楼市大资本时代到来

叶　檀

目前房地产市场已经出现震荡格局，一些无法融到资的企业夺得地王，就等于夺得地雷。

楼市出现奇怪现象，京沪深等一线城市出现价量齐跌，而各地地王仍然层出不穷。

7月份，全国30个主要城市中，住宅成交而积环比上升的城市仅占一半左右，总成交面积环比则下降约4％。京、沪、广、深四大一线城市中仅上海的成交量环比上升。8月份，成交量萎缩的状况更加明显。根据兴业证券对成交量的监测，京、沪、深三地日均成交面积环比分别下滑17％、13％和31％，均出现超过10％的明显萎缩。9月更不乐观，9月第三周，北京商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。上海同样如此，深圳成交颓势更加明显。

按理说，一线城市量价齐跌，意味着市场出现明显的调整信号，此时开发商对于高价拿地将十分谨慎。但情况恰恰相反，虽然一些地方的土地成交量下降，但地王仍然频频出现在报端。

是开发商不懂市场风险，不懂成本与收益的关系吗?不要小看在市场摸爬滚打多年的房地产开发企业。

土地市场火爆有去库存化的因素。从2008年到2009年，房地产市场出现180度大转身，去库存周期加快，导致开发商与购房者的收益与预期发生了巨大的变化。据中原地产中国研究部的一份房地产企业研究报告显示，在过去5个月时间里，保利、华润、招商、中海等十大标杆地产上市公司的库存出现大幅度下降，按目前的销售进度，其平均库存将在半年内消化。

与销量上升相比，滞后数月，房地产投资开始增加，开发商土地储备进入高峰期。1-8月，全同完成房地产开发投资2.11万亿元，增幅比1－7月提高3.1个百分点：其中8月份单月增速同比提高35％，远高于7月份19.6％的单月增速。

按照任志强先生的所说，开发商需要进行土地储备，为保证生产链条不中断，开发商至少会保有三至四个生产周期的项目储备，一个土地到具体施工条件的周期大约要9个月至18个月或者更长。也就是说，开发商需要储备3年左右的开发地块以应对未来的土地需求。加上土地审批效率不高，需要2年以上的不在少数，就会出现开发商恐慌性抢地现象。

重要的是一些大型开发商不缺钱，他们尽情地利用了资本时代与央企时代的两大红利。

所谓资本时代，有两重含义，一是大型房地产企业基本上市，打通了土地溢价在资本市场的兑现渠道，二是社会各类资金源源不断进入房地产市场，如民间的房地产基金已有燎原之势，政府批准的房地产信托基金即将成行，保险资金在进入房地产市场。以脚步最快的中国平安为例，2008年，中国平安的账面投资性房地广余额达到了65.5亿元，到2009年6月底增加到72.2亿元。公司持有房地产公司杭州宋都20％的股权。今年8月，平安信托与金地集团合作，以信托方式募集资金约100亿元，据报道，平安集团或旗下子公司也存在购买部分信托产品的可能；9月，平安信托再与绿城集团签署协议，在3年内实现150亿元的信托融资。绿城在苏州夺下地王，恐怕与如此大规模的资金规划有密切关系。中国人寿也将拥有商业地产中国人寿大厦，中国太保则完成了对北京北丰C2大厦的收购。10月1日之后，新保险法的实施将正式开闸保险公司投资不动产。

至于央企抢地王不差钱众所周知，无需赘言。

看来，房地产进入大资金时代，央企与金融行业大资金跑马圈地，未来多数缺乏资金的中小房地产会被扫地出局。房地产不仅与家具、家电等50多个实业企业相联，更成为中国金融与投资行业的重要枢纽，如此下去，房地产的调整将越来越困难。

地王出现表明通胀预期居高不下，但房地产成交量的下降则说明市场无法承受如此高价，目前房地产市场已经出现震荡格局，一些无法融到资的企业夺得地王，就等于夺得地雷。