２００９年房地产市场形势分析

闫旭红

一、回顾2008年全年房地产市场特征

(一)房屋价格涨幅回落

各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47％，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07％和6.2％。从环比来看，2008年70个大中城市房屋销售价格下降0.3％，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7％和0.2％，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2％。

(二)商品房交易量持续下降

2008年，商品房销售面积持续下降。下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3％，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4％；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9％。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2％降为1-11月份的18.3％。40个重点城市中，有1／4的城市商品房销售面积同比下降40％以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。

(三)房地产开发商投资规模缩减

受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿下降，从2008年2季度就开始显现。4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意原的指标各月均为同比负增长，2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6％，增幅比去年同期减少22.5个百分点。房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5％。

二、2009年房地产市场走势预测

(一)上半年缓降、调整

1消化空置商品房，开发商只有降价促销。2006和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20％的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20％，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降。以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。

在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。但真正有效地刺激观望的人们出手购房，则有赖于人们消费信心的逐渐恢复，有赖于开发商实实在在的降价促销。

2房地产开发企业自身调整，异购或重组以适应市场。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60％的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。未来企业并购重组将会增加。

(二)下半年房价趋向稳定

短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有处于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去5年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，都会对促进房价的稳定起到积极作用。

当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。

在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。