浅谈房地产开发项目的工程成本控制

杜志勇

摘要：房地产开发项目的工程成本控制根据时间先后主要划分为三个阶段：项目前期规划设计阶段、过程控制施工准备及实施阶段、项目后期竣工验收阶段。文章主要从工程成本控制的三个阶段，着重研究了房地产开发项目的工程成本控制。

关键词：房地产开发；项目管理；成本控制

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文童编号：1006－8937(2009)16－0053－01

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。

1项目前期规划设计阶段的成本控制

前期成本控制表现为项目的论证及设计，形成投资估算及设计概算。房地产开发项目前期成本控制对于整个工程的成本控制作用重大，其对其对工程造价的影响可能达到75％以上。

1.1营运方案的编制、决策和执行

房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。

1.2做好规划设计阶段的成本控制

工程设计是整个工程项目开始实施的龙头，是决定投资规模大小、提高经济效益的决定性环节。规划设计需要考虑商品住宅销售的市场和利润的大小，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数和设计平面组合等等应适应市场发展的需要，只有这样才会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。

①确定合理的容积率及明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。另外，水电图纸不能及供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都发生，应力求避免。

②加强设计阶段的经济论证。工程设计是工程建设的关键环节，这个阶段决定整个工程的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化等，它将直接影响工程的总造价和工程建设的综合效益。统计资料显示，此阶段的费用相当于工程全部费用的1％左右，但对建设项目投资的影响程度达70％以上。控制工程造价的关键在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。

③加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更。加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更对于工程造价的控制也是至关重要的。比如在广东省佛山市某约8万m²商住楼开发项目的水电图纸审查中，共为该项目节省约150万元。原因是该设计单位为广州地区的某设计院，他们按省会广州地区的用电负荷标准及给水、消防地方要求来设计，而广州地方设计标准高于佛山地区及国家规范标准要求，造成了过分设计。因此，在设计中要考同地区的验收标准有所不同，要求设计单位不能死搬硬套减少不必要的浪费。

2施工准备及实施阶段的成本控制

2.1加强合同管理

房地产开发过程中的各种支出基本上都是以各种各样的合同、协议为依据的，所以合同管理是控制这些支出的一个有效途径。

①工程施工范本要严格按照各省建设厅发布的最新合同范本，而专项工程施工合同也应通过多年经验的积累整理，寻求一套各房地产开发商最适合自身情况的自有的标准格式，并应根据工程开发经验得失做出不断的修订。同时根据施工管理过程中不断出现的新情况、新问题，不断在合同条款中补充施工管理中遇到的管理依据空白，使合同切实起到现场施工管理依据的作用。②开发企业的各个部门都有签订合同或协议的权利，所以公司必须制定严格规范的合同签订流程，以防止各部门的越轨操作。加强企业对合同的管理，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时按照合同内容进行支付，并要制定严格规范的合同审查、会签批准制度。

2.2控制新工程造价。加强对资金计划执行的监管

资金计划是建立在项目的各项合同被确定和项目总体进度计划被确认合理的基础上的，所以这就要求成本控制人员与工程管理人员能够相互配合，扎实地做好基础工作。施工阶段工程款的支付是以资金计划为前提的，它应同施工进度计划相协调，在施工进度计划和资金计划的总框架下监控项目，可使工程管理清晰明了，预防和减少一系列的问题。

2.3建立合理的工程签证制度。严格审核施工方案

工程签证是工程项目编制预结算的重要依据之一，是施工企业在中标后增加收入的主要手段。签证管理制度应清晰的确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。在组织工程施工时，要充分考虑到各种配套设施及大、小市政工程能否与主工程同步进行，尽量避免由于需要临时供水、供电而产生的费用，以及减少由于二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场，配合管道预埋，减少总包单位的索赔及其他额外费用，对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审，特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。

2.4加强设备和材料的品质与价格管理

工程材料和设备也是工程开发过程中比较大的成本投入，对于设备和材料的购买一定要做好科学的管理和规划，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。通常操作方式有：总承包单位采购；自行采购；甲方限价承包单位采购。三种采购方式各有特点，开发商可以根据实际情况选用。

3项目后期竣工验收阶段的成本控制

项目后期的成本管理主要表现为后期的评估。项目结算完毕，建设单位成本管理部门牵头组织展开成本后评估工作，主要是评价项目结算成本与目标成本的差异、项目目标成本设置的科学性及合理性、成本管理的成败得失，整理成本数据指标，逐步积累成本管理经验和成本信息数据，提高成本管理水平。在项目的实施过程中，要及时对成本控制措施、效果及其动态的变化进行认真的比较分析。在分析时，可将实际数据和相关资料与计划进行对比，以确定项目总成本是否超支或者有所节约。在工程竣工后，应组织对整个项目的开发成本进行一次后评审，总结经验教训。在对比分析的基础上，找出工程结算价款超估算的原因，探索减少投入、节约资金的途径，梳理提炼好的做法，为新开发建设项目的成本测算及可行性研究提供参考数据，也为后继的工程项目管理做好成本控制的备忘、指引。