拒绝“过场秀”

顾海波

当下“地王”和囤地现象频出同地方政府、银行和开发商的联合“做局”有很大父系。

进入2009年下半年，土地市场不断发出一些新信号：一边是“新地王”频出，一边是“老地王”长满杂草：一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。针对这一轮土地怪象，2009年8月24日，国土资源部发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

人们不禁要问：开发商为何热衷囤地?圈地会对楼市有哪些危害?严查囤地能否抑制高房价?笔者认为：房价的上涨有许多因素共同推动，但最重要、也是最主要的原因是政策推动。在各级地方政府的过度呵护下，导致了房地产信贷的极度宽松。

一方面各级地方政府积极托市，打着“保民生、促发展”的旗号，全国各地都掀起了一场楼市托市的大赛——“购房退税”、“购房入户”、“放松二套房貸”、“降低首付”、“取消‘限外令”、“取消5年营业税”等林林种种，可谓“十八般武艺”全用上，当然还有“楼荒论”、“通胀论”、“买房爱国论”、“房产救国论”、“取消经济适用房”、“取消90/70工程”等的鼓噪，还有“100％退房率”、“假按揭”、“房贷放松”、“囤房囤地”的积极配合……

另一方面，由于政府宽松的货币政策和信贷政策，大量信贷资金流向了楼市，降低首付、放松二贷。2009年上半年新增信贷高达7.37万亿元，远超过2009年年计划信贷5万亿元的规模，仅上。半年的信贷就超过全年计划的147.4％，更是超过新中国成立以来任何一年的信贷投放总量。

如今，政府出来打击囤地，笔者希望不要再是一场“过场秀”，毕竟房地产的调控是系统和刚性的。房地产调控必须紧紧抓住“管住地根(或称扩大地根，主要是调整供地结构、扩大保障性用地、逼出囤积土地)、管住银根(控制过度、非理性的开发贷款和个人贷款)、遏制投机、抑制投资”十六字方针。

现在“管住地根、管住银根”和调整住房结构、完善住房保障体系(包括限地价和限房价)都是从供给角度考量，但当前主要问题是投机过甚(而不是供给不足)、是有效供给不足(保障住宅不足)，从需求角度对投机和投资尚未进行界定。因此，房地产调控不可能取得预期效果。

当下“地王”和囤地现象频出同地方政府、银行和开发商的联合“做局”有很大关系。《中华人民共和国土地法》第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。但是现实的情况确是大相径庭。

土地出让的终极目的，是要在两三年之后，在房地产市场上把房子卖出去。然而，来自国土资源部门的数据显示，从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米已购置土地尚未被开发，市场存量一直未被消化。例如，广州2007年批出的27块区域地王，就有24块尚未开工或者未售。而上海目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态，其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。

笔者希望各级政府与其打击囤地，不如建立房地产健康发展的良好秩序，建立多层次的住房保障体系。

(作者为独立地产评论人)