二套房贷限制不能松

易宪容

政府报告对二套住房政策的调整，使开发商欣喜若狂，似乎第二个高楼价时代又到了。但是，仔细解读这一政策才发现，要想重新托起高价楼市是不可能的

美国金融危机全面爆发后，国内所谓的“房地产商会”一直在打房地产市场的主意，要求政府取消对第二套住房优惠信贷政策的限制。他们或制造出“改善性住房”的概念，或直接写报告要挟政府放开第二套住房的政策限制。实际上，房地产商及房地产商会的这种做法，是根本托不起高价楼市的。同时，这样做，也让国内银行体系面临巨大风险，严重影响中国金融体系的安全与稳定。但是，尽管大家都明白这个道理，房地产开发商就是不死心，还是千方百计希望在第二套住房信贷优惠政策上做文章。

开发商的如意算盘

在今年全国“两会”的《政府工作报告》中，让房地产开发商最欣喜若狂的是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房”的优惠政策。听到这个消息，很多媒体都用大标题刊出“中央政府放开对第二套住房信贷政策的限制”，许多开发商也把这条政策看做是当前房地产市场的重大利好。

一段时间以来，房地产开发商天天在盼星星盼月亮，希望政府调整房地产政策，希望通过房地产政策调整来托住高价楼市，对取消第二套住房的政策限制更是寄予了很大希望。但是，还没有等房地产开发商回过味来，监管部门就指出，这是媒体及房地产开发商误读了政策。

其实，只要是认识汉字的人，对总理《政府工作报告》中关于第二套住房的说法都会有一个正确的理解。政府对第二套住房政策的调整，是相当有限的。它是限制在自住性住房和普通住房的购买上，离开这两个条件，购买第二套住房获得第一套住房贷款相应的优惠条件是不可能的。这就是2007年央行及银监会的“359号文件”与“452号文件”关于区分住房购买的投资与消费的基本原则。

从房地产开发商及行业组织想要放开第二套住房的愿望，与政府报告中的含义相差很远。房地产开发商的愿望，是放开以投资或投机炒作的第二套以上的住房。如果真的放开第二套住房的限制，后面就有第三套、第四套等政策限制放开。因为，在房地产开发商看来，这一轮房地产市场的调整，问题就在于政府推出的“359号文件”与“452号文件”。是由于这两个文件的下发，把住房投机与炒作打击下去了，从而让国内房地产市场销售陷入萎缩。

我们知道，在“359号文件”中，对房地产投资与消费作了清楚的区分。如果是住房消费，买房人可以享受所有优惠政策；如果是住房投资，购买者无论在信贷还是在税收方面，都要按市场来定价，不能享受政府任何住房优惠政策。

试想，如果投资住房也可以享受优惠政策，不仅使购买第一套住房的优惠政策失去了意义，还会让房地产市场泡沫再起。如果出现这种情况，投机炒作者会前赴后继进入市场，市场将再次出现前几年房价暴涨的局面。

“改善性住房”能否诱惑消费者入市

几年前，由于制度不完善，政府没有去规范房地产市场，出现房价暴涨情有可原。但是，当政府一旦注意到这个问题的严重性，已经用制度来规范了，难道现在又会恢复到不完善的规则上去吗？我想，这是根本不可能的。

更何况，全球金融危机已经摆在大家面前，房地产泡沫是导致金融危机的重要根源之一。在这点上，金融监管部门岂能不警惕？房地产开发商要求放开第二套住房政策限制的目的，就是希望让住房投资者可以享受住房消费者的各种优惠而实现其出货目的。房地产泡沫如果被重新吹大，这个泡沫必然导致金融危机，不仅会破坏银行业的稳定及国家金融安全，最后肯定要让全国人民来埋单。难道，如今注重民生的政府，连这样简单的道理都不清楚，而去放开第二套房的限制政策吗？

对于第二套住房限制的调整，房地产开发商讲出了一大堆理由，行业组织还提出所谓“改善性住房”概念。看上去，这种“改善性住房”似乎有这样那样的好处，政府也采纳了一些他们的建议，规定有条件的对自住性住房可以放开第二套住房限制。这似乎是一种政策上的平衡，但实际上，如果房地产市场的价格水平不是在自住消费者有支付能力的基础上，这种政策放开对房地产市场的作用与影响是微乎其微的。

这种制度设计，释放出来的购买者是指有住房人的住房消费。但是，那些希望改善住房的购买者，由于有房可住，只不过现有的条件不是太好，希望得以改善。对于希望改善住房的购房者来说，他们的情况大致是这样：第一，经济条件不是太好，还没有太高的购买能力，否则根本不需要享受政府的住房信贷优惠政策，直接用现金购买就可以。第二，由于购买住房的能力不足，需要通过信贷支持来完成，再加上本身还有住房，因此，这些有改善性住房需求的人，对房价水平是十分敏感的。如果价格水平没有达到其支付能力，这些有改善住房需求的人也不会轻易地进入房地产市场。所以，如果房价很高或没有到“改善性住房”购买者的支付水平，房地产开发商想借“改善性住房”的优惠政策让他们进入住房消费市场，是根本不可能的。

银行安全是底线

由于《政府工作报告》对二套住房条件放开给了明确的限制，在整个房地产市场的价格进入下行通道时期，所谓的“改善性住房”购买者还是不会轻易进入房地产市场。因为，一是他们已经有住房，只不过是住房条件差一些。当他们知道整个住房市场进入下降通道时，他们宁可坚持一下，也不会贸然地进入。二是当房价进入下降通道时，二套住房优惠政策放开，可能会增加商业银行的风险并使银行收益下降，再加上二套房放开的主动权是掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性自然不会太高，关键是看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。

如果商业银行对第二套住房购买者判断为高风险，那么，商业银行对第二套住房购买者的信贷审查只会更严格，而不会放松。享受第二套住房优惠政策的购买者，其申请贷款也得过五关斩六将，并非易事。这样，第二套住房放开的政策力度也就大打折扣。

如今，全球经济已经出现了周期性调整，政府对于房地产的政策已经发生了根本性变化，同时，房地产市场的购买对象也不同了。这种情况下，房地产开发商希望以自己的意愿来解读政府报告，并让整个社会来接受是不可能的。

在这样的大背景下，房地产开发商只能认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策，这样才是理智走出困境的关键。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业的利润预期，把房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的水平上，房地产市场的需求就能够释放出来。

就目前来看，市场需求的释放程度，要看房地产商对房价的调整深度。在这种情况下，房地产市场的消费与投资才能够保持稳定，否则，房地产面对的困难与问题会越来越多。如果房地产开发商误读政策把房价再次推高，不仅会延缓整个国内经济的恢复，也会把自己的企业推向破产边缘。道理很简单，房地产市场价格全面回归理性，是任何政策、任何人都无法改变的。

实际上，现实情况已经说明，放不放开第二套住房政策已经不重要了，因为房地产市场价格回归已成必然，谁也不可能改变这个事实。当然，对于国内银行监管部门来说，对于住房购买的投资与消费区分，是防范银行风险的底线。

只有让国内房地产市场成为一个消费者的市场，而不是一个投机炒作的市场，才能保证国内银行体系稳定与安全。因此，二套房限制的政策不可取消，而且应该更加严格，这是当前中国金融体系安全底线的根本所在。

“359号文件”与“452号文件”

2007年9月27日，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称“359号文件”）。文件要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

不久，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(简称“452号文件”)。452号文件的重点，是对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定，包括以借款人家庭为单位认定房贷次数。已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行等。