谈农村集体建设用地使用权流转

王 俊

摘要: 从农村集体建设用地使用权流转存在的问题入手,提出了农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题,以期逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。

关键词:农村集体建设用地;使用权;流转

中图分类号:F321.1文献标识码 : A文章编号: 1007-5739(2009)20-0390-01

农村集体建设用地使用权流转是整个土地使用制度改革的重要组成部分,是建设和发展社会主义市场经济的必然趋势,是实现工业向园区集中、农业向规模集中、居住向城镇集中的必由之路,是改善和提高农民生活水平的重要手段。因此,积极开展集体建设用地使用权流转,对不断完善和发展社会主义市场经济将具有一定的推进作用。

1农村集体建设用地使用权流转存在的问题

(1)违反现行法律规定。目前,我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡(镇)村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法,使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。除此之外,都是现行法律所不允许的。其他情况下,如想使用农村集体建设用地,必须征收为国有,改变土地的所有权,才能使用。实现农村集体建设用地使用权的流转,使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇,直接进入市场,这样不仅有利于活跃农村经济,保护农民合法权益,而且有利于农村社会稳定。

(2)耕地保护将变得更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下,名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。在实践中,已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。

2农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题

(1)注意有关政策衔接,充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。流转期限不得超过国有土地使用权出让的最高年限。在集体土地流转过程中,既要考虑经济发展的需要,又要充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益,做到二者兼顾。转让集体土地使用权的方式应该多种多样,如租赁、以地入股、联营联建等,不应单一采用国有土地使用权出让的方式。

(2)高起点、高标准做好规划,围绕“三个集中”,实现集约、节约用地。搞好集体土地流转的重要前提,是要高起点、高标准修编土地利用总体规划和村镇规划,严格按规划用地,实现集约、节约用地。在规划中,对农民宅基地、公益事业用地、乡镇企业用地等,逐一分类分项作出近期、中期、远期安排,使之具备功能齐全、环境优美、布局合理、交通畅通、定位准确、特色鲜明的特点,据此编报的年度土地利用计划,一经审批,坚决执行,不因乡镇换届、人事变动而随意改动。流转必须在各级政府的指导下,在符合土地利用总体规划和村镇规划条件下,围绕“三个集中”,做到有序流转,规范运作。一是工业向园区集中,过去那种村办、乡办企业处处点火、户户冒烟的行为,既浪费土地,又导致重复建设、基础设施投资过大等,将相近的工业安排到同一园区建设,由乡(镇)统一进行基础设施建设,统一供地,既可降低投资成本,又简化了用地手续;二是农业向规模集中,激活产业结构调整;三是居住向城镇集中,改善和提高农民居住和生活质量。

(3)逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。作为一个发展中国家,农业、农村和农民问题一直都是我国带有全局性、战略性的问题,关系到整个国民经济发展的根本和整个中国面貌的改进。而目前除个别经济发达地区以外,我国绝大多数农村地区的经济发展水平仍比较落后,农民的生产和生活还缺乏许多必要的保障,农业生产所面临的风险难以回避,农民抵御风险的能力十分微弱。与此同时,我国广大农村地区社会保障体系建设严重滞后,与城市社会保障体系相比,在建立时间、项目内容和保障水平等方面都有很大差距,且缺乏整体制度设计,不仅严重阻碍了我国农业经济的发展和农村社会的稳定,而且成为我国现代化建设和农村市场化改革道路上的阻碍性因素,更与“构建社会主义和谐社会”这一伟大目标相去甚远。因此,保障我国广大农民的基本生活,建立健全适合我国国情的农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧,已成为一项亟待解决的重要课题。

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