呼包鄂房地产与科学发展

刘东升

一、经济下滑阴影下的呼包鄂房地产业

2008年无疑是中国经济最为困难的一年，受国际金融危机影响，我国的GDP从连续4年的二位数增长回落到三季度的9.9％。在内蒙古经济最为活跃的呼包鄂金三角地区房地产市场持续低迷，以呼和浩特市为例：截至2008年10月底，商品房竣工面积247.66万平米，销售面积比竣工面积下降151.96万平米，空置商品房204.4万平米，同比增长61.68％。高空置率使呼包鄂三市房地产业面临资金回收困难，资金运作链条处于断裂的边缘。呼和浩特市房价涨幅也从2007年的全国第1变为2008年的全国倒数第2；包头市房价比2007年同期每平方米降低200-300元；鄂尔多斯市更是由2007年峰值每平方米近5000元降至目前均价4000元左右，与此对应的三市房地产相关产业钢材的价格也持续下跌，三个月内下降了30％—40％，而三市租房价格比2007年普涨20％—30％，也从侧面反映出购房者相对减少的局面。这是2004年以来三市房地产业的最低点，三市房地产发展经历了一个从快速上升阶段到下降调整的过程。

2008年10月初，西安首先推出为购房补贴的刺激房地产政策，随着国际金融危机的日益加深，为遏制经济下滑趋势，国务院又适时出台扩大内需十大措施，措施之首就是投资9000亿元建设保障性住房，紧接着国家又出台房地产业利好政策包括：购买90平方米第一套住房契税下调1％，暂免征印花税、土地增值税，个贷首付下降为20％，个贷利率下调0.27百分点，个贷利率为基准利率的0.7倍等政策措施。综合分析这一系列的政策措施，不难看出，其主要目的只是鼓励消费而不是对房地产业的救市。于是就形成呼包鄂三市房地产项目目前的局面：待建项目因经济前景不明朗而暂停，已建项目因资金链紧张而被迫停工，销售项目在煎熬，因为销售价格已接近成本，一个房地产项目一个月最好也就销售几套。三市的购房者在观望，因为发达城市房价下降成不争的事实，国家出台的降息、免税、个贷政策和房价下跌趋势比起来根本不值一提。以呼和浩特为例，上述措施仅使一套30万元的房子省下不到3000块钱，这让购房者对国家出台的政策置若罔闻，购买更加谨慎。萧条成为三市房地产业的主流，三市房地产业进入严冬。

二、形成呼包鄂房地产业现状的根源

(一)三市地方政府的土地财政政策导致人为推高房价，购房者无力购房

内蒙古经济的超常规发展，引发呼包鄂三市的快速崛起，三地房地产业更是风生水起。以呼和浩特市为例，房价从2004年均价1590元上升至2008年的均价3165元，平均年上涨14.7％，但10月份高达60％多的空置率，从源头上说明市场供求极端不平衡，导致这种不平衡的原因是什么?理论上房地产增长是一致的，因为房地产需求是刚性的，国家也一直倡导居者有其屋，即使有经济下滑的阴影，呼和浩特市房地产不应有如此高的空置率。从构成房地产价格的土地、材料、劳务、税费等相关影响因素分析，材料、劳务、税费等都在可控范围内，属确定性因素，其增长是可以预见的。但地价是不可控制因素，因为土地是稀缺资源，是国有的，国家规定以“招拍挂”方式取得土地的使用权，在现行的财政制度下，土地出让金是地方政府极为重要的收入。以呼和浩特市为例，2005—2007三年通过“招拍挂”方式出让的土地使用权分别为8797亩、8300亩、8707亩。土地价格也从2004年的每亩36.52万元一直飚升至2008年100万元以上，地价的飚升直接导致房价的节节攀升，房价上升又直接推动地价的上升，如此循环，尽管供大于求，开发商也不可能大幅降价，在此过程中唯一受益的是地方财政。呼和浩特现在房屋均价3165左右，但该市人口相对稳定，除乳制品业外，产业结构较为单一(第二产业相对薄弱)，人均年收入2万元左右，收入比与房价比大约为1:16；包头市作为老工业基地，收入比呼和浩特略高，但购买力相对有限；资源大市鄂尔多斯，人均GDP6645美元，但财富主要掌握在煤炭企业中，其炒房相当严重，房价存在泡沫是不争的事实，普通人购房能力也非常有限。

(二)呼包鄂三市的房地产市场现在以消化存量为前提，这将是三市房地产低迷另一重要原因

呼和浩特房地产年交易量大约为110万平米左右，因气候原因，呼和浩特房地产从开发到建成大约需要2年时间，2006—2007年大规模供地使呼和浩特房地产的新增供应量在2008、2009两年集中体现。2008年全年呼和浩特房地产新增供应量大约350—400万平米，相当于正常量的3倍多，这就需要一定的时间让市场消化，9月份暴发的全球金融危机，使经济增长速度明显放缓，内需拉动不足，进一步加重了消化存量的难度。

(三)房地产企业缺乏诚信，唯利是图，也是房地产市场低迷的原因之一

房地产企业的承诺往往与现实存在较大的差距，越来越高的容积率，与生活息息相关的阳光、绿地等成为商购房的奢侈。购房者的权益得不到充分保障，导致购房者对房产商极不信任。

三、呼包鄂房地产的科学发展

呼包鄂三市房地产开发要以人为本，就要以购房者为本，植根于购房者，服务于购房者，实现房地产业的科学发展。盖房子是给人住的，说到底住房是最大的民生工程，让老百姓买得起房，住得起房，是党和国家建设和谐社会的根本。呼包鄂三市要借国家财政政策，积极采取措施，适时调整房地产政策，加大投入，大力改善民生，刺激拉动内需，推动三市房地产业的科学发展。

(一)三市应在国家的政策范围内出台一系列政策措施，既要保障市场中购房者的权益，又要保障中低收入者的住房根本需求。市场不是解决三市房地产科学发展的唯一选择，三市房地产应该“两条腿走路”，一条腿走市场，就是要发挥利率、税率、地价等经济杠杆的作用，一方面出台鼓励购房者买房的政策；另一方面增加居民收入，使购房者对房价有一定承受能力，保证不因购房导致生活质量明显下降。另一条腿是要搞好保障性住房。西方发达国家的住房政策也不是全部依靠市场解决，大部分国家都制定政策保证居者有其屋(例如美国的次贷危机就是政府为无力购房者进行担保而引发的)，三市更要以人为本，让最底层、最边缘群众分享改革发展的成果，保证其居有定所。1998年制定的《国务院关于深化住房制度的决定》中明确规定中低收入者保障性住房以经济适用房和廉租房为主导，但鉴于现行的经济适用房本身制度设计就存在一些不合理、不确定性成分，加之在实施过程中不能公开透明，与初衷大相径庭，不能很好地满足中低收入者的住房需求。经验证明：廉租房比经济适用房更有优势来满足中低收入者的住房，同时对三市居高不下的房价也有一定的抑制。研究表明：廉租房与当地房价成反比，当廉租房的供给增加5％，就会使房价下降3％—4％。国家最近为刺激经济发展的4万亿元资金中有9000亿元保障性住房资金，三市要借此东风，制定相应的廉租房政策，加大投资力度，保证廉租房建设，保障中低收者的住房需求。

(二)由于土地、资本等房地产要素仍然主要掌控在国家之手中，三市要加强政府在房地产业中的主导作用，克服以往“经营城市，以地生财”的理念，引导房地产走集约型、可持续发展之路，促进经济社会的全面发展。借国家积极的财政政策出台之机，要落实和完善政策，调整不合理的住房结构，消化房地产市场的存量，避免以高价房换取低成交量的恶性循环，适当减少开发土地供应规模，克服政府财政过度依靠土地出让金的局面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供应。加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，加强房地产开发建设全过程监管，大力规范房地产企业，为房地产企业提供一个公正、公平、公开的竞争环境。

(三)房地产企业要走健康、快速、可持续发展之路，要以优质的项目和优质的服务打造和谐社区、和谐环境、和谐社会，充分认识承担的社会责任，自觉接受社会各界的监督检查。要大力根治房地产企业不惜手段和代价去谋求不正当的发展，谋取不正当利益。

(四)房地产同时具有消费性和投资性，房地产的高收益性被放大后，成为赚取暴利的工具，投资者对此要有清醒认识。为防止过度投资，要出台一定的措施，相对大幅提高第二套房屋的持有成本，使得房屋尽可能最大程度满足居住功能，减弱投资性，从根本上保证房地产可持续发展。