香港豪宅飙升创世界纪录

朱一心

香港最近豪宅热销，楼价被形容为攀上“天价”并开出“海鲜价”，一个又一个“袖珍豪宅”及“新豪宅”单位以破伦敦市中心平均豪宅的价格纪录出售。

“天价楼”引起香港躁动

尖沙咀楼盘名铸以3万港元(约3860美元)英尺价(每平方米约28.4万人民币)卖出一个800平方英尺的高层单位，令人哗然，而港岛西半山新楼盘天汇、港铁九龙站上盖的天玺同时也有数个单位以逾7万港元英尺价卖出，超越欧美豪宅最高单价，为全球新高。大厦式豪宅创出天价，冲击香港楼价，许多人开始问香港会否步伦敦的后尘，成为豪宅聚集区?这场豪宅风云是不是一场泡沫?

“天价楼”引起香港躁动，一场被誉为愤怒中产的无产抗议行动“无壳蜗牛大游行”，10月25日在中环举行。“关怀香港”的召集人郭家麒医生表示，地产商利用旧区重建机会，在平价楼地区打造豪宅，拉高平价楼水平。

豪宅热况近2个月已令香港中下价楼涨价，地产代理与业主也一起把关守住价格，楼价指数已于10月初升破去年水平，同时带动租金上扬。香港虽有42％的人口住政府廉价房屋，但住房成为商品，价格由市场决定，“无壳蜗牛”(没资格申请政府房屋，但自身收入有限、难以入市买房的市民，又称夹心阶层)想置业安居变得难上加难，社会确是涌现一股不安的气息。

“伪豪宅”针对内地客

有趣的是部分叫价破纪录的所谓天价豪宅。不是港人心里认识的半山豪宅或跑马地高尚住宅，也不是一般人心目中数千英尺面积的别墅式楼房，现时在香港热卖的豪宅却往往只有800英尺至1000多英尺，坐落在尖沙咀、九龙西及西环等，不要说花园，有些连阳台也没有，全都是楼高四五十层的大厦。甚至有人认为现在的天价豪宅为“伪豪宅”，只刻意在名牌装修及厨具方面作卖点，并拥有闹市邻近购物中心及铁道之便，这类新豪宅区被质疑是否经得起时间的考验，而新豪宅似乎针对内地客而度身订造。

根据香港各大地产销售代理的数据，约一至四成的新豪宅是由内地客人买走，其中尤以九龙站上盖的天玺最受大陆富豪欢迎。而在港岛西半山干德道天汇创出两个高价的单位，则由香港注册的公司买人，即刚于10月14日以7.1280万港元英尺价卖出的天汇68楼A室复式户(总面积6158平方英尺，卖价4.39亿港元)，以及同层B室复式以英尺价6.46万港元(总值3.97亿港元)卖出，两个单位价格均取代伦敦豪宅单位One Hyde Park6.3万港元英尺价，一时无俩，成为全球最贵的分层豪宅。

天玺最受内地富豪欢迎

至于既不是复式又不是大单位格局的尖沙咀名铸，其中一个800余英尺一房一厅单位，最近也以3万港元英尺价出售，令人有点不可思议。获得这宗买卖的中原地产表示，买家为港商；但怡居地产常务董事王文彦则指出，名铸的买家约有一成至一成半为大陆富豪。而第一太平戴维斯资深董事兼投资及销售主管(港澳区)袁志光表示，该行统计数据显示，在所接触的买家中，目前的外资比例约为20％，比过往10％高出一倍。不过，有些内地客以在港亲友的人头买楼，这些都不会在统计数据中反映。

另外，最新推出的新豪宅富甲半山也是有价有市，平均英尺价是1.8万港元。由此看，豪宅买家有20％以上为涌入热钱，一般香港新豪宅英尺价也比去年高出接近一半。香港第三季九龙区豪宅英尺价已回升至金融海啸前水平，年初时平均英尺价约8700港元，现已是1.29万港元，升幅逾48％。

新豪宅热，带动香港其他地区包括新界的住宅，纷纷部署包装成为新豪宅，准备针对内地客出击。

内地资金洗钱的疑团

汇业证券有限公司董事熊丽萍则认为，这股热潮并非泡沫，至于传说的内地资金以豪宅洗钱的可能性，她认为也是微乎其微。她另有一番见解：“可以看出这些豪宅的地点及装修设计，以至名字，名铸、天玺等都是为特定买家而定，尤其为内地买家度身订造，这么高价买进来，相信也不能以这么高价卖出去，所以天价并不代表市价，而且有这类新豪宅供应的地产商寥寥可数，只有新地、恒基及信和等，单位也不多。”她说，这与1997年楼市泡沫很不同，经1997年后市民应审慎买卖，不要以为有天价楼就与市价挂钩，错误投资。

若根据香港土地注册处及美联数据研究部数据，“海鲜价”豪宅确是个别情况，并非成行成市，数据显示，9月香港的500万港元以上的一手豪宅成交仅13宗而已，只占9月一手楼成交量的0.9％；至于二手豪宅，同月以上成交则只有15宗。数据亦显示，过去21个月，香港顶级豪宅(逾5000万港元的单位)的成交纪录仅是328宗，相反，100万至200万港元之间的中下价楼市销情畅旺，有接近7万宗的交易。

从数字显示，豪宅并非如想象已达疯狂炒卖地步，但确是有大量热钱涌入香港以豪宅作投资，催生香港的“新豪宅”浪潮。熊丽萍指出：“形成这股豪宅热，一大原因是内地的热钱流入；另一原因是地产商的推动，你可以看到香港的地产商及代理，针对内地客经常北上游说及推介香港豪宅；第三就是政府近年没有卖地。”

至于市场上传说的香港成为内地富豪买豪宅洗黑钱的热点，不少地产界人士均不赞同，熊丽萍亦表示，买豪宅太张扬了，如此洗黑钱岂不是自讨灭亡?另外，大陆现时资金充裕，经济与1997年前有很大分别，富豪真的有钱在手，他们从地产发展收地赔偿、矿产及大宗生意等投资，都能积存大笔利润；“无论买来住不住，他们就是手上有热钱要花。”