房地产业的“华山一条路”

易宪容

房地产市场从以投资为主导的市场正在转变为以居民消费为主导的市场。由于这一转变，市场的价格也自然要调整——

年初，各种房地产信息纷至沓来，有银行按揭利率调整争论，有2009年房地产市场预期，也有中央政府关于房地产态势的新闻发布会等等，但是，无论房地产信息与新闻有多少，归结到一点就是如何解决目前房地产市场销售不畅的问题，如何让房地产市场成为扩大中国居民内需带动经济走出美国经济危机冲击的困境问题。

不过，就目前中国的房地产市场问题来看，尽管问题繁多、千头万绪，但问题还在于让房地产开发商手上的住房及投资者手上的住房销售出去，让中国的住房消费者真正地愿意进入房地产市场。面对这种情况，2008年，无论是地方政府还是房地产开发商，都认为这种现象出现是因为2007年中央出台的紧缩的货币政策，就在于中央政府的359号文件，因此，只要让这些政策重新调整，这些文件的精神重新界定或回复到过去，那么中国房地产市场又走会向2006～2007年那疯狂发展之路。也正是在这种观念指导下，以及2008年下半年出现美国次贷危机，从2008年下半年开始，不仅央行的货币政策出现了完全逆转，而且出台了一系列房地产优惠政策。对于这些优惠政策，与2007年359号文件的政策相比有过之而无不及。不过，这一系列的房地产优惠政策推出之后，不仅当前问题没有得到化解，反之，房地产市场面临的死结却越来越难解，房地产市场所面对的问题也越来越严重。何也？没有对症下药也。

因为，就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经从以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变，市场的价格也自然要调整。但是，由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待，从而使得房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个房地产市场消费需求释放出来。但实际结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让这些住房消费者有支付能力购买，如果住房消费者没有支付能力购买，要想让住房消费者进入以投资者为主导的市场或让消费者接受这种价格是不可能的。就如住房建设部的领导人所指出的那样，目前房地产市场问题仍然是房价过高，居民消费者没有这种支付能力。

有人会说，目前政府对房地产市场的税收优惠政策及信贷优惠政策够优惠了。契税减免、利息下降、利息7折优惠等，这不是购买住房消费者进入房地产市场的好时机吗？如果在早几年，这样优惠的政策出台，经房地产开发商一忽悠，事实上会有不少人进入房地产市场，因为很多人并不知道其中发生了什么。但是，现在的情况完全变了。经过这几年房地产市场争论，民众房地产知识与信息有大幅的长进。他们对这些问题肯定有十分清楚的判断。比如说，购买第一套住房者按揭贷款利息优惠，应该是这些优惠政策中最为吸引人的地方。如果一个人购买住房要做按揭，其购买住房贷款100万元，做5年以上的长期贷款。在2008年9月16日之前，每年要支付贷款利息为65790元，而在2008年12月23日之后，每年只要支付贷款利息为41560元。这样每年可省去利息成本2万多元。看上去对购买住房者是天大的好事。

但是，大家要注意，如果在房价下降20%的情况下，那么它购买住房不仅省去了本金20万元，而且即使以2008年9月16日优惠政策没有出台之前的政策来计算利息，此人购买住房每年的利息支付成本也只要52632元。看上去是比信贷优惠政策后多了一万多元，但其本金则少付了20万。而这20万可以抵偿近20年多付信贷优惠利息。更何况，对于长期按揭的贷款（20年或30年），这种优惠利息不可能一直如此，只要市场环境一变化，利息调整也是必然。信贷优惠政策也得改变，个人支付利息成本自然上升。从理论上说，房地产按揭对应的是个人一生的收入流而不是当期收入流。只要对这种经济原理有一点体悟，住房消费者就明白利率变化对其住房消费购买决策的影响是不会太大的（对于投资者来说是另当别论）。

同时，我们也应该看到，不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场向消费为主导的市场其价格会发生根本性转变，而且在美国次贷危机之后，已经出现全球性的经济衰退。由于全球性经济出现衰退，无论金融资产的价格，还是实际商品的价格都出现全面向下调整。2008年全球许多国家股市的价格下跌一半以上了，中国股市的价格也下跌65%，不仅股市的价格快速下跌，全球各国房地产市场的价格没有不下跌的，国际市场大宗商品的价格出现全面快速下跌。比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。但是，全球所有的金融资产及商品全面快速下跌的时候，中国的房地产价格则一枝独秀。这是十分不正常的。正因为中国房地产市场价格不调整，不以消费者的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制，从而也就出现一方面大量住房卖不出去，另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的现象。

不少人都在说，2009年中国房地产市场发展，就在于房地产需求放大，就在于大量空置的住房销售出去。这种说法是对的。但是如何让居民的消费需求释放出来呢？当然有不少路可走，比如说，增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只有华山一条路了，降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。至于那些认为房地产价格只会上涨的房地产企业，他们这样认为也没有关系。如果不愿意降价，你可以把自己手上的房子留得好好的，等房价上涨时再卖，没准一套卖几套的钱，这样的好事何乐而不为？但是，却不可说国内房地产市场有多少危险，从而希望政府出台所谓的救市政策。

可以说，无论是地方政府还是房地产开发商，应该了解房地产市场内在本性，也要相信绝大多数居民的智慧，如果以往那样靠某种忽悠就能够让绝大多数居民进入房地产市场的事情早就成为历史。只有当各地的房地产价格降低到绝大多数居民实际支付能力上时，中国居民房地产需求才能够真正释放出来。因此，降价，是目前中国房地产市场信心确立的华山一条路！