商品房购买行为中的社区意识研究

陈 校 张满仓

一、社区意识的概念与理论

“社区”是社会学的基本概念之一,是指共同体和亲密伙伴关系。社区这个概念最早是由德国社会学家滕尼斯在其著作《共同体与社会》(Gemeinschaft und Gesellschaft)提出来的,英文翻译为Community and Society。中文“社区”一词是上世纪30年代费孝通等人根据滕尼斯的意思首创的。

帕克较早的对社区进行了定义,他指出:“社区的基本特点可以概括如下:(1)它有一群按地域组织起来的人群;(2)这些人口程度不同地深深扎根在他们所生息的那块土地上;(3)社区中的每一个人都生活在一种相互依赖的关系之中” 。在之后的众多的定义里,只有一点是一致的,就是社区是由人组成的,有相当多的定义共同涉及到三个因素:地域、共同联系和社会互动。黎熙元、何肇发(1998)综合各种定义,认为宽泛的社区可以定义为:社区就是区域性的社会,换言之,社区就是人们凭感官能感觉到的具体化了的社会。构成社区的要素主要有地域、人口、区位、结构和社会心理等五个方面。

在美国经历了20世纪60年代的一系列运动之后,萨拉森在社区意识研究的开山之作《社区心理意识:展望社区心理学》之中,中肯地分析起了个人主义的危害,提出应该建立“社区心理意识”为核心的社区心理学,以认识和克服异化、自私和失望等个人主义带来的消极影响。据萨拉森(1986)认为,他写书的主要目的是把三个相互联系的观点关联起来,这些观点是他社区心理健康研究的成果,分别是:(1)社区意识缺失频繁;(3)这对人们生活的危害很大;(3)减轻危害,预防社区心理意识缺失的出现应该是社区心理学的纲领和目标。萨拉森的书给新兴的社区心理学带来两方面的积极意义:(1)它提供了一个形象或主体;(2)反映了这一领域的一个主要价值——在健康的社区里,社区个人在集体生活中会享有一种超越个人的,情感上的交流和联系。(Dalton等,2001)

1986年美国学术界也对萨拉森的研究有了回应,《社区心理杂志》(Journal of Community Psychology)出版了两期关于社区意识的特刊,学者纷纷组队开发模型以定量研究社区意识。麦克米伦(David W. McMillan)和查韦斯(David M. Chavis)则在众多学者中,被认为是萨拉森理论最大的实践者,产生的影响也最大。为了了解社区意识的运作方式,他们提出了四要素模型:(1)成员意识,即感受到自己已成为一个成员并具有归属的权利。成员包含五个特质:界域、安全感、归属和认同感、个人投资以及共同的符号系统。(2)相互影响,即对影响力的感受。影响是双向的,包括个体成员对社区的影响和社区对成员的影响。(3)需要的整合与实现,即意识到成员的需要将通过群体成员所得到的资源而满足,从而产生强化。而在这里这种强化是一种行为激励的重要因素,任何群体要保持凝聚意识,必须对其成员提供奖赏。(4)共同的情感联系,即社区成员具有共同的重要事件和交往经历,因而产生共同的义务和信念。

二、研究个案

区别与传统的社区意识的研究,笔者试图在本文中研究商品房购买行为中的社区意识的问题。文中笔者将以上海的XM社区的建筑前期为例展开论述。上海城市化整体水平超过70%, 已经进入城市化后期阶段。在社区建设与房产开发投上,2007年投资额1307.53亿元,比上年增长2.5%;商品房施工面积10766.72万平方米,下降1.6%;竣工面积3380.12万平方米,增长3.2%;销售面积3694.96万平方米,增长22.1%。其中,商品住宅销售面积3279.17万平方米,增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米,比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元,比上年增长41.9%。其中,商品住宅销售额2706.3亿元,增长47%。全年存量房成交过户面积1992.59万平方米,比上年增长16.7%。

居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米,比上年下降18.7%;动迁居民4.9万户,下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末,城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米;人均住房居住面积16.5平方米(见图12)。居民住宅成套率达到94.7%。上海最早在社区中倡导社区服务,浦东新区建立了全国第一家以社区服务为己任的“浦东新区社区服务行业协会”。当前,中国所在进行的制造社区计划,大多是以建设商品房小区为主要特点的,上海是建设最早也是最多的地区,故而具有代表性。

D街道位于闸北区中部偏北,辖区面积6.18平方公里,3.9万人口,1.4万户居民,15个居委会。XM社区是D街道的十五个居委之一,它在上海原著名国有企业华通开关厂的厂址上建立了起来,下区正南为占地68公顷的绿地公园,紧邻南北高架、地铁一号线延伸段。小区占地面积218亩,总建筑面积达32万平方米,是一个集环保、智能、生态型的住宅小区,是近年来在闸北区中部崛起中高档住宅小区。小区分两期由上海某知名房地产开发公司于2003年建成并交付使用,主要楼型为小高层和多层,均为一梯两户,共2448户。社区居委会由2003年开始筹建,2006年正式成立第一届XM社区居民委员会,2007年成立第一届XM社区业主委员会。但本文笔者重点关注的是在房屋购买前,准备购买XM小区房屋的社区意识问题。

三、购买行为过程中的社区意识

作为现代都市新社区的XM社区,它其实在形成社区以前就受到了人们的关注,一些后来住进该社区的居民,大多也是在社区规划建造之始就对社区产生了浓厚的兴趣,通过媒体信息的收集或自己实地勘察,来考虑是否购买这一小区的新房子,或是在预购买后,更是时刻关心施工进展和小区周边配套情况。显然,笔者有意识的区分了这样两个阶段:一是规划阶段,二是预售阶段。笔者将这两个阶段统称为前社区阶段,由于这个阶段准居民们已经开始就自己的房屋和小区建设等相关问题产生了互动,社区意识已经逐步开始萌芽,在后面的访谈中,可以看见大多准居民们都已经将“志同道合”的房友们作为了自己的邻居。

老梅,男,76岁,离休,2003年入住XM一期,他向笔者回忆了选房的经过:

“我解放前参加的工作,是远洋公司的轮机长,离休以后,还是有人请,一直工作到2000年,原来住在普陀杨柳青。我想工作了大半辈子,应该要换套房子了。所以,我就骑着自行车,四处看房子。一到这里一看,前面一大块绿地,觉得很好,上海城里最大的氧吧啊。当时看房的人很多啊,一起去看的,有些次数多了,就认识了,其中有些后来和我一样都买下来,现在有时候在小区里还能碰到。”

“最早的那段时间(2003年以前),那时候我对XM这两个字特别敏感,那段时间开发商广告又做的多,我天天都竖起耳朵。在还没有开盘的时候,我就四处打听了解楼盘的有关情况,配套设施啊、房型啊、小区环境啊、开发商信誉啊等等,并和附近其他一些楼盘比较,比价钱、比环境等等,那段时间家里每天谈的都是房子,还蛮有意识的。老伴今天说这人怎么说,明天说电视怎么说。家里孩子也不断的给我收集资料,给我们做参考。我小儿子在国外,还托他朋友向开发商打听情况,以获得最权威的说法,例如卖场建不建啊等等。总之,动尽脑筋了解这个小区的情况。”

可见,在小区规划阶段,包括大多当前住户在内的准居民,用假想的方式构筑起自己的社区意识,检验自己对这个社区的态度,持肯定的,那么就会进入下一个阶段,即预售(预定)阶段。在这个过程中,社区意识其实质是一种对社区的认识,是基于社区了解基层上的个人对社区的态度,或直接的可认为是商品购买行为的价值判断。如果这种态度是否定的,那么就发展不出社区意识,如果这种态度是肯定的,那么社区意识就一定在不同程度上被发展起来,因为下一步他们要为这一套房子付出一笔数目巨大的资金。 当然,这中间有因为自己信息掌握不准确,而形成的错误判断,但最终的结果则促成了大多数目前居民社区意识的萌芽;当前居民也有可能因为当时的信息的不对称,或轻率的判断导致错误的决定,那么他们的社区意识在发展上则出现与大多数人不同的情况。但对大多数人而言,这是一个基于信息收集,即对社区认识的基础上的社区意识的建构。

老梅进一步的向笔者介绍他买房的经历:

“在我们决定了买房子以后,我们觉得对这个小区的感情就变了。原来还有些对不好的地方的抱怨,比方说,闸北原来都是大家不愿意住的,垃圾成山,大家印象总是很不好,更不要说解放前的情况。但决定签预售合同以后,这个就不一样了,我们总老说自己这里有三个公园、上海最大的氧吧。然后,经常周末没有事情的时候,就溜达过去,看着前面马路从土路变成漂亮的水泥路,在外围看看大楼一天天起来,后来小区成规模以后,我就进到小区里面看花园,当时觉得真是漂亮啊。”

在居民决定了购买房屋以后,像老梅一样一些居民就特别的关注自己社区的建设,其体现出来的就是这个社区意识的进一步萌芽,之所以在这里还是使用萌芽这个词语,因为毕竟作为一个实体的具体的社区还在形成过程中,社区意识只是以他们关心关怀社区的建设为载体而得到发展。在采访中,我们也看到像老梅这样花费大量时间来关心社区建设的毕竟需要时间和精力的付出,大多数人遵从自己的决定,在这个期间处于等待状态的。

但是,在规划和预售阶段结束后,从前社区阶段进入准社区阶段时候,准社区阶段在这里是笔者用来描述在社区基本形成与完全形成的阶段,其具体内容是社区房屋的交付使用与居民的入住,其实质是社区由开发商向居民转移的一个过程。由于这个过程并非仅是短时间的简短仪式,而是居民与开发商的彼此互动,形式上是居民对居住空间和居住环境的高度关注,本质上是居民作为一名消费者的利益评价。

笔者在搜房网XM社区的业主论坛中找到了这样两则留言:

2003-1-10 20:02:34 过客发言:关于交房的收费问题

就要交房了,但维修基金收的不合规定,按上海市的规定每平方米高层是1198*3%=35.94,多层1198*2%=23.96,但房产商的通知要38.85和25.90,钱虽不多,但不按章收费,实在可恶!大家应该团结起来要求开发商更正!

2003-1-19 18:36:26BLUEBIRD发言:关于收房经历再谈

因为当初买房时,要求早一点交房,所以定在年前交房。 在二楼办手续时,还要我们在预售合同的房屋交接书上签字,我们认为房子还未验收,拒绝签字,交房的先生居然态度很差的说:你们不要道听途说。真不知道这是什么意思? 二楼交房的先生只给了我们《上海市新建住宅使用说明书》和《上海市新建住宅质量保证书》,并要求签收,这两本书中只有兴盛房地产公司的图章。 当我们索要由相关部门发的《建设工程质量核验证明书》和《新建住宅交付使用许可证》时,二楼交房的先生说在一楼物业管理那里,可是这两份文件应该由房产商提供,为什么会在物管那里?物管那里人很多,要排队,而且交房的先生说水电未通,昨天我到房子里看过,均未通,而且马桶里面也全是垃圾,很臭。我想今天肯定和昨天一样。所以我们决定年后再收房,下面还要有哪些步骤,我们也不是很清楚? 另外,今天在物管的墙上看到一些收费标准,很是昂贵,如:换一个灯泡5元(不包括材料费),诸如此类....。物业收了很贵的物业管理费,一期10万平方米的建筑面积,每月要收取几十万的管理费,都干什么了?会不会以后还要交卫生费之类的?

笔者引述这两则留言的目的,一者要展现这个准社区阶段社区的状况,二者更为重要的想引出关于社区意识形成的两个重要的因素:居民的共同利益和居民的互动,其实质就是价值共识和社会互动。尽管居民间就房屋质量的认同程度会有不同意见和看法,但总体上他们都追求良好的房屋质量,所有人对居住环境、配套设施、开发商的服务的要求基本上说是一致的。而利益受到损害时候,或被认为受到损害时,居民就会呼吁:“大家应该团结起来要求开发商更正”。共同利益与居民互动使得社区和社区意识变得具体而不抽象,可以看得出,在笔者这里价值共识和社会互动被看成是中国社区意识形成的重要基础。在笔者看来,交付房屋这个时间可以成为个体社区意识形成的标志,一方面它是一个买卖行为的最终实现过程,另一方面它也使得居民与自己的房屋、居住地周围实现了硬连接。或者,我们确切地讲,交付房屋形成了居民的房屋意识,而房屋意识是无法脱离其所在小区而存在的。居民的居住地意识,即社区意识就这样形成了。这个阶段的社区意识,笔者认为还是停留在社区认知和基于利益需求的社区关怀和初级的社区参与。