我国现阶段个人住房贷款风险

吴丽霞

一、现阶段我国住房贷款风险显现

(一)我国住房贷款占比偏高。住房贷款风险显现

我国个人住房贷款余额2003年突破1万亿元，2006年突破2万亿元，2008年一季度超过2.7万亿元。以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30％，加上房产抵押的其他贷款，据估计房地产价格的波动已影响到银行近一半的信贷资产安全。房价在经历前几年的过快增长之后，目前处于回落阶段，住房贷款的风险显现。如果房价出现下跌，房地产市场风险就会很快蔓延到银行业领域，直接危及金融系统的稳定，危及经济的稳定发展。

(二)商品房销售量下降，房屋的需求有所降温

从2007年11月份开始，全国楼市开始出现调整。2008年上半年，全国商品房销售面积同比下降7.2％，2008年6月国房地产景气指数回落为103.08，比去年同期少了0.55个百点，2008年6月末商品房空置面积1.27亿平方米，比年初增长22％。房屋需求降温主要原因有以下几方面：一是由于房价出现徘徊，有实际居住需求的人处于观望状态，持币待购；二是投资性需求的人担心房价下跌造成资产贬值以及将来可能征收的物业税等持有成本的增加，也处于观望状态；三是我国1962至1980年处于人口增长高峰期，这个群体在90年代后陆续进入婚育期，购置新房和改善性换房需求旺盛，这在一定程度上刺激了近几年来的住宅市场的走强，但今后此类住房的实际需求趋缓。

(三)人民币升值，外资大量流入，“热钱”给住房市场增添了安全隐患

由于对人民币持续升值的预期、对股市楼市的投机动机等因素，很大一部分国际短期游资大量流入我国房地产业，具有流动量大、流动线路复杂、危害大、高投机性和高风险性等特点。“热钱”在房价涨高之后卖出房产，资金可能大规模出逃，对我国的房地产市场造成一定冲击。

(四)银行个人住房贷款产品设计、业务流程控制和风险计量监控方面聚集了一定的风险

银行在贷款产品设计方面，在房价处于上升阶段，往往过度开展住房金融业务，存在高估抵押物价值，低估了个人住房贷款产品本身存在的风险和个人住房贷款衍生产品引起的风险。如按最新市场价格重新估价进行的加按业务、转按业务。房贷发放与风险暴露存在3-6年的时滞，而目前住房贷款正步入违约高风险期。

部分商业银行在业务流程控制和风险计量监控计量方面存在内部制度不够完善，具体表现在：贷款前对借款人的资质审查流于形式，没有充分调查了解个人的信息、资产等情况，没有深入了解开发商的经营情况，对客户筛选不严格，对物业价值的评估不合理，忽略市场风险，计量不尽科学；贷款中审查不严格，内部越权审批或没有严格执行规章制度：贷款后没有进行必要的跟踪，对开发商、个人的信息掌握滞后，从而没有及时发现信贷资产的不安全因素。

(五)来自房产开发商及个人住房贷款借款人的风险进一步加大

在银根紧缩、整治房地产市场的宏观经济环境下，房产商的资金链更加紧张，来自开发商的信用风险加大。少数开发商通过假按揭、假首付、假房价等手段将风险转嫁于商业银行，具体表现在虚构一些购房者、签订虚假商品房买卖合同、伪造虚假购房发票、伪造购房者收入证明、伪造首付款证明、住房出现烂尾楼、住房质量存在严重缺陷等多种形式，使银行资金受到损失。

在房价波动的情况下，来自个人住房贷款借款人信用风险加大，主要包括个人的道德风险和财务状况恶化带来的风险，如出现理性违约、个人财务收支恶化如失业、工作变化、岗位变化、婚姻情况变化而出现的被迫违约。一旦房价下跌到商业银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来，这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。目前我国一些城市由于出现房价下跌，部分商业银行住房贷款逾期率有所上升，值得引起有关各方的警惕，并采取措施，履行责任，维护金融安全。

二、控制住房贷款风险，积极构筑社会和谐

住房与广大居民生活息息相关，不仅关系到上下游产业的发展，还关系到社会和谐、金融和经济的稳定。目前住房贷款风险进一步显现，为防止出现“多米诺”效应，政府、银行监管部门、商业银行应加以重视和防范，为构筑和谐社会作出积极的努力。

(一)政府需要重视中低收入住房问题，并重视金融知识的普及

1、加强我国住房政策金融体系建设

为加强政府在居民住房建设上的干预与扶持，许多国家设立了政策性金融机构，大部分国家的住房福利目标对象为低收入群体。我国没有住房政策性住房金融机构。作为关系民生的特殊商品，住房在一国的金融经济中占举足轻重的地位，我国应当筹划建立适合我国国情的、高配置效率的政策性住房金融机构。

由于公积金存在一系列问题，如：大量资金闲置，住房公积金使用对象偏离，支持中低收入者效果不明显，公积金监管缺位，挤占、挪用、贪污住房公积金等违规违纪事件时有发生，贷款品种有限，公积金资金运行的收益归属方面有争议。为此，我国应尽早成立中国的住房政策金融机构，并出台相应的立法，完善配套的监管机制，健全经营机制，以更好地提高资金配置效率，规范业务运作。

2、重视廉租房和经济适用房的建设与管理，实行住房补贴制度

由于地价、原材料及人工费用的上升推动建房成本上涨，中低收入群体支付能力依然不足，在实际操作中解决中低收入群体的住房困难的难度较大。目前解决的办法一是扩大廉租房和经济适用房建设规模，以达到一定的覆盖面，同时在销售管理严格控制限售对象，积极引导居民租住房屋，经济适用房应只租不卖，引导居民树立“有房住”不等于“有房产”的意识，使国家有限的扶持资金用在刀刃上；二是引入住房补贴制度，通过补贴引导居民到市场上租住房屋，通过市场化发展有效解决住房问题，提高资金资源的配置效率、增进公平，同时有助于减少政府腐败和寻租行为。

3、重视金融知识的普及

金融与人民生活密切相关，我国国民金融素质不高，特别是广大中低收入群体、农村居民。政府应重视普及国民金融知识，进行系统规划，积极倡导、督促和鼓励金融企业履行社会责任，促使金融企业与大学、中学、小学、工厂、农村联手，宣传金融知识，充分利用金融机构已有的人才优势、网点优势开展形式多样的普及活动，加强针对普通百姓的普及性金融素质教育，以提高全民金融素质，深入了解金融产品，关注信用记录，提高生活质量，为金融的稳定打好基础。

(二)银行监管部门应积极履行央行职责

首先，在制定利率政策方面需要更加审慎，避免利率的大起大落，以稳定经济发展。对购房者而言，除了首付款外，银行贷款是主要的资金来源，利率下降能够过度刺激购房需求，利率的大幅上扬能够使借款人特别是低收入借款人履约的负担

远超预期可承受范围，导致履约困难，从而使风险爆发。

其次，加强对金融衍生产品的监管，审慎对待住房抵押贷款证券化业务。作为前车之鉴，美国次贷危机促使我们审慎住房抵押贷款证券化业务，重视住房抵押贷款证券化产品的风险杠杆效应，对衍生品的风险进行正确评估。此外监管部门还需要加强对信用评级机构的监管，对信用评级机构的权力与义务进行界定，避免因评级机构的微观利益、因监管的缺位引起信用评级的严重扭曲导致的衍生品风险不断扩大。

此外，应提高风险监测的科学性，切合实际贷款风险制定贷款风险系数。按照我国监管部门对金融机构资产风险监测认定：住房抵押贷款的风险系数仅为0.5，一般贷款为1，这就从理论上把住房抵押贷款归为优质贷款。但是由于房价的波动性，这种划分不尽合理，需要对高房价的房贷进行科学合理的风险系数划分。

(三)商业银行应增强风险意识，严格控制风险

1、正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款

由于竞争激烈，一些商业银行曾推出高风险性的个人住房贷款产品如加按业务、转按业务，一旦出现房价下跌或借款人财务状况恶化，相当一部分借款人出现被迫违约或理性违约。许多城市不同地段的房价差异较大，而同一社区甚至同一楼房不同位置的房价差异也不断攀升。高价房在变现时一般面临更多的不确定性，可能难以抵补银行贷款本息，使银行信贷资产受到损失。为此，商业银行应针对高房价设置较高的首付款比例，对抵押房产合理评估，提高对风险识别、度量、定价、监测、控制和缓释的能力，那么在房价下跌的情况下才能够减少损失，增强商业银行信贷资金的安全性。

2、审核借款人的综合负债水平

还款能力与个人的其他负债相关联，如信用卡透支、汽车贷款、个人住房装修贷款等，个人的其他负债直接影响到住房贷款的偿还能力，特别是在收入情况恶化时，矛盾更为激烈，为此在实际放贷审核各项比例指标中，应考虑借款人的综合负债情况，有效控制风险。

3、严格控制业务流程中的操作风险

商业银行在风险识别、评估、分析、控制、监督和报告等业务流程中，应进一步增强操作风险意识，健全内控制度体系、提高信贷人员的职业操守，有效识别假合同、虚假收入证明。在实际业务操作中，各个业务环节的员工应明确经办业务存在的风险点，严格业务流程控制，从细微处做起，人人负责，共同控制操作风险。

4、严格控制房产开发商与购房人的信用风险，并加强贷后的管理

银行个人贷款业务的资产安全性与房产开发企业密切相关，商业银行需要认真审核房产开发商的财务报表，关注开发商对外担保等或有负债、关联公司情况，审慎选择开发商，控制开发商的信用风险，同时加强贷后管理，适当参与房产开发公司主要财务和经营事务，增强银企之间的联系，防止开发商挪用个人住房贷款资金。此外应严格审核借款人的资信情况，如检验购房合同的真伪，收入证明中的收入是否与职业、年龄、职称相矛盾，工作是否稳定，以防范借款人的信用风险。

5、积极发展中间业务，开拓新的业务领域，减少对传统存贷款业务的依赖

个人业务目前是商业银行的发展重点，商业银行产品、服务、收入结构呈现同质化特征，应该积极提高技术含量，进行客户细分，依靠特色的自主核心品牌、产品占领市场，积极开拓租赁、信托、特色理财等业务，对客户个性化金融服务需求进行深入研究，为客户量身定做，提供多种金融产品，开拓新的业务增长领域，以减少对传统的存贷业务的严重依赖。