楼市过冬

顾海波

2009年中国楼市下跌已成定局，呈现“急跌到位”和“缩量阴跌”两种走势。

根据国家统计局的数据，截至2008年11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1——10月提高2.2%。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。这似乎意味着中国楼市囤房囤地现象以及随着全球经济危机的蔓延而逐渐严重。

近几年由于人民币升值和房价大幅飙升，使得大量国内外投机客蜂拥而至。根据初步统计，仅2008年上半年外资整幢收购上海物业的资金高达100亿元。丰厚的利润客观上使市场需要一个获利回吐的过程，同時房租和房价的失衡（房租收入已抵不上利息的支出，租房收入在2%——3%），一旦美元停止贬值或全球经济风暴蔓延，国内外楼市资金大规模的流出和楼市的剧烈波动将不可避免。

值得注意的是，大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧；同时全国商品房销售速度的严重萎缩，开发企业受到资金链和销售萎缩的双重挤压，将倒逼企业加快推盘和降价销售。

就拿上海来说，2008年1——11月，上海新建商品房销售1955万平方米，其中商品住宅销售1718万平方米，分别同比下降40.9%和43.1%；二手房买卖1277万平方米，同比下降30.3%，其中二手住房1010万平方米，同比下降35.8%。房价从“高位放量”到“高位缩量”，上海房价的阶段性顶部似乎已经形成。

目前上海房产供应市场一、二手房的比例在1：5左右，上海平均一手住房竣工量在2000万平方米左右，而市场的可供二手房在1亿平方米左右，这意味着上海至少在5年内土地和住房不会稀缺。供大于求尤其是受政府最近将房地产营业税征收年限由5年改为２年、降低楼市税费和贷款利率等“利好”刺激，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间被打开。

此外，2008年第四季度，在上海的古北、龙柏和金汇等处租住的韩国人，受经济危机影响，出现经营不善的企业比比皆是，因此，抛房和退租比较普遍，此风是否会进一步蔓延，还有待观察。

笔者认为，２０09年中国楼市下跌已成定局，由于各地楼市价格和各地政府“托市”力度不同而大致呈现以下两种轨迹：

其一，急跌到位。这样的走势虽然看似比较“恐怖”，但时间较短，如珠三角楼市。现在房价离去年最高点跌了30%左右，再跌个10％－20%基本就探底，待经济整体回暖、房价与老百姓有效需求逐渐匹配、以及楼市泡沫被挤出后，楼市会在一两年内企稳并逐渐回升，但要恢复到２０07年的非理性飙升是不可能的。

其二，缩量阴跌。这样的走势调整周期较长（两三年或更长），调整过程较复杂和反复。其间会有相当一部分中低收入者为高房价埋单，主要发生在房价收入比严重超过国际标准、地方政府“托市”较积极、投机过度和保障住房严重滞后地区。

2009年至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租屋、经济适用房和棚户区改造。伴随着经济适用房上市，将改变对整个楼市的价格预期，必将稀释过高的房价，对缓解住房的供需矛盾起到一定效果。（作者为中国房地产界评论员、高级经济师）