写字楼空置成多国定时炸弹

苏丽;王磊;青木;孙秀萍;赵汉臣

本报驻美国、印度、德国、日本、俄罗斯记者 苏丽 王磊 青木 孙秀萍 赵汉臣

俄罗斯企业搬至市郊美国商用地产面临大风险印度写字楼未受明显冲击

发端于美国次贷危机的全球金融风暴在重创多国普通住房市场之后，又向各国商业地产蔓延。从发达经济体到新兴市场，多国写字楼市场都出现空置率上升，租金价格下跌的现象。美国《纽约时报》甚至认为，美国商业地产将成为银行下一枚定时炸弹。

德日写字楼空置率高

据德国房地产联合会的数据显示，2008年，德国写字楼空置率高达43%。在法兰克福经营房地产中介的李丽女士对《环球时报》记者说，“法兰克福写字楼房租2007年曾升至每平方米40欧元，现在连30欧元也租不出去。零售铺的价格也从300多欧元下降到100多欧元”。德国《法兰克福汇报》称，2009年德国新完工的商用房面积（2008年前就开始兴建）预计约为140万平方米，超过60万平方米还未预租出去。今后德国商用房需求仍将出现更大下降，商用房租金也将更多下滑。

金融危机袭来不仅造成日本家用住宅销售冷清，就连商用写字楼的出租也受到影响，空置率大增。据日本民间租赁房屋公司“三鬼商事”调查显示，人气最旺的东京都写字楼空置率约为5%，达到2005年以来的最低点，新建写字楼空置率更是达到18.5%。东京都尚且如此，地方县市写字楼的日子也不好过。据宫城县的调查，由于以前经济好时建造的写字楼大批完工，正需要大量出租。但由于遭遇金融危机，企业大批破产，写字楼空置率达到12.4%。不少写字楼租金已经出现降价势头，但仍难觅租户。

《环球时报》记者日前曾到日本北部的石川县、富山县采访，在当地的城市里转转，看到不少写字楼的房间都没有装修，外面都有大大的“房屋出租”的招牌。

俄罗斯企业搬至市郊

最近两个半月以来，莫斯科闲置写字楼面积就增加了约５０％。据俄新社援引业内统计数据报道，２００８年１１月，莫斯科写字楼租金价格平均降幅达到２０％。分析人士称，莫斯科1/5的写字楼正在打折出租，而其余楼盘也表示将在近期下调租金。俄罗斯《导报》援引分析人士的预测称，２００９年，莫斯科写字楼平均租金将跌至２００６年的水平，即每年每平方米约１０００美元。目前，此类租金为每年每平方米１３５０美元，而２００８年第三季度末，该数字为每年每平方米１７００美元。此外，专家还预计，２００９年莫斯科写字楼租赁交易额将比２００８年下降５０％-７５％。

目前，许多莫斯科写字楼的租赁公司大都对自身未来业务能稳定多久心存怀疑，出现不少中止租赁合同的案例，其中相当一部分涉及银行和投资公司租用的高租金、大面积（５０００平方米以上）的写字楼办公室。此外，由于裁员和冻结项目，一些公司开始将早先租赁的部分办公场所转租给其他公司，而另一些公司则计划将办公场所从市中心搬迁至市郊便宜地段。

美国商用地产面临大风险

纽约房地产研究公司Reis公司的数据显示，美国2008年第四季度写字楼空置率升至14.4%，为3年以来最高水平，同时租金下跌，因许多企业裁员且房主提供价格优惠。美国《纽约时报》4日援引专家的话称，商业地产将成为银行下一枚定时炸弹。美国银行、摩根大通、摩根斯坦利都持有上百亿美元的商业地产债券，或直接投资于商业房地产。和次贷住房一样，这些商业地产多数被打包成债券出售。当商业房地产价格一路下跌时，问题暴露出来。报道称，纽约已有268个项目、价值120亿美元的商业地产发生问题，亚特兰大、丹佛、西雅图等19个大城市有问题的商业地产都在10亿美元以上。

华盛顿一家游说集团的首席执行官德博尔说，每个商业地产项目的情况不是很严重，但集中起来对金融业形成巨大压力。该团体预计，2009年到期的4000亿美元商业抵押贷款中，有越来越多的部分将遭到拖欠和止赎。银行、年金基金、保险公司、对冲基金都会受到影响。如果没有资金注入，商业地产业者要么和金融机构重新协商贷款，要么无奈交出钥匙。一名分析师说，纽约第五大道666号大楼、圣迭戈太平洋大厦、芝加哥西尔斯大厦等著名地标面临很大风险，当初贷款时定价过高，如今谁都不可能出那样的价钱。

印度写字楼未受明显冲击

金融危机对印度许多行业造成冲击，其中由于融资渠道不畅，房地产业受冲击较大。相当数量的商品房闲置，但印度商用写字楼市场并未感受到明显冲击。

新德里商用写字楼主要集中于康诺特广场、尼赫鲁广场和币卡吉伽马广场。此三处主要租户是中小企业，也是新德里最具代表性的商务区。据《环球时报》记者熟悉的一名房屋中介人士表示，也有公司因为难以维持生计而关闭，但总的来说，并没有明显变化。主要原因是对写字楼的需求量与供应量不成比例，写字楼的建设速度和数量难以满足需求。▲