挤兑地产泡沫刚刚开始！

尹伯成

房价应再下调15％～20％才合理

房价调整刚刚开始，死守高价肯定没有出路。现行政策本身就是暗示开发商主动降价售楼

去年，中国东南部的房地产市场率先进入低潮期，随后，开发商死守高价的坚冰被打破，纷纷降价。但是，为什么购房者反而变得越来越小心谨慎?中国房市又该何去何从?

从数据看泡沫

衡量房市泡沫最需要看的是两个比例：第一是房价收入比。在发达国家一般为300至600。这也是经济学上认为正常的数字。上海或者北京的房价收入比，则远远超过发达国家不止10倍；第二，房屋的租售比。一般来说，租售比在1：100属于正常。实际上，上海的房屋租售比，远超过1：300。

囤积泡沫的集中时间点是2007年。以上海为例，大约升幅在40％～50％。而从2008年下半年到2009年初，随着开发商开始对楼盘打折出售，早先在高位买入房屋的购房者则纷纷要求退房，甚至有冲撞售楼处的极端事态出现。那么，泡沫什么时候破除?

房价调整刚开始

破除泡沫不仅需要整体经济回暖，还需要开发商自我救赎，以及政府托市。但最近在北京两会上，市长郭金龙明确表态，不会救高房价，敦促开发商降到消费者能承受的范围。

中国房地产没有次贷，也不存在美国“两房”这样的机构。中国的信贷控制得非常好，房地产开发和消费贷款，总的来说都属于优质贷款。

现在针对开发商已经有一系列相关政策出台，例如限贷，禁止囤积土地等等。这些政策本身就是催促开发商加紧开发土地，加紧售楼。也就暗示开发商在房市低迷的今天，主动降价售楼。

其实，现在的房市中并不存在信心的问题。如果房价下调20％，仍然没有人买，那才是购房者信心的问题。万科降价速度非常快，本身就说明他们对于后市非常有信心。只能说此轮房价调整势在必行，而且才刚刚开始。

下调15％～20％

地产业的宏观调控主要举措集中在赋税减免和降息方面，但从市场反应来看，还没有真正活跃。这主要还是由于开发商打折意愿尚不明显，开发商一见政府托市的利好消息，便开始人为维持泡沫，认为自己用不着降价。而普通购房者，会直接认为房地产市场已经需要“救”了，价格回落在望，自然暂时不该买房。

房价要下调多少才算合理?很难划定一个确切的数字。但是死守高价肯定不是出路。从现实意义上来说，房价应该再下调15％～20％才算合理，到时候就很容易引发刚性需求释放入市购买。至于说楼市何时才会趋向平稳，从如今的市场态势来看，可能会到2009年下半年有所恢复，但彻底走出熊市，应该还需更长的时间。