天津市别墅市场现状分析

何佳临

一、综述

天津的别墅市场起步相对晚了一些，别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初。但由于当时天津别墅市场尚处于发展时期，开发和销售均没达到理想状况。

近两年，随着城市经济发展、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快，天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。一批高端别墅产品进入市场，无论从产品形式上，还是开发商的操作经验上，都有了大幅度的提高。比较有代表性的项目有：“红中领事郡”、“万科霞光道5号”、“万科朗润园”等。因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，通常对住房品质要求较高，因此，别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。发展较平缓，但是从去年开始，未来一个阶段，天津别墅市场的发展，无论是在产品定位还是在总量供应方面，都呈现出加速的状态。

二、天津别墅项目代表楼盘调研

天津目前还没有像北京那样比较明显的别墅板块，但一些雏形正在形成，自上世纪90年代，沿着天津市西外环线侯台居住区开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、等。

2001年后，天津别墅市场出现“Townhouse”热，在区域上，由西南逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤受青睐，“领世郡”、“仁爱?濠景庄园”、等项目正是这一区域市场的代表。

从整体市场来看，天津别墅市场联排别墅占据了3/4，但独体别墅也正慢慢浮上水面。像“万科朗润园”“万科霞光道5号”等就是由天津别墅市场08-09年度热销的产品。

目前，天津的联排别墅产品，户型面积一般在90-400平方米不等，主流户型面积在200-300平方米之间。价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在150-400万元的区间内，主流产品总价一般都在2000-300万元／每单元。

独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300-400平方米之间，但各个别墅项目的差异很大，尤其是独体别墅总价差距就更大了，大致由300万元任万元不等。

与北京、上海等城市不同，天津的国外客户不多，无论是独体还是联排，消费群体本土化约70％—80％，购房者多为私营业主。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所。

而在经济开发区，由于在天津投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模。所以，在位于经济开发区附近的别墅产品消费上，韩国、日本人占有一小部分。这部分人购买别墅，基本上都是自己居住。

三、别墅项目建设资源情况调研

总包单位

近几年，随着滨海新区的开发开放，带动了天津整体建设及房地产开发产业的迅猛发展。在总承包单位方面，主要分三大阵营：

A：以天津建工集团为代表的本土建筑企业，此类企业在天津市具有良好的施工业绩及地理、人文、环境优势，整体综合实力较强，在天津政府投资及基础设施建设市场上占有大量份额；

B：以南通三建、苏中建设为代表的南方建筑企业，此类企业施工作业能力，工程管理水平，均较本土企业有很大的竞争性，渐渐在天津市场上占据越来越多的市场份额。

C：外地来津开发商带来的长期合作单位，此类企业随着外地房地产开发商的进驻天津市场而随之进驻，所占房地产市场份额不大。

监理单位：据调查，天津市在别墅项目上有过监理业绩的是：天津市华泰建设监理有限公司、天津仕敏工程建设监理技术咨向有限公司、天津开发区泰达国际咨询监理有限公司等。

造价咨询单位：天津市目前造价咨询市场主要采用报价两种方式：(1)按面积填报单价；(2)按费率报价。对于别墅项目，鉴于其单个性、计价的多次性较多，建议采用咨询甲级资质、具备大型开发商合作经验、具备市协会常任理事资格的企业作为本项目的咨询服务单位。

四、主要建筑材料市场调研

钢材：天津市本土及周边的建筑钢材品牌较多，但主要以“天钢”、“鞍钢”、为主，6-8月，根据天津市工程造价信息中准价所示，仅已圆钢为例，3个月中，就有明显涨幅：?12圆钢，09年6月份价格：3569元，7月份价格3800元，8月份价格4110元。

商品混凝土：天津市建筑市场商品混凝土供应资源丰富，多家大型施工企业均下属混凝土搅拌站，目前，天津市已取得资质的商品混凝土企业有63家。

劳动力市场：天津市为劳务输入地区，目前劳动力主要为周边省，同时，部分劳务队伍亦与各总包商存在长期合作。劳动力价格方面普通人工约60—80元／工日，其他高级工种价格约120—200元／工日。

五、特殊工艺、做法

天津地势为平原，塘沾、汉沾等沿海各区县地质条件较差，多为盐碱地，在桩基处理、园林工程等方面也决定了可能会有大量的特殊工艺、特殊做法，以适应当地建筑需要。

六、总结

目前天津市场上启动的别墅项目大多是国家加大对别墅用地控制政策出台前获批的，因此短期内天津可能还会出现一波别墅建设行情。随着城市土地稀缺日益明显，国家宏观调控力度的加大，从长远看别墅肯定还是稀缺产品。

随着更多经济型及高品质舒适型别墅产品的不断上市，将提升天津市别墅产品整体水平，未来天津别墅市场将呈现供销两旺的良好趋势。