房价还有下跌空间

李波涛

在存量房增加和经济危机的双重打击下，2009年一季度的房价还会下跌。

根据国家统计局发布的最新数据,2008年11月北京房屋销售价格指数同比2007年11月还是上涨的,只是深圳新建住房价格同比下降了18%。全国2008年8月、9月、10月、11月的房价环比跌幅分别是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%,幅度是非常小的。而股市在2008年却巨幅下跌，从市值来看，沪市市值从2008年初至今缩水了近60%，成交量虽然有反复但总体明显呈下降趋势，2008年最低的10月份成交量不足年初1月份的24%。

对于膨胀的市场泡沫，股市进行了实质的调整挤压泡沫，而房市在密集政策的出台下，却表现了相当的顽强性，在2007、2008年上半年房价飙升时，政策的密集出台并没有明显抑制房价上涨，而2008年下半年，在房价没有明显下降，只是成交量出现较大下滑的情况下，密集的扶持刺激房市的政策就出台了，但在经济下行周期下，房价在2009年一季度不会再稳如磐石，高企的房价还有下调的空间。

在今年1月9日举办的“搜狐2009新视角高峰论坛”上，众多记者采访王石房价走势，万科集团董事局主席王石:“如果非要认为两三年后房价贵了现在就可以买,如果不着急买房可以再等两到三年。”如今，房地产政策调控快有一年了，而房价走势依然是众人瞩目的焦点。

围绕房价，政府、开发商、投资的房客、持币买房人展开了数次角力争论，在2009年通货紧缩的风险下，政府为了GDP出台了很多刺激房市成交量的政策，但目前，房价主要受市场的制约，具体就是买卖的平衡问题。但目前中国的现状是有购房需求的人多，而具备购买力的人很少，很多买房的人也是靠银行贷款勉强有了自己的房子。国际上有标准，住房的价格不能超过这家人年收入的8倍到10倍。美国人一个房子买了以后，正常价格租出去，大概7年到8年的房租把这个房子(的成本)收回来。而在中国，七八年的房租根本不可能收回房价款。

美国的金融危机就是由房价迅速下跌引起的信用贷款危机，进而蔓延到整个金融市场。包括美国在内的全球房价都在跌，唯独中国的房价很稳当，这是违背常理的。2009年，房价泡沫还是要继续挤压，存量房继续消化回流资金，压缩土地供应和新开发项目，使房地产市场供量和购买需求量平衡。

中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，2009年的房地产市场将出现全面理性调整，将出现全面的房价理性回归，或者说房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度会小一些。

二手房交易量是楼市活跃程度的晴雨表。我爱我家和中大恒基都预计,在改善民生、价格上行预期看空、买方客群强势主导等主客观因素的合力作用下,2009年二手房市场将依旧保持价格下降的趋势。不过,随国内宏观经济的逐步好转,这一趋势将在2009年年中得以趋缓,年底前市场价格走势将有望企稳。

受次贷危机影响,许多企业倒闭,人们的整体收入水平下降,而全国许多地方的房价并未出现大规模调整,这便导致房价偏离民众的实际购买力越来越远,商品房空置面积日益严重，供应的增加远远超过人们的购买力，房价必然还会进一步调整。