养老新思路：反向抵押贷款

　　据调查显示，目前中国60岁以上老年人口为1.42亿，约占人口总数的11%；预计到2010年将达1.6亿，约占人口总数的12%，2015年将突破2亿，而到2044年前后将高达4亿。调查还显示，我国60岁以上老人残疾率为25.2%，生活卫生保障负担沉重，是典型“未富先老”的国家。怎样保障我国老人生活面临的重要挑战，我们也许能从欧美房产反向抵押养老中得到一些有益的启示。
　　
　　反向抵押贷款的由来
　　
　　上世纪80年代末，英美金融机构做了大胆革新，推出不动产贷款新品种——反向抵押贷款。
　　2007年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司——地产信贷银行，率先在法国推出老人住房抵押贷款。
　　老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。退休者凭其房产作抵押保障，向银行申请贷款。贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也可以在其去世前出售其房产。
　　反向抵押贷款可使退休者以获取终身年金的形式出售房产，同时继续住在抵押出售的房屋里。
　　具体地说，地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后一次性付给申请人贷款金额。借款人日后偿还的，是这笔贷款加上利息的总和。利率每年固定为8%。这8%的利率中，不仅包括贷款成本，还包括风险费。
　　利率看来是高了一点，但有一点很值得称道。那就是地产信贷银行比较“大度”，不让借款人吃亏：借款人去世时所余欠款，或提前还贷时所余债款，不得超过房产的售价。说白了，万一房产售价低于还贷总额，差额部分由贷款银行承担；反之，如果房产售价高于负债额，多余部分将支付给借款者的继承人。
　　反向抵押贷款有完全不同于传统贷款的特点。
　　一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入又不高的老年人。二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其它重大开支，如补充医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋装修等。三是反向抵押贷款一次性或每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。因此贷款额要每隔3年重估一次。四是反向抵押贷款比一次性抵押房产获得的贷款更具伸缩性。贷款期间，房产仍属老年贷款者所有，贷款人可继续享有房产增值所带来的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时还清贷款本息。五是与传统贷款相比，反向抵押贷款最明显的区别，是每月不是借款人向银行偿还本息，而是每月从银行获得本金。银行的贷款不是按月归还，而是若干年后一次性归还。
　　反向抵押贷款可以让不动产动起来，让老年人生活过得舒适富足一些。在当今老龄人口不断增长的新形势下，这不失为一种灵活的回应举措。
　　老人住房抵押贷款或反向抵押贷款，是老人自助自救的一举三得的良方，既可使自己生活得舒适一些，也可以减轻子女的经济压力，同时亦可减轻社会负担。这个新品种登陆法国后，民众反应相当热烈。
　　银行推出这种贷款新品种，显然是对房市发展趋势作了深入考察研究，坚信债务不会超过房产价值。从精算技术角度说，由于银行事先无法知道还贷期的长短及累计还贷额，操作程序也相当复杂。
　　所以，地产信贷率先推出老人住房抵押贷款后，其它各家银行也将不甘落后，很快跟上。各家银行这个新品种的贷款机制可能相仿，但实施细则会各有千秋。譬如借款方式会多样化。除了地产信贷这样一次性给付以外，还可以有按月定期支付方式。
　　银行贷款专家指出，今后大批法国人要退休，其中许多人虽然退休收入不高，但拥有房产，这是一个潜在优势。这些人可以终身年金的形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人；而许多继承人由于平均期望老人寿命的延长，届时可能已经购买了住房。
　　专家指出，这实际上是一种集体终身年金制房产交易。政府还准备设立一个机构，管理这个新市场，以便互助承担贷款机构的风险。银行则作为这种终身年金制房产交易管理公司与房主之间的中介人。
　　
　　足资取法的“他山之石”
　　
　　西方的这项创新性养老保险，对我国有着重要的借鉴意义。
　　首先，应当积极创新，打破养老瓶颈。目前我国的养老制度比较单一。在城市，有正式工作的可以享受养老保险，退休后可以领取养老保险金，但没有固定工作的人很少享有养老保险。现在不少人口从农村迁居到城镇，把毕生的积蓄都用在了买房子上，可到老了没有了养老的钱，最终还需要靠儿女养活，看儿女的脸色吃饭。在广大的农村更是如此，年轻时拼命挣钱，为儿子盖房娶媳，可到老了无人照管，甚至被迫喝毒药、上吊寻死的悲剧时有发生。之所以出现这种现象，关键还是养老问题没有得到很好的解决。实践证明，解决社会养老问题，单靠国家、子女不行，必须创新机制，利用老人自己积累的财富，走出符合我国家庭实际的养老新路子。
　　其次，可以破解难题，把死钱变活钱。目前，老年人的钱不是用在了儿女身上，就是用在了房子上或其它不动产的投资上，而属于不动产的这部分往往是留给后人的遗产，眼看着保值或增值，自己都无法享受。这也往往是造成老年人经济困难的重要原因。如果我们能像欧美那样，创造一个条件，让老年人将自己的房子做反向抵押贷款，就可用自己积蓄的财富享受老年的生活，避免陷入老来受穷的困境。
　　第三，需要政府扶持，银行积极推广。对于老年人的创新养老方式，当然需要各方面的支持，其中政府的政策扶持才是问题的关键。只有政府出台相应的政策措施，鼓励相关机构开办此项业务，才能推动经济困难的老年人积极参与，银行也才能对符合条件的老年人大力开办反向抵押养老贷款业务。这样不仅能够有效解决部分经济困难老年人的养老问题，也能给开办这项业务的银行带来良好的经营收益。可以说，此举是利国利民实现多赢的创新举措，相信能够得到广泛的社会支持和积极响应。
　　（作者单位：山东省济宁市工商银行）