楼市专家向左，购房者向右

刘欣然　徐琳玲

量价齐涨是今年房地产市场回暖的最有力证明，但接下来呢？基本面能否支撑房价持续反弹？

5月21日凌晨1点，李老先生在睡梦中被中介的电话惊醒。“好，就350万，说定了，不能变了！我明天一早就来付定金、签协议。”他快速、干脆地报出了价格。

连续一周和中介、上家、竞争买家斗智斗勇、讨价还价，李先生最后为女儿敲定了这套上海莘庄地区的连排别墅。350万的到手价，如果加上税金和交易费，女儿一家总共要支付360多万的总房款。

今年一二月份的房地产市场的回暖被称为“小阳春”，可是“小阳春”随着天气升温，势头越来越猛，现在成了“盛夏”，今年前5个月几个大城市房地产市场的月均成交量几乎达到了2007年的月均水平。谁都知道，2007年是一个非常狂热的年份。这出乎所有人的意料。

与此相对，专家几乎无一认为这种疯狂的上涨具有持续性，“怎么上去的，还怎么下来，这是铁律。”社科院研究员马光远说。

房地产市场成了专家向左，购房者向右的局面。

买入、买入……

北京的华先生今年3月份签了合同，在望京地区买入一套二手房，11600元/平米，总价125万。花了一个月办各种手续，4月底办过户那天，有人跟他抢这套房子，出价140万。

上海卖给老李先生别墅的上家是一对在中东做生意的夫妇。因为风闻上海房地产成交开始回暖，赶紧从国外回来卖房子。最初他们在地产中介的挂牌到手价是338万。让他们喜出望外的是，房子一挂出，每天来看的人络绎不绝。短短10天内，这对夫妇几次跳价，最后开到350万的到手价，“而且，一直不肯收定金。就等着最后更高的报价。”

“这套是这个别墅区最好的位置，花园好，交通好，社区成熟。”从今年年初到现在，他和女儿一共看了10多套闵行莘庄地区别墅，这套3层外加一个阁楼、建筑面积共216.7平米的房子，是父女俩目前最满意的房子。“和我们抢的人很多，光一起谈价的就有五六个。几个中介还差点打起来。”

北京的华先生因为自己要买房，在二三月份看了七八个楼盘，端午前陪着老家来的亲戚又看了一圈楼盘，前后一对比，华先生对这几个月楼市的火爆以及价格上涨感受深刻。

“青年路那里有个楼盘，原来我看的时候，1万3，端午节前我们又去看，1万6，剩下的户型很少。”

“百子湾有个楼盘叫美利山，推出时号称底价上市，原来9500元/平米，现在14000元/平米，我跟售楼的聊，说原来不是9500元/平米吗？售楼的说，9500你要是拿来有多少我11000元/平米都收走。

“四惠地铁后面有个楼盘，都是小户型，精装修，原来每平米是18000元-19000元，现在，抛除每平米3000元装修费，一平米也20000多。

量价齐涨是今年房地产市场回暖的最有力证明。国家统计局数据显示，一季度，北京共成交商品住宅295.1万平方米，与去年同期相比上涨54.6%。与2008年第四季度相比，环比上涨29.3%；上海成交281.7万平方米，同比上涨34%，环比增长38.4%；深圳成交168.76万平方米，同期飙升了239.42%。

3月份很多城市的成交量，直追楼市黄金时代2007年的水平：

北京成交商品住宅约155万平方米，几乎接近2007年160万平方米的月均成交量；新建商品住宅成交套数环比增长82%，与去年同期相比大幅增长94%。

上海成交商品住宅约150万平方米，几乎与2007年3月的成交量持平，创出近16个月来的新高。

土地市场上，5月份爆出最大新闻，广渠门10号地拍卖，经过14天的21轮报价、89轮现场竞价，富力地产以10.22亿拿下这块7.25万平米的土地，楼面地价达15000元/平方米。这对本来就火爆的房地产市场来说，真是鲜花着锦烈火烹油。

房地产的黄金时代回来了？

通胀要来了？

去年因为楼市低迷被压抑的刚性需求必须释放，是解释楼市火爆的最直接原因。

在北京市朝阳税务局等候缴税的时候，房产经纪排队，很多当事人在大厅外面闲聊。华先生说，感觉六七成的二手房买家都是自己住，投资的买家也有，“占三四成吧。”

华先生有个4岁的可爱女儿，他们一直租房子住。去年房价回落开始密切关注市场，今年感觉价格降差不多了，也因为迫切需要，决定买。从郑州来的亲戚则是因为孩子大学毕业分在北京工作了，想给孩子买套房。

有媒体报道，上海中原地产研究咨询部经理马冀认为： “一季度90平米以下的成交量，占到了总成交量的65%到70%左右，作为投资需求，普遍来说是在130平米以上的，才仅仅占到了10%。”

但随着楼市的持续火爆，改善性需求和投资需求的买家陆续进场。根据北京房地产中介我爱我家的数据，5月两个小长假，端午节3天小长假与五一3天小长假相比，改善性需求占总需求的比例从45%上升到65%，平均单套成交面积从85平米上升到92平米。这说明改善性的购房，特别是“以小换大”、“以旧换新”的需求正在成为市场的主流。

上海的老李先生今年63，是熟人圈里出名的“炒房达人”。从2000年，他平均每两年搬一次家，通过置换、拆迁补偿、买入卖出，经手过八九套房子。每次搬家，房子搬得越来越大，地段越来越好，小区越来越高档。现在，他在徐汇区100多平米的一套两室一厅房子和女儿在静安寺的高档公寓就是他这些年的辉煌战果。因为选择在上海市中心升值最快的地块，这两套不动产的价格3年里都翻了几番。

从去年年底开始，继承了李先生“爱折腾”基因的女儿就怂恿着父亲把市中心的房子卖了，改去郊区买别墅。女儿今年31岁，已婚，没孩子。夫妻俩目前各自效力于不同的国际IT巨头，收入都在两三万之间。现在住在静安寺一高档小区。

一开始，他很犹豫。买别墅毕竟是笔巨大的开支，去年开始，他的余钱都深套在股市里，动起来就是割棺材本了。和上海众多热衷理财的百姓一样，黄先生每天关注报纸、电视台的各种财经新闻，关心着股市、房市的一切消息。

“从4月份开始，上海房产的每日成交量就上来了。前两天最高，每日达到1200多套。而且，不光是刚性需求的普通住宅，高端的房产，像500万到1000万的房都卖得很火……”李先生精准地报出连续几日的成交套数。女儿反问他——“现在还有什么其他更好的投资途径？”

“现在看来，通胀是避免不了的。中央4万亿花出去了，美国又在大量印钞票，人民币未来肯定是贬值的。我个人的想法，年底就可能会大幅度通胀。”“我想了又想，还是不动产是最保值的。不管怎么说，未来几十年，中国城市化的趋势是不变的。”

让李先生最后赞同女儿买别墅的另一个理由是，他认为：近郊的别墅跟市中心的高档住宅一样，都是稀缺资源，“以后市政府肯定会严格限定别墅开发。只有像南汇、奉贤这种地方才可能会有大规模的别墅区了。所以，靠近市区的别墅绝对是最具投资价值的。”

今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款５万亿元，前4个月已经完成了全年的任务。中国名义上执行“适度宽松货币政策”，实际上执行的是“非常宽松货币政策”。

两三年后中国将面临通胀，几乎是大部分人共同的担忧，有人甚至认为，今年年底前就可能出现通胀现象。

为了抵御通胀采取的买房行为，在上海、浙江等地更加明显。不少媒体惊呼：温州炒房团回来啦！据《经济观察报》报道：“4月份，浙江人占浦东二手房成交的30%，这其中温州人约占80%，他们主要买高端楼盘，面积相对不是很大，看准了就马上下单，且几乎都是7成贷款。”上海的21世纪不动产陆家嘴区域高级经理杨雷介绍，4月份浦东二手房成交额近60亿元，根据以上推算，仅仅一个月温州人购买浦东二手房就高达4亿多元。“就像买白菜一样买房子。”

就算是自住需要，通胀也是支持买房的一个理由。从事金融服务业的华先生认为，“大的金融危机之后都有通胀，欧美和日本的房价也是稳定曲线向上的，就算有回调，上涨的大趋势也不变。”他说 ：“通胀理论现在得到了绝大部分人的认可，等到两三年后通胀起来了再买，就晚了。”

但是，随着刚性需求充分释放而力度趋弱，改善性需求和投资需求是否力道足够，能够接过接力棒，将房地产市场的火爆继续下去，这是个问题。

怎么上去，就怎么下来

“肯定能！”北京的华先生坚定地说。他详细描述了4月底过户那天税务局的“盛况”。

“早上4点半我的中介机构的房产经纪就到朝阳税务局排队去了，我自己是7点半到的。到了一看，一共排了4个队，我的经纪人在其中一个队排第四。每个队有100多人，4个队有500人吧。因为大厅小只能排这么多，还有很多人在外面等着，乌泱乌泱的全是人，听保安说其实下午才是人最多的时候，很多人一等就是一天。”

“需求太强劲了！”华先生感叹说。

对上海的李先生和他女儿一家来说，这是一个冒风险的投资决定。360万左右的房款，要支付136万的首期。李先生把股市里套住的资金全部割肉出来，搜刮完衣裳口袋里每一分钱，帮女儿凑足了首期。“我跟我女儿说了，你爸现在身边没有一分钱了，只有等着每月的退休工资。要是忽然有个大开销，麻烦就大了。以后，你可不要对你爸不孝顺。”

小两口原本还欠着银行100多万的房贷，再加上200万新增贷款，以后每个月共要还2万多的按揭。按夫妻俩的收入，再把静安的高档公寓房出租出去，目前看来每月还贷还不是问题，“静安的房子大概能出租个13000到14000之间。现在闹经济危机，好多老外都被母公司抽掉回国了，租金已经跌了不少。以前这样的两房两厅能租到20000/月呢。”

这依然是个充满风险的决定。今年年初，女儿所在的公司开始大幅度地裁员，到如今，分批名单还没公布完。公司里人心惶惶，“我们部门被砍掉的可能性最大，每天早上，大家都提心吊胆——说不定收到一封人力资源部发来的email。”

也有一些不同的看法。上海一家券商的冯先生冷静地说，房子的价格增长脱离居民收入增长一路狂奔，究竟能跑多远，实在值得怀疑。“非需求性的价格重估就是泡沫，是泡沫就必然破灭。”

即便大家都认为会通胀，经济学家更看重通胀后央行加息所带来的影响。野村证券全球首席经济学家孙明春在其最新发布的研究报告中指出，中国下半年将重现通胀。孙明春表示，随着基数效应的消退以及一揽子刺激措施的影响逐渐推高生产者价格，第四季度通胀将上扬至年同比2.1%。孙明春认为，今年中国人民银行没有必要再进一步降息。预期中国人民银行明年会加息81基点。

经济学家谢国忠也认为，央行放水会造成明年通胀，届时央行加息，房地产和股市将下跌，“泡沫爆掉”。

冯先生感叹：“很多人买房子的时候，不知道加息3个百分点得支付多少利息。”

谢国忠说：“经济危机来了之后，中国的银行并没有受多大影响，还有很多钱，央行把这些钱放出来，炒作资产价格，短期看没有通胀，没有什么不好，但是由于出口短期内不可能上升，没有赚到新钱，旧钱是有限的，很快花光，通胀来了之后央行加息，泡沫必然破灭。”

针对今年一季度我国房地产市场回暖，潘石屹认为，股市、房地产市场在大量资金的支持下，出现了回暖的态势。但未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球金融危机和中国经济的演变情况，在这一点上现在还不能过分乐观。

潘石屹认为，货币政策宽松，加之政府允许房地产企业可延期缴纳土地出让金，导致中国多数房地产企业已经渡过“生死劫”。但他同时认为，“过剩仍然是中国房地产市场的主流。”

经济学家马光远认为：“在楼市供过于求的基本面、居民购买力、宏观经济不明朗、信贷政策不会持续和房地产自身周期等诸多因素主导下，下半年房地产将面临更严峻的局面，房价反弹不会持续，直至价格真正调整到位。”

易居中国•决策咨询认为，5月份北京市的成交量为190万平方米的水平，而4月份的成交量是在206万，虽然两者差距不是很大，但市场涨幅已经明显放缓，而近期的日成交水平已经低于前期平均水平。

他们的研究意见说，从目前的成交状况来看，在今后的一段时间内市场成交量可能会出现一定程度的回调，但今年的市场整体水平应该强于去年，而未来是否能够持续前期市场状态主要还是看价格因素，由于市场的热销部分项目的价格已经开始出现一定程度的上涨，整个市场的成交均价也出现上涨，这可能对后期的市场成交有一定的抑制作用。

马光远以“疯狂”一词评价目前的楼市，他认为，“怎么上去的，还会怎么下来，这是铁律。”

但投资房产的人说：“我们也没什么理论、数据和分析，就是感觉。”

心头盘算过无数遍利弊得失，李先生做了预防最坏结果的方案B。一旦女儿丢了工作，他就卖掉老两口在市中心的房子，帮女儿还贷款。

搬去和女儿女婿合住，自然是最坏的打算。“老实说，我们年纪大的人和他们年轻人很难住在一起。平时感情再好。时间久了总会起矛盾。”李先生无奈地笑笑，欲言而止。“可是我后来想想，我的钱以后还不是全留给他们的么？”