我国房地产存量市场与增量市场结构分析

刘彦喆

房地产市场具有与一般消费品市场所不同的特点。一般消费品市场属于消耗性产品，市场中以增量市场交易为主，以存量交易为辅；而房地产市场则有所不同，房地产的增量市场仅是市场交易的一部分，更大部分是在房地产的存量市场中完成的。也就是说，统一的房地产交易市场实际上包括两部分，一部分是通常意义上的房地产开发市场，即房地产商通过开发建设的商品房在市场上进行交易，主要为新房的交易；另一部分则是居民自有的商品房在市场上进行交易，实现房屋流通和置换的市场。房地产增量市场和存量市场之间不是脱节、各自独立的市场，而是相互关联，具有密切的关系。

第一，房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产开发市场中，土地是其中最重要的投入要素，对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者，不但在土地出让方面拥有垄断权，而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。同时，房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性，决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位：购买者虽然可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品。房地产商和购买者在市场中的这种不平等地位，使得购买者处于劣势地位，缺乏价格的谈判能力，价格机制出现失灵。

第二，房地产存量市场是一个垄断竞争市场。与增量市场有所不同，存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的，因而存量市场中竞争性更强一些，属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者，生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大，垄断程度较小，因而市场价格机制基本上还是有效的。

第三，房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中，购房者的需求在购买新房和购买旧房之间，存在着一种替代关系：当新房价格较高时，购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时，则有相应的购房者从存量市场，转向增量市场即购买新房。因此，尽管房地产增量市场是一个垄断性市场，开发商在价格决定中并不能任意定价，要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制，使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态，避免价格长久偏离市场有效价格。

第四，市场的房价不是房地产增量市场决定，而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长，因而在一般情况下，房地产市场的构成中，增量市场相对于存量市场来说，往往所占比例较小，存量市场是市场交易的主导。以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而，在一个存量市场主导的房地产市场中，新建住房的增量市场价格，并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10%～15%左右。存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。

可以看出，由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，而存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。一方面房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润；另一方面由于缺少存量市场的“蓄水池”作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续地快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低了既有资源的配置效率。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。

我国房地产调控的不力，问题的关键并不是新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康发展，应从发展房地产存量市场入手：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理；二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场；三是减轻房地产交易环节的税收，通过税收手段，鼓励和促进现有住房进入市场流通；四是开征房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。

（作者单位：安徽大学）