一房二卖的司法救济

刘东海

2001年，甲将房子卖给了乙，因为当时尚未取得房产证，故没有办理过户手续。2004年甲取得了房产证，但并未通知乙。2007年，甲将房子又卖给了丙，并办理了过户手续。乙从梦中惊醒，原来丙要房来了。这就是典型的一房二卖。

一房二卖，也就是一座房产先后卖给了两个人，分别称为前买人和次买人。好比是一女二嫁，一个女人嫁给两个男人。但按照一夫一妻制的婚姻法原则，一个女人只能嫁给一个男人。那么两个婚姻到底哪个有效呢？这关系到哪个男人可以得到这个女人。如果其中一个是有效的，即办理了婚姻登记，那么另外一个就不能再登记了，从而形成事实婚。而针对事实婚问题，我国是有选择性的承认的，现在再谈事实婚已经过时了。所以，两桩婚姻，一纸合同，问题很容易解决，这是司法制度设计的好。但一房二卖就没那么简单了。

现实中，卖房人与前买人签订房屋买卖合同后，在未办理过户时，往往把房再卖给他人，即次买人，而且为次买人办理过户手续，这即是本文开篇的案例。在这种情况下，如果次买人基于善意取得，那么根据物权大于债权的原则，前买人想拿到房子已经不可能了。至此才会出现住了6年的房子却成了人家的。

一房二卖的司法救济

损害赔偿请求权。合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

从以上规定可以看出，违约损害赔偿请求权损害赔偿的范围包括出卖人违约所导致的财产的直接减少和失去的可得利益。可得利益损失的计算在实务中具有较大的难度。我国台湾最高法院1980年审理二重买卖的台上字第352号判决认为，所谓“所失利益”是指新财产之取得，因损害事实之发生而受妨害而言，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于合同价款的一定金额将房屋出售给次买受人。在美国，一半以上的州也适用差价损害赔偿规则，即于卖方履行不能时，买方有权请求卖方给付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价。笔者认为，后者更具合理性。前买约订立之后，标的物售价上涨，但后买约价格的高低除受市场行情的影响外，还取决于出卖人签订合同的技巧等因素。因此，二次卖房的价格是不能预料的。出于公平考虑，实践中对二次卖房时的市场价进行市值评估会比较有说服力，也即差价的计算方法为：买约的价格与违约时标的物公正的市场价格之间的差值。

撤销权。合同法第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

从上述规定可以看出，如果卖房人将房子卖给次买人，而且次卖人并非善意受让，则前买人可以撤销第二个买卖行为。从而最终实现自己的物权。

主张合同无效。合同法第五十二条第一款第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

因此，如果卖房人与次买人存在恶意串通，则前买人可以主张该合同无效。合同无效后，前买人的物权自然可以实现。

行政诉讼。如果卖房人与次买人的过户存在瑕疵，前买人还可以提起行政诉讼。

一房二卖司法救济的不利

撤销出卖人与次买人的买卖合同，或者主张出卖人与次买人的买卖合同无效，是债权法上最经济、最安全、最捷径的救济方法。然而，由于债权的非公示性，原告人起诉请求撤销次买人与出卖人之间的买卖合同或者主张合同无效时，要证明次买人知道或应当知道前买人与出卖人之间买卖关系的存在，次买人在主观上具有侵害前买人债权的故意或过失，是极度困难的事情。而司法实践中，法官一般不会运用间接证据和经验法则断案。比如本文开篇提到的案例，次买人与出卖人是朋友关系，而且次买人买房时没去看房，因为出卖人没有钥匙。此外，本案还有很多疑点，但办案法官认为前买人没有提供相应的证据，因此驳回了前买人的起诉。由此可见，目前我国的司法救济虽然是某些情况下可以采取的有效手段，但对前买人利益的保护仍然力不从心。

一房二卖的预防

鉴于一房二卖事后救济的不利，因此各国的物权法多注重对一房二卖的防范，尤其是设立对一房二卖所导致的各买受人之间利益的冲突与平衡进行精心的制度设计。

我国物权法第六条规定了物权公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二十条规定了预告登记制度：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

物权法虽然设计了预告登记制度及物权公示原则，为一房二卖的审判提供了法律依据，但该制度的确立不但没有很好的预防一房二卖，反而使得本来就很脆弱的债权救济更加软弱无力。法官往往在同情前买人的情况下，毅然决然的适用物权大于债权的原则。

一房二卖的立法建议

严格保护前买人的物权请求权。针对两份房屋买卖合同，在不存在违反法律禁止性规定的情况下，均应承认其合法性，这在理论界及时务界不存在争议，但两个买房人的合同权利如何实现，这就涉及到法律规定的倾斜性。笔者建议严格保护前买人的物权请求权，即法律严格规定卖房人必须将房屋过户到前买人的名下。而针对次买人合同权利的实现，笔者建议针对卖房人适用惩罚性规定，由卖房人双倍返还次买人的购房款。如此规定必定会对卖房人产生心里顾忌，从而可以在很大程度上减少一房二卖的发生。针对两个买房人的权利保护，法律倾向于前买人的物权的实现，次买人的债权的实现，因为次买人可以获得一倍于购房款的赔偿，从而兼顾到了法律的公平。

引入刑事惩罚。一房二卖是道德问题，而法律是道德的最底线。那么，一房二卖的道德问题有没有冲破道德的最底线而上升为法律问题呢？从民法的角度讲，答案是肯定的。但到目前为止还没有法律规定对卖房人进行刑事惩罚。一房二卖的行为从小了讲违反了诚实信用的民法原则，从大了讲破坏了市场的交易秩序。为了维护诚实信用的民法原则，或者说做人原则，同时为了维护社会秩序的稳定，笔者建议在一房二卖问题上引入刑法进行预防，采用刑法修正案的形式，在刑法第三章破坏社会主义市场经济秩序罪中增加一节，并确立新的罪名。