房屋的共有情况进行审查并依照实际情况进行登记。

(2) 变更登记时实务中事后的补救办法

长期以来，由于登记机关和当事人对隐名共有问题的重视力度不够，已经造成了大量隐名共有人的产生。为了避免出现隐名共有人权利受侵害的情况，登记机关通常会采取一种事后补救办法，那就是只要登记所有权人为已婚人士，在将不动产所有权变更到第三人名下时，要求必须有登记所有权人配偶的同意。这样，凡房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产等等习惯做法。

此种作法在一定程度上有效地保障了隐有共有人的权利，将初始登记时的登记审查并据实登记的环节转移到了变更登记之时，然而，这种做法却加重了审查的成本。从登记机关来讲，该做法有一个前提：只要登记所有权人为已婚人士，那么推定该不动产是共有财产，所有权变动必须经过其配偶同意；如果不是，必须有相关证明。这样一来，在初始登记时已被登记机关认定为夫妻个人所有的不动产，因为在变更登记时 “共有”的推定，它们将受到第二次实质审查。从第三人角度来讲，其注意义务本来仅限于对不动产登记的查询义务，如果在变更登记时还要进行再次的实质审查，那么，不动产交易的效率将大为降低，进而造成第三人的交易成本的普遍增加。

（二） 在不动产登记中增设夫妻财产制类型备案制度

笔者建议，在进行私有不动产初始登记时，除了应该严格执行实质审查制度外，还应当在不动产登记中对已婚人士的夫妻财产制进行备案并予以公示，以从根本上解决隐名共有人和相关权利人间利益的失衡问题。

笔者对这种登记制度的具体设计如下：

(1) 在登记事项方面，在现有的不动产登记中载明所有权人的结婚时间、夫妻财产制的类型、该项不动产共有类型（共同共有或者个人所有）；

(2) 在登记机关方面，仍由现在物权法上的不动产所在地的登记机构进行审查并对其备案；

(3) 在登记程序的设计方面，所有人在首次进行不动产登记之时，就应对其婚姻状况（包括结婚登记日期）、夫妻财产制的类型进行备案；除非当事人有财产约定或者证明其为个人财产的形态转化(注： “单纯的财产形态变化不导致财产性质的转化”的依据在美国被称为溯源理论,即“婚姻期间所得财产应推定为婚姻财产,但如配偶一方能够举证证明该财产系以其个人财产的交换所得,法院即可认定该财产属于个人财产。”（夏吟兰：美国现代婚姻制度［M］.北京：中国政法大学出版社:1999：240-243.）我国现有法律对此并没有明文规定,但在司法实务中,已经得到认可。上海市高级人民法院就夫妻个人财产的收益归属问题有以下解答:“当事人以个人财产购买了房产、股票、债权、基金、黄金或古董等财产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人。”这一解答虽然是针对婚前财产增值的认定,但从中当然可以推出“财产形态变化不导致性质变化”这一结论。参见2004年9月7日上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》，沪高法民一［2004］25号。)，那么结婚登记日期之后的登记的不动产权默认为法定财产制下的夫妻共有不动产；

(4) 在登记的效力方面，这种夫妻财产制的登记，具有备案的效力，如果登记不明或者与事实不符，那么夫妻间的另行约定对夫妻双方有效；

(5) 针对已经存在的隐名共有问题，可以通过两种方法解决，其一是在其进行变更登记时对原所有人的婚姻状况进行审查；其二是依靠不动产登记中异议登记制度，为隐名共有人主张权利提供渠道。

这种设计虽然增加了登记的复杂性，可能会给当事人和登记机关带来不便，然而，不动产登记下夫妻财产制类型的事项的增加，将使夫妻共有不动产因其公示性而具有了对外效力，此时效率之牺牲最终换得了不动产再次交易时效率之提高。

此种夫妻财产制类型备案制度的优越性体现在以下几方面：

第一，衔接物权法上不动产统一登记。对夫妻双方来讲，可以避免在不同的机关重复登记的情况；对交易第三人来讲，因为无需在不同的机关查询不动产的归属情况，消除了不同机关登记可能出现不一致的可能，其交易成本不会增加，交易安全不会受到威胁。《婚姻法》和《物权法》的相关规定得到了很好的协调，使整个不动产交易在更加真实与透明的基础上运作，进而对提升整个不动产交易市场的安全与效率将大有助益。

第二，加强了公权力介入的力度。由于第三人对交易信息了解得不充分，经常导致第三人在进行所有权变更登记时才被告知标的物属于共有财产。若因隐名共有人不同意而无法完成变更登记，此时，第三人就无法通过善意取得所有权方式达成目的。这种登记实务中的漏洞极可能为夫妻双方所滥用而任意撕毁合同。加强公权力的介入，一方面有利于对隐名共有人权利的确认，另一方面，有利于对第三人的信赖利益的保护。

第三，契合了《婚姻法》项下夫妻财产制的立法意图。

《物权法》与《婚姻法》在隐名共有时的责任分配方式是相冲突的。在《物权法》中，不动产登记具有推定效力，这种推定“在程序法上建立了确定权利的负担和举证责任倒置制度”。①在免除了登记所有权人证明其为个人财产的举证责任的同时，对提出异议的隐名共有人施加了证明异议不动产为夫妻所共有的举证责任。而在《婚姻法》中，只要法定财产制下的不动产系在婚后取得，就应该认定为夫妻共有财产，只有配偶一方能够举证证明该不动产为个人财产所转化而来时，始可认定其为个人所有。在不动产登记中引入《婚姻法》的责任分配方式，可以使登记所公示的权利的外观与实质相符，两部法律在该问题上冲突也就得到了很好的解决。

第四， 顺应了未来夫妻财产制的发展趋势。夫妻财产制的公示制度是大势所趋，随着约定财产制的广泛适用、法定财产制类型向分别财产制发展的趋势，夫妻共有不动产乃至夫妻财产的登记机关、登记内容和登记程序可以适时作出调整和改变。而不动产登记和夫妻财产制类型登记的结合是现阶段具有可行性的第一步。

结语：

在本文的设计之下，如果夫妻一方或者双方在进行不动产的登记时，对夫妻财产制的类型不作说明，会出现婚姻登记日期之后的登记的不动产权被默认为法定财产制下的夫妻共有不动产，当事人可以根据夫妻财产约定及相关证明变更登记。将来，随着约定财产制的广泛适用、法定财产制类型的变化，这种推定或许会有所改变；但在现阶段，基于我国的传统家庭观念的影响、约定财产制未得到普遍采用的现状，在不动产登记中采取推定法定财产制的做法在一定时期内是具有合理性的。

参考文献：

［1］ 杨立新.人身权法论［M］.北京:人民法院出版社,2002:782.

［2］ 黄茂荣.法学方法与现代民法［M］.北京:中国政法大学出版社,2001:171.

［3］ 史尚宽.亲属法论［M］.台北：荣泰印书馆,1980:281.

Study on the protection of the dormant joint ownership

of marital real estate

SHI Dan

(School of Law, Xiamen University, Xiamen 361005, China)

Abstract:

Due to the wide application of the married couple's common income provision, the dormant joint ownership of marital real estate, as a legal right endowed by Marriage Law of PRC, cannot be fully protected against a third party acting in good faith, if its registered owner is only husband or wife. In order to strengthen the protection to this right, the connotation of daily household matters should be clear and definite, meanwhile, the marital property system should be recorded in real estate registration.

Key Words:dormant joint ownership; daily household matters; real estate registration

本文责任编辑：汪世虎

①弗里德里希.德国物权法的结构及其原则.可瓦克，孙宪忠，译.转引自孙宪忠.论物权法［M］.北京:法律出版社,2001：683.