谢骥：华润置地很稳健

金　姬

对市场从长期来看，在平稳的基础上将出现分化，资源性和高品质的产品最终将体现出价值。

现年38岁的谢骥在地产界以“低调”著称。作为华润的“老将”，毕业于上海同济大学工业与民用建筑专业的他1993年加入华润集团，担任过部门经理、副总经理兼总工程师等职。2007年5月，为了深耕环渤海区域，华润置地成立天津公司，谢骥作为集团内资深经理人出任总经理。

谢骥再次回到上海是在去年3月，那时华润置地(上海)有限公司原董事总经理陈凯被重庆龙湖集团“挖”走，担任龙湖集团运营总监。谢骥“临危受命”，接任华润置地(上海)有限公司董事总经理一职。他很少在公众场合露面，也远离媒体，只想把华润在上海带上一个新台阶。一年半后的今天，他做到了。

《新民周刊》：华润置地8月27日就狂掷35.22亿元在上海嘉定区南翔镇拿了两块地，溢价率分别达194％和178％。据说，按照目前最低的建安和税费成本計划。华润置地开发楼盘项目的平均售价起码达1.5万元，平方米才不至于亏本。对此。华润置地以如此高的价格拿地是否有点冒险?对于35亿元拿下的这些地，华润的规划是什么?

谢骥：坚持理性是华润置地一贯的做法，我们前两年在资本市场上的稳健表现就是例证。2007年，华润置地的销售收入为56.8亿港元，净利润为14.3亿港元。即使在市道最不景气的2008年，综合营业额也比上年增长60.8％，一举跻身业内排名前三位。去年华润置地全年度综合营业额及股东应占溢利分别为港币91.34亿元及港币20.38亿元，而公司销售房屋合同额则为人民币79.95亿元。

嘉定新城和松江新城、临港新城一样，是上海重点发展的三大新城之一，而嘉定新城又是三大新城中距离市中心最近的，因此是最能吸引市区人口导入的区域。这两年，整个嘉定，尤其是南翔镇获得了长足发展，也吸引了不少房地产商入驻，包括有金地集团、和记黄埔、保利置业、龙湖地产等大开发商，现在华润置地也进入了这一区域，我们相信未来嘉定南翔会发展得更好。

我们这次以总地价35.22亿元把嘉定南翔A07、08号，A02、A09、A10号2幅地块收入囊中，使我们在上海的土地储备得到大幅补充。嘉定区南翔镇A07地块出让面积为5.11万平方米，A08地块为6.82万平方米，A02、A09、A10地块面积为16 6万平方米，其中A07、A08地块是51号公告中唯一的两块纯住宅用地。由于两幅地块相邻，同时拿下这两幅用地的华润置地，相当于取得28.53万平方米整幅土地。

目前，我们已经成立了相应的团队来对嘉定南翔的这块地做规划。本身南翔天然的区位优势，交通保障和政府的支持已经奠定了良好基础，加上我们这次地块面积和容积率更有利于我们进行产品创新。同时，华润置地一直秉承的高品质产品和服务，以及产品创新能力，成为我们获取土地的重要原因。我们相信，凭借既有的经验积累，华润有信心在嘉定南翔再做出一个标杆产品来。

《新民周刊》：今年1-7月，华润置地合约销售面积达150万平方米，已完成年初定下的全年销售目标。据说公司已将销售目标上调。当前的销售业绩相当于调整后目标的80％，今后不排除继续根据市况调高销售目标。请问具体销售目标是怎样的?

谢骥：华润置地已经进入中国内地的20个城市，正在发展的项目达47个，土地储备面积达到2455万平方米。截至今年8月，华润置地共签约销售151.6万平方米，签约额约148.9亿元人民币，同比上升314％。8月初，华润置地还完成向母公司华润集团购入5个地产项目，斥资35.7亿元现金，增加储备236万平方米。

就上海公司而言，下半年我们的销售主要集中在“华润置地·外滩九里”这个项目上，目前该项目的售价尚未确定，我们会根据市场的具体情况和我们对未来预期进行定价，并制定相应的目标。

《新民周刊》：今年华润置地的业绩如何?

谢骥：今年9月，华润置地再推新战略——“品质给城市更多改变”。公司全新品牌战略将全面运用于产品设计、工程施工、物业服务以及核心生意模式等各个方面。华润置地2009年预计竣工面积为230万平方米，而2008年是110万平方米。在华润置地的发展规划中，城市综合体占的比重日益增大。这种城市综合体即是将住宅、高档写字楼、商业物业和酒店等物业形态进行综合规划，配套开发，通过对持有物业的有效运营提升区域经济的商业价值和商务价值，改善城市区域的生活形态。数据显示，这一策略见效明显。去年，华润置地来自出租业务的收入接近10亿港币，占公司全年营业收入的11％，而华润置地目前的净负债为156亿港币，平均利率为3％。

拿我们上海公司来说，今年上半年在售两个项目是上海滩花园和橡树湾。上海滩花园是华润置地进入上海的首个项目，现已基本售罄，位于新江湾国际社区的橡树湾，一期公寓在上半年也已顺利售罄，我们二期公寓也即将面市。可以说，这两个项目都得到了市场的高度接受，销售良好，也为华润置地赢得了不俗的口碑。

《新民周刊》：对于今年的房地产市场，华滤置地的判断是什么是否过热，存在泡沫?如果是，如何应对?

谢骥：华润置地是战略导向型的企业，而非机会导向型。我们更倾向在理性的市场环境中，以自身的高品质产品和服务来应对市场。经过去年市场变化的考验，我们两个项目的老客户推荐成交率仍然保持较高水平，这说明了客户对我们产品的认可，我们倡导的东西在这一刻就体现出价值了，华润置地高品质的产品和服务能够经受市场的考验。

通过一定的政策使楼市健康理性，是华润置地愿意看到的。我们认为市场从长期来看，在平稳的基础上将出现分化，资源性和高品质的产品最终将体现出价值。

业界新闻眼

台企首次到大陆卖地

9月7日、9日和11日，戴德梁行与台塑集团一泛亚科技股份有限公司联合主办的“台塑集团台湾桃园科技工业园区土地招商会”分别在北京、上海和深圳举行。台湾最大企业台塑集团也因此成为自“台湾6·30”开放到台投资后。首家来大陆进行招商推广的台湾企业。

本次招商会推广的地产为台塑集团下属企业在桃园科技工业园区的85公顷厂房用地，每亩约150万人民币，土地价值约19亿余元人民币，可根据买家需求合并或分割出售。

戴德梁行台湾分公司总经理颜炳立表示，近年来台湾地区不动产一直呈高速增值状态。以十年为期，台湾地区新竹以北各工业区土地平均增值幅度为50％至300％不等。台湾台北市、县在楼市、土地上己没有空地，只有桃园航空城85公顷工业区和200公顷的住宅和商业公用地。以十分钟就到机场，40分钟到台北市的优越环境，很像上海的张江高科技园区。他说：“台湾已经准备好‘幕了，就等大陆企业‘享用了。”

据悉，台塑集团将要售出的并不是桃园科技工业园区的使用权，而是土地所有权的整体转移，不存在使用年限问题。“一旦你买了此地块，你的子子孙孙都可以使用。所有权与地上权转移方式相比，具有更大升值空间。”颜炳立说，“台湾购买不动产的贷款申请比较宽松。目前确定可贷款50％且金额不限。

当然，由于政策刚刚放开，大多大陆企业对此持观望态度。而且大陆很多地产公司是做住宅出身，他们对台湾厂房用地是否感兴趣还很难说。

(整理金姬)