银行为何观望个人房贷新政

孙春艳

对于普通购房者，房价的涨跌不会令其轻易断供。较之个人房贷，更令人担忧的是开发贷款

紧崩了大半年的房贷新政，终于在宏观经济下滑时推出。央行和财政部联合发布文件称，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。银监会在10月28日紧急下发通知，下调幅度仅限首套购房者，第二套房严格按照去年央行和银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》执行。

然而时隔一周多，除农业银行在10月30公布了7折的优惠和10月31日光大银行推出的8.2折优惠外，其他银行均保持缄默。

银行为何观望？

央行原则上规定将个人住房贷款利率的下限由0.85倍扩大为0.7倍，但各大银行有自由裁量权，并非硬性规定。

“但农业银行却一降到底，其他银行没有办法比它更优惠，这给其他的银行出了难题，令他们很被动。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。国务院审议并在10月下旬刚通过股改方案的农行，其城市金融业务不仅工行、建行、中行，甚至不及招商银行等部分股份制，此次率先出台细则期望提振市场信心。

但农行此举承担的风险不小。中央财经大学中国银行业研究中心(下称“该中心”)为此作了测算，原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款自动调整利率至基准利率0.7倍”操作，无疑将面临严重的利润倒挂。即使在10月30日央行又一次出台降息方案，将一年期存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。农行的利率倒挂有所减轻，仍没有封存利率差。

银行观望还一个重要原因，即此次利率市场化改革的风险定价问题。社科院金融所货币理论与货币政策室主任彭兴韵表示，中国的利率市场化改革已经进行了20多年，但一直以来，银行存贷款利率由央行确定。此次只规定上下限，由各大银行自己决定。各大银行风险定价的能力比较弱，所确定的利率水平必须覆盖贷款的风险。

因此，目前银行陷入两难，推出则面临风险，不推出，各个银行的竞争激烈，价格竞争在所难免。

“其实工商银行有推出7折优惠的实力。” 郭田勇表示。在四大国有银行中，工商银行活期存款比重最大占到总业务量的40%以上，所拥有的企业贷款也居各大银行之首。因此其利息成本相对较低，综合所有存款成本应该有盈余。

10月31日，光大银行存量房贷利率可享受8.2折的优惠。这应该是多数股份制银行的底线。他们本来的存款数目较小，存款成本高。

“相信各主要银行将陆续出台个人房贷细则，初期的价格战在所难免。”中国社科院金融所货币理论和货币政策研究室主任彭兴韵认为。毕竟个人房贷业务还是银行眼中的优质金融资产。记者以购房贷款的名义走访了工行、中行、建行北京的多家营业网点，得到的回复都是：“应该很快出台，再等待几日。”

不会轻易断供

前述银监会下发的紧急通知，针对央行的新政收窄很多，明确了房贷新政优惠仅限于首次贷款买房。“银监会的紧急通知使得央行的新政更明确，更具可操作性，尤其给改善型住房以界定。”郭田勇表示，改善型住房，此前的这一说法不太明确，由120米换成复式换成别墅也算改善，现在各家银行就更加清晰了。

“不过，这反映了央行和银监会对目前状况的不同担忧。除了房贷新政，央行在10月份两次降息，在1997年亚洲金融危机前后都没有这样出手。央行是对宏观经济形势担忧，银监会是对银行业面临的风险担忧。”一位接近央行的业内人士对《中国新闻周刊》记者表示。

国家统计局10月底公布的9月份70个大中城市房价显示，全国整体房价上涨3.5%，1～8月同比涨幅逐月递减。“第四季度将出现负增长。”彭兴韵对《中国新闻周刊》记者说。

银行对房地产大势不甚乐观。“房贷新政使得利润空间缩小，但银行还是愿意经营个人房贷业务的。”郭田勇说。由于多年来监管部门严控风险，中国个人房贷首付一直不低，再加之中国的个人信用较高，个人房贷的不良率一直低于1%，远小于企业贷款5%左右的不良率，而全国小企业贷款的不良率高达20%以上。

很多人担心房价下行会出现深圳7月份出现的断供现象。深圳断供的基本上是以炒房和投资为主的人，断供所以先出现在深圳，与深圳近两年房产市场不正常的波动有很大关系。2007年深圳房价曾在四个月内暴涨50%，也曾在一两周内下跌12%。相较于深圳，其他的城市投资性购房就没有那么旺盛。

2006年、2007年炒房客特别多，那时买房就如买白菜，而经历了2007年10月以来的调整期后，大量的炒房客已经被封杀了出去。

中央财经大学中国银行业研究中心今年上半年对普通购房者作过一组压力测试，在2007年全国平均房价下降20%的情况下，不良率会有所反弹，但只是增加了0.6%～0.7%。只有在房价深幅度回调，比如40%至50%的时候，个人房贷的违约率才会有大幅增加的危险。

诚然，对于自住型购房者，购房后价格跌涨都是相对正常的。不菲的首付加上持续的月供还有来之不易房屋产权，不会轻易断供。

关于开发贷的博弈

“较之个人贷，更令人担忧的是开发贷。”郭田勇说。

他分析，新政的出台并非救房地产，更多的是针对解决中低收入阶层自住房问题。对房地产投资(机)的政策仍未改变。比如二套房贷政策和严控开发贷款的政策。

购房者与开发商的战争注定是一场持久战，而开发贷的是否松动决定着谁是胜利的一方。

“为了保增长，激活房地产市场是应该的，但在高位激活将百害无一利。而房价不回调，真正的需求无法释放，房贷新政将无功而返。”郭田勇说。9月份，万科在南京上演7折卖房一幕再次佐证房地产的暴利。而目前，中国社会平均利润率大约在8%左右，在宏观经济形势式微利润继续摊薄的情况下，房地产利润30%甚至50%绝非正常。

据该中心的研究表明，在北京等大中城市，年收入在30万至40万之间或者更高社会精英在前几年都买了房，而收入在10万多或者10万以下的没有买房的人们，还承受不了目前的高房价，房地产价格增长的速度比人们从中等收入阶层向高收入阶层增长的速度要快得多。

“房价的高企显然无法释放这部分潜在的需求转变为现实的购买。”他说，就像摘苹果一样，树上低处的苹果已经被高个子摘得差不多了。下一拨人要想摘到苹果，办法就是压低树枝。

而很多开发商死扛价格一是出于对高利润的追逐，一是认为购房者“买涨不买跌”，即使降价购房者也不会买账。的确，当买的东西是用来投资的时候，买入是为了卖出，会涨的时候才买。而当前支撑房地产需求绝大部分是自住需求，对他们并非只买涨不买跌。

深圳的万人购房团自诞生就引发了争议，并受到了一些地产商的追捧。不过，它却说明，购房者与开发商在价格上能够达成共识。七折批量销售，是破解下跌僵局的尝试。

“房地产价格回调20%至30%，是个临界点。”郭田勇认为，如果到时候购买力还不旺，政府应对合理的房价水平进行评估后，才可适当放开开发贷款。

据近日工商银行公布的第三季度季报，2008年前9个月利润为927亿元人币，年增46%。这与大幅扩张贷款的2006年、2007年动辄150%、200%的增长率自然不可同日而语。但目前，在美国次贷危机的前车之鉴下，各大银行已经相当谨慎，惜贷心理加剧。