住宅房地产项目开发区位选择策略研究

孙　艳

摘要:主要对住宅房地产开发区位选择提出策略及建议,为企业在投资开发不同类型项目时提供区位选择的参考意见。并且针对不同开发规模、不同开发理念的企业的不同选址模式进行探讨,为不同规模及理念的开发商提供选址参考标准。

关键词:区位;房地产;选择;开发

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)19002302

随着城市化的进程和规划行为的介入,城市住宅开发已经从初期对城市稀缺土地资源单纯竞争的“地段时代”全面进入突显区位内涵的“板块时代”。区位因素由此被置于前所未有的高度。

1区位的动态判断与深层分析

1.1区位的升值潜力

区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市土地增值的原因可以从宏观、中观、微观3个层次来进行。在宏观层次上的上地增值成为宏观级差地租,形成条件是城市天然的优越地理位置和国家的宏观政策。在中观层次上,城市基础设施的改善,城市人口的增加进而对土地面积需求的增加,地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上,具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能有:土地使用者对土地进行资金和劳动的投入,地方政府的投入,城市规划的作用,土地效益的整体关联使得对某块土地的开发利用会对周围的土地产生影响。

1.2区位的超前意识

要用超前的意识去选择地块,首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光,不看一时一地的地段,而是从更大范围来考察地段的价值,有可能被认为是荒山野岭的地方,而开发商认为是最佳的地段。

1.3区位的可改造性

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征,但由于地块的可改造性,会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造,使地块显示动态的价值走势,必须是楼宇功能地位和地位相协调。

2不同类型住宅的不同的选址要求

2.1公寓区位的选址要求

(1)选择在商务城市或旅游城市开发。

商务型的公寓比较适合在商务型的城市开发,尤其是大城市。因为在这些城市许多国内外的商务客需要短暂居住,对公寓产生较大的需求量。而产权式酒店公寓在20世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区,其共同特点是都处于气候温和的旅游地区,如夏威夷、加利福地区、佛罗里达、亚利桑那、澳洲黄金海岸等。这些地区全年气候均适合旅游,因而酒店的出租率高,一般年出租率都在40%以上。但在我国,除了滨海城市外,一些大型城市的产权式酒店公寓也深受市场欢迎,主要是其8%—10%的年回报率吸引众多的投资者。

(2)在城市繁华地段,交通便利。

因为公寓的客户群基本上都是有一定经济实力的人,他们具有暂时居住性和工作便利性的需求特征,因此区位指向紧靠商业、金融业的繁华和交通发达的市区。

(3)周边有良好的商务服务氛围。

公寓大多数是商住两用,很多中小型公司都选择公寓作为自己的注册地点或办公地点。一般来说,城市CBD周边地带大中小型、高中低档企业聚集,商务气氛浓郁,便利的交通、优越的地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了独特的商务环境。

2.2住宅区位的选址要求

如按照户型面积分类,可分为大中小户型三类住宅。大户型住宅选址没有明显的区域倾向,在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户,价格也比较高,因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的,这批客户短期内不会有车,他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房,或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件:一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区);二是要拥有完善的配套设施;三是需要交通便利;四是项目地处成熟社区,生活便利。

2.3别墅区位的选址要求

(1)环境资源的稀缺性。

得天独厚的自然环境,具稀缺性的景观资源,是最基本的条件。有山、有水、油树,鸟语花香,是修身养性、度假休闲、居家生活之处,总体上是一流的环境地段。

(2)交通的便利性。

别墅的买家都是有车一族,在市内办公,公务较忙,时间观念强烈,而且经常出差,因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点,而且车程宜在30分钟之内。

(3)人文资源的优良性。

人文资源指居住的人文氛围,除去旅游度假区以外,任何远离城区的“野山僻岭”都可能是别墅的“禁地”,即便风景也不错。因为居住讲究生活的氛围,周边不能太荒凉,更不能有破败景观(如垃圾场等)。具备乡土文化,或是山水文化,并能融于建筑文化之中,这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。

3不同开发规模的企业的不同选址倾向

3.1大型开发企业的选址倾向

一些大型开发企业除了为营利在优势地段进行开发外,还必须保持一种广泛的、专业化的公司组织形式和维护自身的“品牌效应”,因此往往通过搜寻和竞标获取并累积合适的土地,建立自己的“土地银行”。这些用以储备的土地通常是低价的、大规模的,因此也就是多位于郊区,而且由于大型开发企业具有信息来源的优势,这些土地多处在根据城市规划己经确定的城市主要空间拓展方向上。

3.2中型开发企业的选址倾向

中型开发企业一般很难承担或不愿承担土地风险,这主要是由于他们一方面不能很容易地获取相关信息,从而难以确保开发成功,也难以承受大面积土地长期开发建设所带来的资金压力;另一方面中型开发企业通常只追求利润最大化,因此更倾向于在市中心的热点区位开发高容积率住宅,或者针对最高端市场需求在具有自然环境优势的郊区建设低密度别墅区。

3.3小型开发企业的选址倾向

小型的开发企业则依托自身可利用的各种资源力图搜寻市场空隙,因而没有特别固定的投资区位倾向,而是在更小的地块上进行填充式建设。当然为了获得市场认可,这些小型开发的区位还是多数选择在业已建立起良好社会声誉的“板块”中。在中国还有一种特殊情况,大多数房地产开发企业都有一些可利用的“关系”资源,在土地协议出让中,土地可以通过“关系”而以低于市场平均价格水平的地价成交,从而在开发完成后获得超额利润,因此这种开发行为的区位选择空间指身性没有明显的规律特征可言。

4不同开发理念的企业的不同选址标准

4.1近郊开发理念

近郊开发的选址应该定位在城市的“发展区”。“发展区”是指因城市空间扩张而处于动态发展的一些地区,因其特殊的区位环境,发展区的土地价格会随着周边环境、设施的改善而快速变化,而且项目本身开发的成功也将提升自身的区位价值。在城市发展区进行建设的规模一般相对较大,有利于实现规模效益,土地开发的成本较建成区也低得多,同时还具有一定的自然环境优势。具体选址依据可参考以下几点:

(1)在宏观区位上优先选择大都市型城市。

大都市型的城市如北京、上海、天津、沈阳等,因这些城市都具有如下特点:城市中心区人口密度高、环境差,而副中心区的发展较为迅速,各项配套设施齐全,大多数现代高科技产业办公区均选择此处;另外,城市总体经济水平处于全国前列,居民收入与生活水准也比较高,具有一定的购买力,特别是在副中心区有一批具有中等收入的知识型白领阶层,这个阶层比较容易接受一些新的生活方式。

(2)选择处于城市未来空间发展方向上的地块。

这些由于基础设施还不完善,区位条件较差,使得地价很低。政府为了鼓励启动项目的实施,往往给予开发企业一些优惠地价政策,所以开发企业在确认未来良好发展前景的情况下,有可能会以极低的土地价格得到新区的开发权。虽然自建配套设施会使非地价成本有所上升,但如果开发产品的市场竞争力强,价格有可能会高于市场一般郊区住宅的平均价格,不仅弥补了建造成本的增加,利润总额也相当可观。

(3)具备一定的交通可达性。

项目地块位于城郊结合部,车程在城市副中心区大约l0km半径内,且尽量与捷运系统相关联,如地铁、轻轨、快速交通环路以及放射性道路,以满足项目至城市中心区、副中心区的交通可达性,一般应控制在20分钟车程范围内。

(4)靠近自然环境优越的地方。

项目地块应具备优良环境质量,如空气洁净度高,水质良好,噪音度低。以水资源为例,对于许多大城市而言,水己成为一种重要的自然景观资源,也是城市空间发展中越来越稀缺的、被竞相追逐的环境资源。

4.2旧厂开发理念

旧厂改造,其明显优点是地价相对便宜,拆迁方便,减少了开发过程中烦琐的谈判工作,加快产品的推出速度,将利于在市场营销上把握主动。企业在起步伊始往往要寻找一条独特的、适合自身发展的道路。对于搞房地产这样一个系统集成度相当高的行业而言,成本控制对于小企业尤其重要。在整个房地产产品链中,土地及开发成本如能得到控制无疑是一种优势竞争力。旧厂开发选址依据可参考以下几点:

(1)优先选择城市化水平比较高的一二线城市。

目前在我国很多一线及省会城市都处于城市化高速发展期,许多旧厂房需要搬迁,相对三、四线城市来说,开发商获得这种旧厂地块机会也就更多。其外,随着这些城市版块的增大,工薪阶层对交通方便、配套完善的项目需求也更大,这可以避免郊区化住宅的许多弊病。

(2)要用发展的眼光选择旧厂地块,并顺应城市发展方向。

开发商在选择旧厂地块时,应用发展的眼光去看,正确评估改造的成本和开发的可行性,并且该地块还应位于城市发展方向上。

(3)地块选择城郊结合部,交通方便,配套相对完善。

在选址时,一般选择位于城郊结合部或是老城区的旧厂,并且这些地块要拥有比较方便的交通环境,尤其是要有完善的公共交通工具,方便工薪阶层的出行需求。其外是地块周边的生活行政配套要比较完善,可减少项目在配套方面的投入。

参考文献

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