揭秘囤地背后谜团

孟庆海 殷莉

在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着,记者调查后发现,有差不多三分之一房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土……

李泽楷旗下盈科北京炒地皮,

利润是盖房的三倍

前几天和朋友聚会聊天的时候,听到一个消息,估计跟你说了,你也会吓一跳,说是北京没房可卖了。

是吗?这情况如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了,那房价还不顶到天上去呀?

没错,我也这样担心。后来我就到网上查了一下,发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》,这上面说,截止到今年9月底,北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线,只够5个月的销量,而就在今年年初,北京的存量房还够卖两年的。

难怪这北京的房价总是跌不下来。其实,你想想,土地资源的确是有限的,用一块少一块,尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了,房价当然就会越来越高。

话是这么说,可是最近我们的记者却发现,就在北京城区最黄金的地段,仍然有些本该建住宅楼的地块,一空就是好几年,现在还闲着。这又是怎么回事呢?我们一起来看记者的调查。

北京市东三环的长虹桥,这里算得上是北京最繁华的地段之一,一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元,可以说寸土寸金,不过我们了解到,就是在这样一个黄金地段,有一块地原本是打算建住宅的,却一直闲置多年没有开发。

附近的居民告诉记者,几年前这里就挖了个大坑,据说是要建住宅楼,但是几年过去了一直没啥动静。

为了一探究竟,记者决定到空地的现场去了解更多的情况。由于施工方的阻拦,加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实,记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上,拍摄到了这块空地。从高处可以看到,工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景?为什么闲置多年没有开发呢?

在经过多方打听和查阅了大量资料后,记者了解到,原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

北京地产界资深评论人杨少峰说:“当时这块地是被香港的盈科,就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷旗下的房地产公司拿走,当时这块地整个的拍卖价达到5.1亿,这块地的规划面积才4.6万平方米,折算完之后当时成交的楼面地价就达到每平方米1.2655万块钱,而当时这个周边最好的楼盘最贵的楼盘才卖到1.6万元左右。”

按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为2006年9月20日,为赶在奥运会前完工,项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个土地出让合同的约定最终变成了一纸空文,直到今天这里仍然只是一个大坑。

今年8月21日,香港上市公司瑞安建业公告,向盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目。很显然,拿地三年半不开发却转卖了出去。这到底是为什么呢?

按照国家相关规定,对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的,可征收土地出让金20%以下的土地闲置费;闲置两年以上不开发的土地,政府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间,最终不仅没有被政府罚款和没收,而且还高价转让出去,并由此获取巨额利润。记者注意到,此次工体四号地的交易,为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

杨少峰说:“而他们如果当时就把这块地盖成楼来卖的话,他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右,也就是说盈科地产在这块地的运作过程中,我们认为他很可能就是一种炒地皮的行为。”

囤地缓慢开发,不盖房比盖房更赚钱

不盖房比盖房更赚钱,难怪潘石屹说得如此斩钉截铁。这么多房地产开发商都宁愿炒地,也不愿意动一锹土,这钱也赚得太轻松了吧。

他们赚钱倒是轻松,不过,这样一来,大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上,苦了买房的人。

位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区,今年夏天大兴诞生了新地王,随后房价也一路飙升,现在大兴主要城区的房价已经超过一万元,不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段,仍然可以看到大片大片闲置的空地。

2007年很著名的大兴的地王,是某房地产公司以194轮的竞价才以6291元的楼面地价拍到这个地,当时周边的房价大概只卖到6千到7千块钱左右,部分的项目可能8千多元,所以当时这块地是面粉贵过面包的一个典型例子。

然而从2007年拿地到现在,这块地已经近两年时间没有开发。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉,丝毫看不出任何动工的迹象。实际上,像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间,不亦乐乎?这场资本游戏最终将造成什么样的危害?

实际上,过去五年,全国的房价平均上涨了大约两到三倍。中国房地产信息集团提供的数据显示,北京2004年商品住宅的价格是每平方米4747元,今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元,今年9月底是12016元;深圳2004年是6385元,今年9月底是13893元。

为了防止房价过度上涨,改善楼市供求关系,今年中央政府频频吹风将加大土地供应。然而大幅度增加的土地供应,似乎并没有调动房地产企业的开发热情,今年北京的住宅开工面积不升反降。

事实上,政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中,它形不成真正的供应量,那么我们现在的这种供不应求的假象就得不到改变。只要市场还是供不应求,那么房价肯定会上涨,所以说囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。

因此,我们可以明显看出,土地市场和商品房市场的供需链条,都在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里,不断增值;另一方面,他们又在商品房市场,人为制造紧张,抬高房价,获取更高的利润。两本帐,怎么算开发商都合适。

囤积现象屡禁不止:政策如同一纸空文

为了遏制开发商的囤地冲动,国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用,开发商手上的地越来越多呢?

潘石屹说:“政府基本上每年都在说,要清理闲置土地,每年都在清理闲置土地,现在政府这个政策有点像狼来了一样,每年都喊狼来了,狼来了,结果狼没有来,所以所有的人都说这个政策是不会执行的,这样的话,大家的胆子更大了,就更大规模的圈地。”

开发商敢于大肆囤地,的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。

如果说,在这场资本游戏中,开发商是站在前台的主角,在后台还站着一个分账的,那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者,所以,我们不可能指望这场游戏变得公平。

如何打通房地产市场的供需链条,让大家走出被高房价胁迫的困境?现在看来最治本的办法,就是重建这个市场的游戏规则,打破运动员和裁判员的利益关联,让地产商干它们该干的事去。

摘自《CCTV经济半小时》2009.11.04