菏泽一起土地 转让案的是与非

易　峰

谈起这件“土地转让案”，姜董事长至今不堪回首。

山东省菏泽市奔腾建筑工程有限公司（以下简称奔腾公司）于2002年11月参加竞拍，依法取得了位于菏泽市人民路南段西侧土地一宗，面积6564.3平方米，并办理了《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》。2005年元月，经当地某办事处介绍，奔腾公司与菏泽市华泰房地产公司（以下简称华泰公司）签订了一份项目合作协议、一份土地使用权转让协议，双方约定该土地使用权转让后的房地产开发项目工程由奔腾公司总承建。

2005年5月21日，菏泽市城市开发综合办公室组织城建、国土、房管等单位召开协调会，协调办理土地使用权转让手续。2006年2月15日，菏泽市城市开发综合办公室为甲方、华泰公司为乙方，双方签订“城市综合开发项目开发合同”。2006年6月，奔腾公司发现自己的权益受到了侵害，遂起诉至菏泽市经济开发区人民法院。

原告奔腾公司诉称，原告通过拍卖取得位于人民路南段西侧地号为047宗地的使用权，并取得了菏国用(2005)第13564号国有土地使用证。2005年，原告与第三人华泰公司签订土地转让协议，但该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第一项、第38条第二项的强制性规定，应为无效协议。但是被告菏泽市国土局却没有进行实质性和程序性审查就违法为第三人办理了土地使用权转让变更登记。同时，第三人未取得建设规划许可证，被告为其办理土地使用权证，违反《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第13条规定，土地权属证明应无效。并且变更登记材料中原告法定代表人姜文跃的签字也是伪造的。因此，特向法院提起诉讼，请求依法撤销被告变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为。

被告菏泽市国土局辩称，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更。因此，本局只是依法受理原告与第三人的土地变更登记申请，原告以土地行政登记为由起诉本局属于诉讼主体错误。原告的起诉已经超过起诉期限，应依法驳回原告诉讼请求。

第三人华泰公司述称，菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证是菏泽市人民政府颁发的，变更后给我公司颁发土地使用证的也是菏泽市人民政府。城市规划部门已经给我公司办理了建设用地规划许可证。另外，原告的起诉明显超过了3个月的诉讼时效，依法应驳回其诉请。

一审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。具体本案，由于原告起诉的具体行政行为是变更登记而不是颁发证书，故本案起诉期限应从被告进行变更登记之日开始计算。根据本案查明的事实，被告是于2005年7月6日受理的原告与第三人的土地申请登记，并于同日就进行了变更地籍调查，说明被诉具体行政行为是于该日进行的。原告迟至2006年6月6日才向本院提起诉讼，明显超过了三个月的起诉期限，并且原告在庭审中也未说明延期提起诉讼的正当理由。原告主张本案应适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，本院认为，原告在提出土地变更登记申请、被告予以受理之日起就应当知道该变更登记将要引发的法律后果以及对其权利将要造成的实际影响，说明其对于被告变更登记之具体行政行为的诉权也是应当知道的，故本案起诉期限从被告变更登记之日起计算并不违背该条款。由于原告的起诉已经超过起诉期限，本院对于本案被诉具体行政行为不再进行实体性审查。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，裁定驳回原告奔腾公司请求“撤销被告变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为”的起诉。

原告奔腾公司不服一审判决，以原审裁定适应法律错误为由，于2006年7月上诉至菏泽市中级人民法院。

奔腾公司上诉称，原审裁定适用法律错误。本案被告没有告知诉权，是华泰公司采取欺骗手段，违犯法律规定，单方进行的土地变更登记，上诉人根本不知道变更土地登记具体行政行为的内容，应适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定的2年的起诉期限，而不应适用《行政诉讼法》规定的3个月的起诉期限。原审法院以申请受理之日作为起算点认定上诉人应该知道自己的诉权的看法明显缺乏法律依据。请求撤销原审裁定，发还重审。

2006年10月17日，中院作出终审判决。中院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条之规定，国有土地使用权的登记机关是县级以上人民政府，土地行政主管部门不是土地使用权的登记机关。上诉人起诉菏泽市国土资源局，要求撤销菏泽市国土资源局变更菏国用（2005）第13564号国有土地使用权证转让登记的具体行政行为，属主体不合格。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（二）项，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第（十一）项的规定，其起诉应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十三条第（十五）项的规定，裁定驳回上诉，维持原审裁定。

奔腾公司老总姜文跃怎么也没想到，一审法院判的是“原告的起诉已经超过起诉期限，本院对于本案被诉具体行政行为不再进行实体性审查”，驳回原告的起诉，而二审该公司上诉的是“原审裁定适用法律错误”，“应适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定的2年的起诉期限，而不应适用《行政诉讼法》规定的3个月的起诉期限”， 但二审法院判的是上诉人起诉菏泽市国土资源局“属被告主体不合格”。

“他们如此变更登记的做法及判决，实在让我难以接受。并且，我公司后来以二审的判决起诉菏泽市人民政府，但法院不予受理。”（删）姜文跃对记者说，“该宗土地使用权主人是自己，原告与第三人华泰公司签订的土地转让合作开发协议尚在商讨履行过程中，如要变更土地使用权转让手续，必须由奔腾、华泰两公司共同出面办理，而华泰公司持我公司证照及所盖的印章，属骗取行为。由国土、城建、房管等部门参与的土地转让手续协调会，也是单方面进行的，既未通知我原告，也未征得我原告的同意。经查，菏泽市规划局给华泰公司办理的规划许可证是市规划局某些人瞒着单位领导私自办理的。按法律规定，没有城市规划许可证，不能办理国有土地使用权转让手续。（删）”

“另外，根据国土资源部‘关于变更土地登记的若干规定，国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在国有土地使用权转让合同签订15日内，持土地使用权转让合同，共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。各类变更土地的登记均需进行权属调查。而我们签协议到华泰公司实际变登，时达一年之久。《山东省城市国有土地使用权出让、转让规划管理办法》也规定：受让方取得建设用地规划许可证后，方可到土地管理部门办理土地使用权权属证明手续。（接上，不另起段）《山东省土地登记条例》规定：土地申请人不能亲自申请登记的，可以出具委托书，委托他人代理。《关于契税征收管理工作中有关问题的通知》、《契税暂行条例》、《房地产管理法》规定：土地管理部门在受理土地变更登记申请后，对土地权属变更事项进行审核，对符合登记规定的，要求当事人出具契税完税证明或免税证明；对未出具契税完税凭证或免税证明的，不予办理土地权属变更登记。《城市房地产管理法》第37条、38条规定：土地使用权的转让，属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，方能进行。《中华人民共和国城市规划法》第39条规定：在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第19条规定：未取得建设用地规划许可证而取得土地使用权权属证明的，土地权属证明无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回；土地审批机关的有关责任人员，由其主管部门给予行政处分。”

姜文跃说：“而国土部门在为华泰公司变更登记时，都未予执行上述条款。（删）我方是自己依法竞拍得来的土地，在该宗土地上一直未建任何建筑物，包括至今也没有建任何建筑，却（删）菏泽市城市开发综合办公室先后于2005年5月25日、2006年6月13日分别出具两份虚假（删）文函，称‘由于土地转让需建25%后才能协议转让，但按奔腾公司的原方案建设要求，其方案建至25%是不符合高层建筑的要求、是重复建设，只能炸掉，造成很大的浪费。为此，该项目作为城市最高建筑的形象及重点工程投资项目，在开发办及各部门的共同协调下，办理土地转让手续。变成（删）原为奔腾与华泰两公司之间的合作事宜，变为市开发综合办自作主张、一手包办的事了。国土部门在对此土地变更登记中，没有进行实质性和程序性审查，弄虚作假，纯属违规操作。（删）”

“目前，土地使用权转让有着政府的大红印章盖着，法院也不受理我将市政府作为被告的起诉，我一筹莫展。近期政府有关领导也多方面找我商谈，给予补偿，但至今也未有结论。”姜文跃一脸无奈地说，“该宗土地自我拍卖竞得至今，仍然为一片空地，至今无法开发利用，造成巨大损失。”

据悉，2007年11月，华泰公司因涉嫌虚假出资、抽逃出资罪，被菏泽市公安局牡丹分局立案侦查，该公司老总被逮捕后取保候审。