武汉市房地产市场的现状和对策

熊大钊 王晓隆 熊 雄

摘要：武汉市房地产市场发展势头良好，但也存在一些不容忽视的问题。为此，必须加强土地管理。从产业化和市场化等方面推动房地产业健康发展。提倡良性竞争，建立和完善住房保障机制。

关键词：武汉市房地产现状对策

0引言

武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成，通称武汉三镇。全市现辖13个区、3个国家级开发区(武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区)，总面积8494平方公里，常住人口858万人。武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。它和北京、上海一样，属于中国的一线城市。

1武汉市房地产市场的发展现状

重大项目投资建设顺利进行。1—11月全市共完成亿元以上投资项且达231项，比上年同期净增加40项，增长20.9％，10亿元以上项目增长23.1％。其中武汉钢铁公司技改项目投资、武汉光谷建设投资有限公司基础设施建设项目、武汉新芯集成电路制造有限公司基地项目、富士康集团基地项目、武汉新城国际博览中心有限公司博览中心项目完成投资超过20亿元。11月这些亿元以上重大项目的投资占全市投资增量的55.3％，这些重大项目投资的顺利进行，对当月我市固定资产投资增长40.4％起到了决定性的作用。

一产业投资大幅增长。1—11月，全市一产业完成固定资产投资20.11亿元，比上年同期增长238.7％。其中农业完成投资9.11亿元，增长161.4％：林业完成投资3.14亿元，增长165.3％：农、林、牧、渔服务业完成投资5.49亿元，增长390.1％。

制造业投资保持较快增长。1—11月，全市制造业完成固定资产投资468.25亿元，比上年同期增长44，4％，增幅同比提高11个百分点，比上月提高2.4个百分点。其中：黑色金属冶炼及压延加工业完成投资132.35亿元，比上年同期增长30.1％：交通运输设备制造业完成投资99.07亿元，增长71.7％；通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成投资72.78亿元，增长54.0％：通用设备制造业完成投资28.49亿元，增长61.1％：金属制品业完成投资20.3亿元，增长94.0％。

房地产开发投资增幅有所回落。1—11月，全市房地产开发投资443.54亿元，比上年同期增长21.3％，增幅比上月回落3.8个百分点。其中住宅投资337.39亿元，增长25.5％，经济适用房完成投资34.18亿元，增长70.6％。房屋施工面积3324.37万平方米，增长10.5％：商品房销售面积574.43万平方米，下降32.3％。综合以上数据，我们不难发现武汉市房地产市场总体上是供过于求的，因此，武汉市房价必然会陷入低迷。

2武汉市房地产市场存在的问题

从武汉当前楼市情况看，商品房供大干求。武汉市截止于2008年底新建商品房积存量大约为12万套，就是说从2009年1月1日起，武汉市一栋新房不建，现在囤积的商品房要卖完至少也需要2年多时间，更何况现在武汉不停有新房喜封金顶!武汉房市和全国大城市一样。也呈现价升量跌的局面。武汉市民的平均工资低于全国一线城市，即便白领阶层，月工资也不过2800元。可在武汉较偏僻的江夏区，砖混结构的房价也不低于2800元，平方。现阶段，人们又开始担心通货膨胀。国家的经济刺激计划，激活了房市，也在一定程度上加重了人们对通货膨胀的担忧。房价的高企，使得房地产的上下游资源涨价，无疑会助推通赞膨胀。武汉市场上一方面部分开发商的存量销售出现困难，另一方面开发新楼盘的资金也较紧张。由于今年股市较旺，有部分炒房资金转向了股市，客观上会使房市资金流量减少。武汉市政府出资建设的廉租房和经济适用房的数量明显偏少，政府调节房价的砝码太小。

3推动武汉市房地产业健康发展的对策

3.1推动房地产三个层级市场联动发展继续贯彻一级市场垄断、二级市场规范、三级市场搞活的方针，通过治理整顿和规范程序的办法，实行三个市场的联动发展，从原先的土地市场为龙头的体制机制演变为以三级存量房交易市场为主体的市场交易格局。将整顿房地产市场秩序的重点放在土地一级交易市场将原先治理整顿市场秩序的重点放在二、三级市场的做法，改在土地一级交易市场。土地供给失控，权钱交易严重，招投标程序失范，土地批而不建。企业股权交易代替土地交易等问题，均是目前房地产市场中的主要顽症，需用极大的精力予以解决。用三级市场的活跃和发展补充二级市场的供应不足，形成新的市场价格定位机制。成熟的房地产业应该是三级市场为主导的，房地产服务性企业为主体的，建成区的改造和管理为主流的。中国的房地产业将在今后一段时间逐步完成这种转变。在当前，必须大力扶持培育存量房的交易市场。

3.2通过房地产行业内部的良性竞争，提高产业集中度提高产业集中度是世界各国房地产业发展的路径选择，也是中国房地产业高端化的另一重要标志。中国房地产业集中度的提高不能依靠行政性整合，只能通过企业间的良性竞争才能够实现。给予不同所有制、不同规模、不同类型的房地产企业相同的土地、金融和税收政策待遇大小房地产企业都应该在相同的经济背景下得到相同的经济政策待遇，获得只有数量差异的经济资源，让它们在平等竞争的环境下发挥各自的优势。这是提高产业集中度的『必经之路。鼓励具有规模化和品牌优势的企业之间建立战略合作或企业整合中国房地产的优胜劣汰大多数情况下不表现为优势企业对弱势企业的兼并，而是在优势企业的竞争优势压迫下，弱势企业由于失去生存发展空间而退出。因此中国房地产业产业度的提高，一方面要依靠开发企业建立区域性优势和专业性优势，另一方面是按照产业链上下游的关系，实现具有规模化和品牌优势的开发企业与服务企业进行战略合作。

3.3在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房机制建立政策保障住房和商品住宅的协调发展新格局。商品住宅发展是主导性的、大量的，政策保障住房的发展是辅助性的、小量的，两者的发展不应该是互相排斥的，互不连通衔接的，都是为了满足中国老百姓改善居住水平需求。两者的资金来源不同，开发主体不同，需求对象不同。

政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中优势资源率先解决双困户的住房问题。政策保障住房的发展要考虑到我国还处在社会主义的初级阶段，要兼顾我国的政府财力基础水平，要以不冲击我国商品房市场的发展为条件。开发和分配主体是政府；资金来源为国有资产及其融资和公积金借款：首先解决住房困难收入水平也低的人群，覆盖人群先小后大；套型面积一般比较小；主体形式应是廉租房：应建立申报机制、审核机制、退出机制、循环机制。

政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。政策保障住房的建设依然要考虑到建设成本和产品价值，诸如土地、商品房、建筑材料、基础设施配套的成本费用和市场价值都要作为其开发建设的依据。应该得到资金和税收的优惠待遇。一部分政策保障住房可以以租代售：可以超过一定时限以后上市销售，使用人获得部分市场收益或完全市场收益：也可以退出交还政府让其他人享用。不宜将政策保障住房完全与市场商品房隔绝封闭。政策保障住房既相对封闭运作，又和房地产市场相衔通。

通过以上措施，加上市场合力作用，武汉市房地产定会进入一个持续健康快速发展的时期。