滚动的“地王”

张 璐

8月份至12月份，“济南地王”四易其主。

8月19日，位于花园路的G043号地被祥泰实业高价拍得，济南东部最新单价“地王”诞生。9月17日，槐荫区东航三角地被中石化以8600万元的高价摘得，“济西地王”诞生。10月19日，总面积约为45亩的历下区解放路铁职院旧址地块，被深圳华强集团以6.57亿元的天价拍得，约合每亩1460万元，济南“地王”再次诞生。

12月3日，25家省内外房地产商经过多轮激烈举牌竞拍，总面积10余亩的山师北街一地块使用权被山东大地公司以1.92亿元的天价拍得，约合每亩1900万元，楼面地价高达每平方米1.5万元，成为济南的新一届“地王”。

一业内人士感慨说，此前五年，只出现过两个“地王”。而2009年下半年，“地王”已四次出现，频率之高令人昨舌。

细看济南楼市这一年的风雨历程，“地王”是当之无愧的主角之一。

地王何以频现

随着一线城市利润的压薄以及获取土地难度的增大，地产大鳄的目光逐渐转向了二、三线城市。而在2008年沿海省会房价排行中，济南位居倒数第二。

今年7月31日，国内房企排名第二的上海绿地高调A股济南市房地产开发总公司，北大资源则以招聘的形式低调而来，深圳华强恒大地产紧随其后，之前像海尔绿城，保利芙蓉，中海地产则早已跑马圈地，创造了自2008年以来第二波大鳄入驻潮，另有消息显示，万科和龙湖也有意抢滩济南。

大鳄到来要站稳脚跟，拿地是第一步。另一方面，全运带来了东部大发展，西窖站让西部大提速，小清河改造使北部体现大价值，棚户区改造则让中部大变化，随着省城城市化水平的提高，地产价值水涨船高。

今年3月份后，济南土地供应出现放量迹象，7月份单月供应土地31块，8月份则有29块土地成交，创单月成交量最高。进入四季度，济南市加快了土地供应速度，开发商拿地热情有增无减，极大地推动了济南土地市场的升温。

相关部门数据显示，今年截至目前，全国房地产销售额达到6万亿，房地产开发商肯定不会让这么巨量的资金睡大觉，还要寻求新的投资机会，新地王不断涌现也就不足为奇了。

今年7月，备受瞩目的北京绝版地块——广渠路15号经过97轮竞价后，由“黑马。中化方兴以40.6亿元拿下，折合楼面地价约1.6万元／平方米，斩获北京新地王的桂冠。时隔5个月，济南的黄金绝版地块竟然也拍到了近1.5万元／平方米的楼面地价，大有向一线城市土地价格靠拢之势。据悉，新“地王”山师北街地块，虽然总面积仅有10余亩，却引来16家开发商轮番抢夺，经过了91轮的竞价终尘埃落定。

业内人士认为，近几年，作为二线城市的济南，在楼市方面一直表现得不温不火，市场总体呈相对稳定发展态势。近半年以来，随着国内一线地产企业纷纷来济，部分本土企业也在近几年的发展中逐步壮大，故此，实力地产企业纷纷选择在此时抢夺市场蛋糕，在土地交易市场繁荣的背后，是楼市竞争的加剧，也是对城市居住价值的重新定义。

对于近期济南上演的“抢地大战”，专家分析，多重因素促成了房地产企业拿地热情高涨。一是去年开发商拿地较少，多数房地产企业正处于“饥饿”状态；二是国务院在今年发文将普通商品住房项目投资的最低资本金比例调低至百分之二十，开发商资金运作余地增大；三是今年以来住房成交量迅速回升，房企资金回笼速度加快：四是金融系统房地产新增贷款业务增长较快，市场上资金较为充沛。

楼市泡沫风险加剧

毫无疑问，近期频频出现的“地王”将成为助推房价上涨的关键因素。以北京市场为例，富力地产以15100元／平方米的楼面地价拿下了广渠门10号地块，加上建安成本，财务和营销等成本，这个地块至少要卖到28000元／平方米才能有所盈利。故此，该地块一经成交，数日内周边项目的房价普涨10％以上。相对于市场反应敏锐的北京，济南楼市的发展要平稳得多，虽然也是“地王”频出，但近期的总体房价并没有出现明显异动，成稳定增长态势。业内人士认为，虽然济南楼市长期处于较为稳定的发展趋势，但随着近阶段以来大幅土地的高价拍出，必会引起房价的新一轮上涨，目前，新“地王”山师北街项目的楼面地价已高达1.5万元／平方米，远远超过了周边在售楼盘的房价，

从另一个角度来看，文化东路板块目前的在售项目并不多，和新“地王”距离最近的是近期刚面市的万豪国际项目，两个项目的直线距离大约在100多米。目前，该项目分为SOHO、LOFT、商铺、豪宅四类产品。现阶段主推的产品是SOHO和星光天地广场式商铺。按照该项目目前所推产品的使用面积计算，SOHO起价在7600元／平方米左右。而该区域其他楼盘的价格也都在“万元”以内。业内人士认为，根据济南市场的长远来看，诸如文化路，历山路，泉城路等黄金绝版地段的房价将有望呈现跨越式上涨趋势，另外，随着众多国内品牌地产企业的纷纷进驻，具有国内领先水平的高品质产品也纷纷落户泉城，这些创新产品的进入也将在一定程度上成为助推房价上涨的主因，

“地王”频现，房价急升，并不是房地产市场繁荣的表现。相反，在房价虚高，“地王”荣耀的背后，是楼市泡沫风险的加剧。

山东大学经济学院副院长李铁岗认为，“今年济南房地产市场‘跳板式的涨价已经脱离了正常轨道，建议‘地王开发商选择在市场好的时候尽快开发。因为市场对‘地王的开发有很大影响，如果市场不好，‘地王的开发就有可能受到影响，甚至可能停止。”

房价高乎其高，国务院又一新政在近期剑指高房价。

12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。国家发展改革委主任张平同日表示，中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。中央经济工作会议也提出，要增加普通商品住房供给，并继续支持自住型和改善型住房需求。

中国房地产协会秘书长朱中一认为，无论是增加供应还是抑制投机，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上抑制部分城市过高的房价，努力消除泡沫，让市场逐渐回归理性。

“限大令”与地王热和囤地风

不久前，国土资源部印发通知，对商品住宅用地的宗地出让面积酋度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市(镇)7公顷，此政策被一些业内人士称为“限大令”。

不少人士认为，这一办法对抑制地价过快上涨，减少开发商“囤地”等具有现实作用，但成效如何取决于政策是否落实到位。

一般来说，地方政府乐于将面积较大的地块统一出让，既可以迅速回收土地资金，也有利于后期统一规划。但相关政策设计在现实市场中却产生了一些负面的“外部性”影响。比如，重点城市大面积的地块极易被竞拍成“地王”。

最近以50.5亿元天价刷新北京土地总价纪录的顺义区天竺开发区“地王”，面积达到52.7万平方米，扣除25.5万平方米的代征地面积，建设用地面积依然达27.16万平方米。而11月初由央企中信集团砸下36亿元巨资“加冕”天津“地王”的津南区八里台镇地块，面积更是达到248万平方米，堪称天津乃至全国土地市场的“巨无霸”。

此外，数十万乃至上百万平方米的土地即使是全力开发，也要持续数年。在此情况下，开发商的“囤地待涨”似乎更加“理直气壮”，有关专家认为一个大盘开发多年，实际上是一种“变相囤地”。

为此，中国土地勘测规划院地价所曾建议，为稳定地价，要调控供地节奏，合理设置单宗土地出让面积上限。有知名开发商也在博客中提出：“至少50％以上的土地会存五年以上。为什么政府不将土地缩小划开了去拍卖?”

国土资源部此次“限大令”，在业内人士看来具有一定的现实价值。有专家认为，“限大令”对于大的房地产企业而言“是一个坏消息”，对于中小企业则相反，上海一在全国多个重点城市开发楼盘的房地产民企负责人认为，“限大令实”际上是对土地价格的调控，“限制了土地出让面积，就是控制了土地出让价格，这样可以使更多开发商尤其是民企参与土地竟拍，提高市场的竞争性”。

有位专家表示，采用小幅地块出让，也有利于大城市房地产开发的“精耕细作”。他还认为，“限大令”对抑制图地行为也大有裨益。“一年不开发罚款，两年不开发收回”，此令下发数年，且经国土部门三令五申，遗憾的是执行难，“想要防范囤地，缩小出让地块的规模，是个好办法”。

实际上，近年来已有一些地方国土部门通过控制土地出让面积对楼市实施局部调控。比如，重庆市国土资源和房屋管理局等相关单位经过研究测算，认定面积在200-400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70％的土地的面积都在上述区间内。

近年来，国内房地产业之所以问题重重，很大一部分原因可归结为市场监管在时间上的滞后和在执行力度上的孱弱，有关部门对土地开发和楼盘销售中的违法违规现象三令五申，大小政策不断，声势不小，但是成效难言乐观，迄今“囤地”，“捂盘”等楼市顽疾久除不尽，究其原因，既有地方利益，部门利益驱动使然，也跟政策，办法的可执行性不够有关。

一些业内人士在为国土资源部“限大令”叫好的同时，也提出了实施过程中可能遇到的种种问题，比如，大城市，中等城市，小城市如何划分?如果开发商分几次拿下总面积超过20公顷的整块土地，表面上看不违规，实际上还是突破了国土部门的限制，这类行为又该如何处理?更需观察的是，地方政府能否严格执行单宗土地出让面积的政策规定?查处“囤地”、 “捂盘”的政策在不少地方都遭遇“搁浅”，“限大令”成效如何尚存疑问。

实际上，2008年元月下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》就明确要求：合理确定出让土地的宗地规模，督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。此次，国土部将“合理”细化为具体数据，可以看出有关部门落实国家政策的努力，也让市场对“限大令”的实施效果更加充满期待。