房产企业“合纵连横”

房地产企业合作是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同企业之间共同出资、共享利益、共担风险的合作行为，是一种房地产开发的联合经营行为。这种方式不限于一方出地、另一方出资，也可以双方共同出资。合作开发房地产必须“三共”：共同投资、共享利润、共担风险。

宏观政策从紧，获贷难度加大。

2008年中央经济工作会议明确表示将实行从紧的货币政策。货币政策从紧，开发商获取资金难度增加甚至无法获取贷款。今年陆续出台的一系列金融政策、土地政策及财税政策，都将对房地产未来走势造成不可轻估的影响。央行连续多次上调存款准备金率，存款准备金率上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模就会缩小。目前房地产业风险较大，放贷时银行会比以前更加谨慎。开发商取得贷款已是难上加难。从紧的货币政策下，房地产开发商从银行获取资金难度增加，甚至无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响开发商开发项目的后期资金链，将导致市场出现本质的变化。

观望严重，后市不明朗

自去年11月以来，全国房地产市场陷入观望态势，这已成为一种共识。楼市已经历了长达数月的观望期。这种全国性观望态势的时间周期，是自1998年房改以来所未见的。以前楼市的观望时间，一般是调控政策出台后的二三个月以及2003年非典时的三四个月时间。而目前楼市观望周期延续时间如此之长，供需方观望情绪如此之重，无不说明目前楼市形势的严峻性。市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商想尽办法以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房人则紧捂钱袋，寄希望于开发商降价销售，房价松动。供需双方陷入僵持、观望的境地。

房企资金链短缺，融资压力大

鉴于绿城与国信房产及浙江日报等的合作案例，从一定侧面说明了目前很多房企都或多或少的存在资金紧张的问题。事实上，从市场反馈的信息来看，正是因为宏观调控的影响，银行借贷政策的调整，使许多开发商资金链出现问题，其中包括一些正在积极扩张的大型房地产集团，在运作某些大项目时也感到力不从心，资金正成为项目开发的“掣肘”。在资金压力下，强强联手，合作开发，能让企业有更多可周转的资金，用于企业的其他项目和其他事业，能最大化企业的赢利能力。

房地产企业合作的利弊分析：

在从紧的政策、不明朗的后市态势、资金链断裂、融资难的情况下，一些企业实施合作、联盟，从某种意义上说是进行自救甚至是“救市”的一种必然选择。

对一些资金实力不是很强，产品又不具有特色的中、小企业而言，在市场并不火热的情况下，他们的日子并不好过。和大企业合作对其来说可谓益处多多，一方面他们可以解决资金压力，有效分散风险；另一方面他们在合作的过程中可以向有实力的大企业学习一些管理、产品方面的经验，借以提升自己。

对大企业而言，在当前土地成本在开发成本中的比例不断增加的情况下，地价增速大大超过房价，仅仅靠海外募集资金，往往很难获得50亿以上的大项目。对像绿城、万科、复地等这样的大企业而言，选择与在当地具有资金及地区优势的合作伙伴共同开发，不失为一条捷径。强强联合有利于行业整合，打造真正的“地产航母”。一些大企业在发展的过程中也存在着一些不足和不擅长，例如万科在住宅领域具有相对明显的优势，但在商用物业方面还涉足不深，与嘉德合作有利于它自身学习借鉴并不断提高。相互之间取长补短，有利于他们各自在开发理念、产品创新、品质提升和经营管理等方面不断创新和完善。

当然，房地产企业实施合作也有一定的弊端，例如很多实力不强的小企业在合作的过程中有可能被兼并、并购。出售股权使得他们对公司的管控能力降低，这些方面对他们自身而言也许是不利的。

总之，利弊都是存在的，各个企业在选择企业合作战略时，一定要充分考虑到这些方面，权衡一下，实施合作对本公司是利大于弊，还是弊大于利？然后再采取适时适宜的措施。

今年以来尤其是房产新政相继推出后，全国各大城市普遍陷入了观望、僵持局面，而消费者持币观望气氛也日趋浓烈，日渐萎缩的成交更令不少楼盘发展商担心当前的楼市。不少资金实力不强、运营能力较低的房企开始面临行业分化，大型房企也开始积极谋变，房地产市场新一轮行业分化由此开始。宏观调控带来的楼市震荡，本身就是一个重新洗牌的阵痛过程。随着楼市调控后续反应逐步呈现，有越来越多的地产公司选择走向合作或者合并，由此开始了新一轮地产变局。

宏观调控给房地产界带来的影响是很大的，交易的停滞，企业纷变频频发生，这些在很大程度上都是目前市场的现实。如何应对宏观调控的挑战，不仅仅是大企业之间的合并合作，在更多资金链脆弱的中小开发商看来，市场调控力度渐大，选择合并联盟将成为必然的选择。今年以来，在有意“淘汰”一大批资金实力不强运营能力不高尤其是运作不规范的中小型房地产企业的同时，中央政府也想据此扶持一批大型品牌房地产企业起来担当市场主流，因为只有这样才能真正做到保障中国房地产市场的持续稳健发展。

从去年“8·31”开始后，就预示着房地产并购时代即将到来。当时也有很多项目找合作的案例，这说明房地产资本开始活跃，优化组合的时代来临了。资本和各种有利因素都将促使大型房企不断形成。放眼未来，国内房地产市场将催生更多的品牌地产航母。

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