善意判断为何时？

李　楠

[摘 要]本文通过一则夫妻房产案例，分析、论述和探讨了在司法实践中善意判断所涉及的诸多问题。

[关键词]房产 司法解释 善意判断

作者简介：李楠，女，中国人民大学 06级本科三班，学生。

某夫妻结婚以后购买一栋房子，登记在男方名下。按照婚姻法规定，夫妻关系存续期间购置的房产属于夫妻共同所有，但男方未经女方同意，擅自将房子卖给了第三人。第三人与男方签订了合同，并且按合同约定交付了房款。在办理房屋过户手续过程中，第三人开始装修房子，此时女方才了解到情况，并跑来与第三人理论，最后直接住进该房。第三人放弃了装修，每个几天便跑来与女方商量关于房屋买卖的事项，但实际上是在安抚女方，等待房屋过户手续办妥。当第三人拿到了房产证，立刻向法院起诉女方，要求女方搬出该房。

问题：第三人究竟能否取得该房产？

近一步引伸问题：我国物权法规定在无权处分的场合下保护善意第三人，但判断善意的时间应为何时？

关于这两个问题的解答，首先应明确，根据婚姻法的有关规定，夫妻关系存续期间取得的财产属夫妻共同财产，因此丈夫在妻子不知情情况下擅自出卖房产应属于无权处分行为。

在物权法施行前，与此案例中无权处分行为有关的有两条司法解释：首先，《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）》规定，部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。法律另有规定的除外。其次，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

可以看到，这两条司法解释的规定都不够具体，并未涉及有关“善意”的应如何判断的问题。如果依照这两条司法解释，案例中的第三人很可能就顺利取得房产，侵害到妻子的合法利益。而《物权法》出台后，其第106条的规定具体列举的善意取得的三个要件，弥补了前司法解释的空白，其具体规定如下：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

笔者认为，首先，善意的判断时间取决于物权行为，而非债权行为。

《物权法》第15条规定：“当事人之问订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条文肯定了物权行为和债权行为相区分的原则。第106条第一项的“受让该不动产”直接以不动产为谓语，不动产是物，因此受让的行为应为物权行为。再结合物权法第6条与第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，物权法明确规定物权变动以登记为生效要件，因此善意的判断时间应以登记为标准，即使是如案例中所述，双方订立合同，第三人支付了价金，也不能就此得到第三人为善意的结论。

其次，善意的判断时间应持续至登记结束，而非申请登记。

《物权法》第14条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此我国在不动产变动生效的问题上是以“记载于不动产登记簿时”为时间判断标准的，而并没有溯及到递交变动申请时。虽然国外一些国家在这个问题上有不同的规定，如《德国民法典》第892条规定：“为取得权利而有必要进行登记的，对于取得人的知情，以提出申请的时间为准，或在依873条有必要成立的合同嗣后才成立时，以合意的时间为准”。再考虑到我国不动产登记机关的设置还不够规范，并且工作方面普遍缺乏效率，因此将判断善意的时间定于提出申请时更有助于保护受让人的权益，存在一定合理性。但这仅是理论上的观点，在我国法律和司法解释没有明确规定的情况下，还应当以“记载于不动产登记簿时”作为不动产转让生效的惟一判断标准。

就善意的判断停于登记的什么时间，以递交申请为限还是以登记结束为限，笔者有一些自己的理解：

首先，无权处分行为无效（或效力待定）是常态，善意取得是例外，从《物权法》106条的描述逻辑上也可以体现出这一点，即只有满足了若干条件才可成就善意取得。因此善意取得制度在设计和解释时应遵循歉抑的原则。

其次，考量设立善意取得制度的目的。该制度最明显的作用就是保护善意第三人的利益，但这种作用通过赔偿损失的手段也可以达到，无非是如何确定赔偿范围或具体赔偿多少的问题。因此我认为设立善意取得制度，尤其是针对不动产的善意取得，重在维护交易安全。交易的次数越多，即围绕一处不动产的交易链越长，这种交易安全就更需保护。因此不动产善意取得制度会尤其重视在这一次有争议的交易后可能存在的再次交易，如第三人又将房产卖与了他人。只有当第三人姓名记载于登记簿时，此次物权变动才真正有可能对下一次交易产生影响，即有“公示”才有“公信”。依照前述歉抑原则，没有必要也不应该将善意的判断时间提前到申请登记时，否则可能导致公信先于公示而产生。

再次，登记机关从当事人申请登记到登记完成这短时间里，有一个审查的义务（至少理论上如此），以防止产生产权纠纷。这也恰巧说明了在此过程中，登记的效力还处于待定状态，第三人尚不能完全产生信赖利益。这也就更削弱了善意取得制度保护该过程的必要性。

最后，结合本案，还可以引用民法通则的诚实信用原则：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在本案例中，第三人“明修栈道，暗度陈仓”在妻子明确反对处分房产行为的情况下，一边以谈判等手段安抚女方，一边不动声色地继续完成了登记。这种带有欺骗性质的行为违反了民法的诚实信用原则。女方因此丧失掉了在登记结束前提起异议登记并及时起诉的机会，从某种角度讲这也算是一种合法的信赖利益，应得到保护。

综上所述，笔者认为案例中的原告在受让该不动产时并非善意，不符合善意第三人的构成要件，被告有权利追回房产。因此，法院应驳回原告要求被告搬离住所的诉讼请求。被告可提起反诉要求确认房屋买卖无效，法院应支持其请求，而本案原告可以向不动产出让人即男方提起诉讼，要求其退回房款并赔偿因装修等产生的费用。

参考文献

[1]薛正霖，浅议动产善意取得制度[J]求实， 2008

[2]龚丹，善意取得制度探析[J] 苏州大学学报(哲学社会科学版)， 2009， (01)