“两利”综合法在房地产估价假设开发法中的应用

　　摘要：对于有开发或再开发潜力的房地产，其价值的评估最适用的方法是假设开发法。针对此方法在应用中的一些问题，本文分析了需把握的几个要点及简化计算的方法，提出了用用“两利”综合法（指将投资利息与开发利润综合为一项计算的方法）代替现金流量法的可行性及其适用的情况。
　　关键词：假设开发法 要点 两利综合法
　　
　　假设开发法估算宗地价格是较常见的方法之一，该方法对评估未完工的在建工程的价值也是十分有用的。但在实际的价格评估业务中，由于计算过程繁杂，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。假设开发法能充分考虑项目的开发潜力，较准确地为投资者进行项目的投资分析，尤其是对于有开发或再开发潜力的房地产，如烂尾楼工程、旧城改造项目等，假设开发法几乎是唯一适用的估价方法。
　　
　　一、假设开发法常用公式是
　　
　　以土地估价为例：
　　地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润
　　1.预期楼价：是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益法进行测算。
　　2.建筑费用：即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。
　　注：若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。
　　3.专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。
　　4.利息：是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。
　　5.销售（或租赁）税费：主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介代理费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或租金的一定比率估算.
　　6.利润：是指开发商的客观合