关于房屋面积测算中几个问题的思考

廖　娟

摘要:房屋测绘是房地产产权户籍管理中一项非常重要的工作, 《房产测量规范》颁布以来,虽然房产测量工作有了国家标准,但在具体的实践中也存在一些技术难题和有争议的地方。结合房屋面积测算工作实际,对房产测量中房屋面积测算过程中经常碰到的几个问题进行探讨,并提出一些自己的建议。

关键词:房屋;面积测绘;争议;问题;探讨

中图分类号:F293.33文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0126-02

作为国家标准的《房产测量规范》(GB/T17896.1—2000)[1](以下简称《规范》) 在2000年8月1日颁布实施以来,中国的房产测量工作逐步走向了规范化、标准化、科学化。《规范》站在国家的高度为地方城市房地产测绘构建了一个总体的指导性技术框架,深受广大房产测绘工作者的喜爱和欢迎。各地根据建设部建办住房[2000]4号文件“关于进一步加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知”要求也出台了相应的《实施细则》。但是,由于中国幅员辽阔,建筑风格多种多样,广大房测人员在具体的房测工作中也遇到一些技术性难题和有争议的地方,给房测工作带来了一些阻力。笔者结合多年的房测实践,对工作中遇到的一些《规范》未提及而争议较多的问题提出个人肤浅的看法。

这是我们长期从事房屋面积测算工作而引发的思考。随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃,房屋的产权关系越来越复杂,由传统的单一产权向多元产权转化,异产同幢房屋空间面积的分极成为一项复杂而细致的工作,明确划分功能区,准确认定幢共有面积,作到公正、公平、合理分摊已成为我们测量人员的一项重要工作。过去以福利分房为主,产权关系单一,建筑面积只是一个量化的指标。目前,建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位,房屋出售时,不同楼屋介格不同,当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾,因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出:如地下室的销售价格往往比地上部分低得多,当其为共有面积被分摊到不同功能区或楼层时,其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊,则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然,这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害,但是又十分隐蔽。其实不仅仅是地下室,其他共有面积跨层分摊是也存在同样的问题。在实际工作中,当共有面积跨层分摊时,我们必须认真界定共有面积及其分摊范围,并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表,以增加透明度,保护产权人的合法权益。故特提出如何从面积计算的角度出发来解决这一矛盾与各位同行探讨。关于自然层的认定国标《房产测量规范》中规定“楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算”,这就要求必须对自然层有明确的定义。吕永江老师编著的《房产测量规范与房地产测绘技术》中对自然层做了如下定义:房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数,因此,复式(或跃层)结构中上层应算自然层数。由此引发了一些值得探讨的问题:

1.户外楼梯、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井的面积会大幅度(甚至成倍)增加,势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量。而对于住宅来说,一户房屋在梯道上只有一个入户门、一个垃圾道开口,只因是复式(或跃层)就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。

2.当一栋房屋中复式(或跃层)结构与错层同时出现时,外墙面积如何计算。如图2中A部分为复式结构而上下为错层,显然外墙是在复式结构处算两层其他部位算一层,如果复式与错层交错情况复杂,则外墙面积计算的难度会大大增加,同时也不利于图形和数据的计算机处理。这种情况我们在实际工作中已多次遇到,我们都没把复式结构(跃层)的上部算做自然层,这样相关矛盾也都迎刃而解了。

在高层建筑中,因结构需要在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱(如图1),遇到此种情况我们目前的处理方法(经了解很多城市都是同样处理的)是:无论柱子多大,其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积中(分零摊位除外),这意味着此面积还要去分摊其他的共有面积。此种处理方法的弊端在于承重结构柱是出于整栋建筑的结构需要而设计,并不为某一户专用,把其面积计入该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”,由此可见,把承重结构柱纳入套内面积是不符合国标精神的,而国标中并没有明确承重结构柱由哪些范围来分摊,因而我们采取上述处理方法也是不得已而为之。我们建议:承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑,应由整栋房屋共同分摊。

针对非住宅共有面积关系复杂、分摊方法不易把握,结合我们工作实际,特提出“先整体后局部,分次计算”的方法。

从设计角度考虑,对非住宅而言,一般情况下其设计功能的最小单位为层,因此,把分摊的最小单位划定为层是合理的。这样,不管每层内权利人是否确定,都能保持其前后分摊界定的一致性。在以层为最小单位进行分摊前,先以房屋划分的功能区为单位对整栋公用的共有面积进行分摊,再以层为最小单位进行对功能区内共有面积的分摊,在这之后当出现因购房者的使用需求而修建割断,形成楼层内新的共有面积时,为能进一步明确各权利人应分摊的面积,应进行第三次分摊,即用割断本层的套内建筑面积去分摊因割断产生的共有面积。若功能区内各层结构完全相同则可省去分层分摊的一步,这样并不会影响计算的结果。用这种方法处理有两个明显的好处:(1)计算过程清晰明了,易于过程表达和判读;(2)在遇到按权利人购买力分割销售时,不会影响已发证房屋的权属登记面积。

商住楼一般为幢楼的下部若干层为商业(或非住宅),上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同,商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通,而与住宅相通,主要上为上部住宅服务的,该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位,商业部位并不使用,商业部位有时还有自用楼梯;如分摊给住宅部位,商业部位层数越多,住宅部位分摊面积就越大,并主要因为下部商业而引起。我们的作法是:商用部位的楼梯间(不含商业自用的)和屋顶楼梯间由全楼分摊;住宅部位的楼梯间由住宅分摊。这样即体现了全楼的整体概念,也兼顾了谁受,谁分摊的原则。

在一些综合楼宇中,经常会出现下面几层(一般是非住宅)通往上部功能区(一般为住宅)的楼梯(含步行梯和电梯)连续空走的情况,即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用,谁分摊”的原则进行分摊无疑无端加大上部功能区的共有面积。从使用功能来看,空走楼梯确实是只为上部功能区使用;而从设计角度看,它的出现是出于为上部功能区使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。因此,我们觉得楼梯空走部分由其经过的功能区和其服务功能区共同分摊较为合理。

坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式,越来越多地被应用于现代建筑中,多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用,顶层为跃层的住宅日益增多。《规范》规定,斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面积计算,高度在2.20M以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室,具有良好的通风和采光,无论从技术角度还是经济角度来看,坡屋顶都是比较合理的,可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分,坡屋顶间的使用可经从屋脊一直延伸到屋檐,靠着屋檐的短墙还可以摆放家具,整个空间都可以得到充分利用。因此,我们建议:高度在1.5M—2.20M的部位应适当计算面积,可按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时,应将其与平屋顶结构区分开来,以体现坡屋顶的利用价值。

纵观房产面积测绘,存在两个现实问题。一是枝术规程,即在国标《房产测量规范》的总体控制下,制定出各地的详细技术规程,重庆市出台了《重庆市房屋面积测算实施细则》;二是测绘方法,即测算手段是否符合科学化、规范化、现代化的标准,是否符合市场经济的客观要求。随着科学枝术的不断发展,先进技术已被广泛应用于房产测绘工作中,利用精密的测绘仪器和智能化的房产测绘面积计算软件将会显著提高工作质量与效率,为房产管理提供可靠的数据保证。