不能让地价封杀房价下跌空间

马红漫

房地产市场再度成为“两会”热议的焦点领域。客观地讲，公众都希望开发商能够主动降价让利于民，但是开发商现实的降价“困境”也的确值得我们去更加理性地深思。

全国政协委员许家印给我们算了一笔账：影响房地产成本的包括五大因素，即建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。而我国房价之所以被抬高，与后三大因素不断飙升直接相关。目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成左右，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会有上涨的冲动。

账不算不清，理不辩不明。徐委员告诉了我们房价表象背后的问题，而正是这一问题成为了我们奢望当下房价大幅下跌的制度性制约。以一般房地产市场运行的规律讲，目前上市交易的房产项目在两三年前开始启动运作，而彼时的房地产市场正处于“鼎盛”时期。与之相对应，开发商获得土地的成本也处于历史峰值，所付出的税费也处于历史高位。也就是说，对应房价的三大助涨因素而言，只有企业利润是可以削减的。近期，已经有很多开发商开始喊亏损卖房，尽管其中不乏噱头炒作和欲博得政策庇护之嫌，但是仅就新开楼盘的成本状况而言，开发商自身所能够承受的让利空间的确并不算大。

剥茧抽丝，让我们来看看开发商拒绝房价下跌的底气何在。从第一个地基桩子打下去开始，开发商就不是一个人在战斗，他们的战略盟友还有银行和地方财政利益。总体看，开发商自有资金一般只占到总项目资金的三分之一，另外的三分之二几乎全部来自于银行的信贷资金和土地抵押贷款等。由此，面对房地产市场的调整预期，有开发商就提出了所谓“银行先死论”，以绑定“金融安全”议题阻碍进一步房价下跌。此外，地方政府在房地产市场中的推动作用更是影响房价下调空间的关键。

全国政协委员厉以宁在“两会”上也把房价问题直指地价，认为如果地价下降了，房价跟着就下降了。关于地价助推房价甚至是决定房价趋势的事实，某开发商的自述故事讲得最为清楚。该开发商拟圈地盖房，地方官员先给他算了一笔账；目前该地块在售房价5000元/平方米，两年后房产项目上市，预计房价至少也达6500元/平方米。以此房价再来倒推并折算，开发商拿地价可平摊提高750/元平方米。而如果开发商担心卖不到这个价格，用地方官员的话说“只能说开发商自己笨”。由此，开发商和地方财政在预期房价继续上涨的算碰上，去平分了所谓房价增值利润。但问题是，房价能一直上涨吗？

地方政府之所以会成为开发商的盟友，其背后是中央与地方财政分配体制的不合理。地方政府承担了70%的事务性开支，但是却只享受30%左右的税收分配，土地出让金等预算外收入就成为弥补财政缺口的必然选择。房价越高，这笔收入就越大，这才是房地产市场问题的根源所在。可见，让地方政府利益与房地产市场脱钩，是实现房价正常起伏的基础，为此，或者改革税收分配结构，实现财政分配由中央财政向地方财政倾斜；或者是完善地方政府的财力来源，实现财权与事权的对等。但前者拘泥于中央政府总揽宏观调控大局的现状，短期内实现体制性突破的概率并不大，而后者伴随着地方政府债券在全国人大获批，显示出相关改革推进的曙光。充裕的地方财政来源才能够使房价问题回归市场本位，以更低的开发税费成本抑制房价畸形高企，为市场竞争实现价格的理性回归提供空间，才能够达到财政利益让利于民的最终政策效果。

地价不应该制约房价的理性下调，斩断开发商与地方政府间的利益纽带将有利于房价的理性回归。当下相对低迷的房地产市场，意味着地方财政与房地产出现了暂时脱钩，这反而为深层次财政体制改革提供了良好的契机。■