楼市三问

王世泰

政策要问总理，房价升降要问上帝，什么时候买房最合适?去问你老婆，她最知道。

哪壶不开提哪壶。这些日子最怕有人打问，“楼市利好还是利空”、“何时置业最佳”这类问题，可是，媒体的朋友劈头还是将这样的问号抛将过来。

当然理解，楼市乍暖还寒，走势扑朔迷离，卖家买家博弈较劲儿，正在紧要当口，这个时候讨论这些问题，情理之中。难处是，谁也不是半仙，怎么掐算都不合适。

也有人说，人家股评家何等的擅做点评。但是，大盘面上红绿变化，常常令大师专家级的人士，大跌眼镜，引来板砖口水无数。而楼市的复杂和诡异程度，不在股市之下。所以唱多唱空，除了利益立场的纷争，即使从技术层面来说，也是让人挠头的事情。

且先抛开楼市当中“谁的利好，谁的利空”这方面的争吵，看看数据就知道，深圳近来一手楼成交放量，二手楼交易活跃，回暖迹象显露，应该是利好表征。同时，此前出台的降息、减税等政策效应，还在继续释放之中，客户观望心理有所舒缓，入市步伐稍稍加快，市场信心渐有恢复的苗头。这些亦是持续利好的希望所在。研究人士认为，一切源于刚性需求的支撑。投资与投机，尚未重新扮演搅动市场的力量，这是经历“过山车”震荡考验的深圳楼市所呈现的一份理性表情。据消息，北京、上海尽管情形不一，回暖的舆论也还是渐渐抬头了。

但是，随着所谓房地产振兴计划始而疯炒、随之爆空的这一焦点事件出现，至少说明，楼市信心仍然十分脆弱，“政策饥渴”非常强烈。对于长期利好，存在诸多由“不确定”而引致的忧虑。所以应当提醒的是，必须十分小心地呵护刚刚回暖的局面，呵护历尽艰难才建立的市场信心，慎对利好，善待刚需。

为什么？一是调整周期问题。全球危机尚未见底，传言第二波风暴已经阵阵袭来，中国经济复苏尚待观察，房地产怎得“一枝独春”？王石说中国地产仍然处在调整周期，哪怕有“黑嘴”的嫌疑，不讨同行和利益关联方的欢喜，但是其判断具有宏观理性，不可不察。曾经一度高烧的深圳地产，疗救之道在于调理，调理到健康状态，需要有耐心，断乎不宜轻言如何大大利好，而满心巴望V形反转、反弹，重温疯狂舞蹈。上海多有调整的经历，楼市状态略显平和；而北京似乎一下子放不下身段，还停留在是否更多降价的争论层面，调理尚欠自觉和功夫。

二是买房人的钱包问题。网上有句蹿红的话，“买得起才是硬道理”，这是对于消费能力和当下房价总体水平是否匹配的一个基本尺度。“买房是否爱国”的争论，只能当笑话看。公众愿不愿意入市和有没有足够的支付能力，这是根本的根本。然而接着要说，“卖得出是真功夫” ，真功夫在于好的房子、平实的价格，性价比为王，加上平等、诚实的营销，而不是其他。不管你是多么大牌的卖家，如果此时生出拉升房价的念头，恐怕难免自断利好。

三是消化存量压力问题。权威报告，全国空置房面积在2亿平方米之上，深圳的存量房，业内估计也需要两年左右的消化周期，同时，经济适用房、廉租房推出力度不断加大，将会分流商品房需求总量，这方面压力不可小估。另一方面，大家都明白，存量房其实就是资金包袱。只要是不傻不疯狂的卖方，对于现金压力的承受极限，应该心中有数。大势在此，贪利，还是快走，同样关乎利空、利好。无论如何，要有个清醒的判断。

那么，究竟何时买房最好？听过一位经常露面的专家，现场给大家支招：“你要问我近期有没有关于房地产的政策出台，去问总理，总理知道；你要问房价是升还是降，去问上帝，市场是上帝，上帝知道；你要问什么时候买房最合适，去问你老婆，她最知道。”台下大笑。这一通太极，耍得很有禅意。闻道之道，当然在于悟。或许，三问之下，大概应该能悟出个子午卯酉了。（作者为资深地产评论人，深圳星彦地产品牌总监）■