住房新政要令天下寒士俱欢颜

　　
　　胡星斗教授：
　　“不能将住房等同于日用品来市场化，政府至少要让百姓有房住。”
　　“对于城市中低收入者来说，不一定要买房，也可以租房，政府一定要提供相当数量的保障性住房。”
　　“发达国家为什么能够抑制住房炒作？就是靠开征不动产税的方法，中国也应尽快出台物业税。”
　　“腐败大大增加了购房者的成本。”
　　
　　中央政府在新一届全国城市住房工作会议上提出，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。这一议题被外界称为"中国住房体制第三次变革"。那么，住房新政是否能够有效地解决城市低收入者的住房问题？对于任志强提出的，介于低收入群体与有能力购买商品房的富裕群体之间的“夹心层”们而言，新政的意义又在何处？长期以来关注“中国问题”的胡星斗教授今日“做客”本刊，与大家畅谈住房新政。
　　
　　中国市场：您认为此次的住房新政能否有效地解决低收入者的住房问题？
　　胡星斗：我认为住房新政还是能够起到很大作用的，主要的核心是要建立保障性住房。过去中国的住房是市场化的，自从1998年之后各个单位的住房基本都货币化了。这样就造成我们中国人的自有住房率非常高，城市里达到了82%到84%，远远超过了美国的60%。而中国人也因此背负上了很多的债务，成为了房奴。另外，中国的房价与收入比也实在是太高了。世界上平均房价与收入比是5倍到6倍左右。按照联合国和世界银行的标准，可能3倍到4倍是比较合适的。但中国的这一比率可能达到了15到20倍。
　　所以中国的住房市场化是有些过分了，好像是完全依靠市场来解决住房了，把住房完全看作是一个市场化的商品，这样不太合适。我认为可以把住房分成公共品和市场品。市场品就是商品，当然由市场来调节，但保障性住房应当看作是公共品，主要由政府来负担。所以世界上一般国家的廉租房都有20%左右。我国过去一直没有廉租房，但搞了一些经济适用房。但它同时产生了很多弊端。很多经济适用房的面积超大，户型豪华，而且有一半的经济适用房都是被富人买走的，而不是住不起房的穷人。可以说经济适用房的很多发售方式都含有暗箱操作，至少是没有严格的限定。
　　而在香港、新加坡，他们对低收入者的住房问题解决的都很好。他们的住房面积一般也只限于30到60平米，一般不会超过70平米。香港的保障性住房能够占到住房总量的一半。所以这次的住房新政的确有矫正过去住房市场化过度的趋势。住房不是个普通的消费品，不能够完全靠市场来调节。应该说它是关系到人们的日常生活的特殊商品，也是个昂贵的高档商品。对这样的商品不能等同于日用品来市场化，所以政府起码要让普通百姓有房住。
　　
　　中国市场：您认为对于城市中低收入者而言，买房和租房哪一类更加适合他们的收入水平？
　　胡星斗：对于这些中低收入者来说，不一定要买商品房，应当由政府提供相当数量的保障性住房。所以老百姓也要转变观念，就是把那种一结婚就买房的观念转变为先租房，等有一定经济条件再买，买也从小户型买起，或者从二手房买起。让人们根据自己的经济实力量力而行。
　　像法国巴黎，他们那里是租房成风。他们对买房也有很多限制，比如税费非常高，所以一般人就不买房，买也买二手房。所以他们的二手房市场也非常繁荣。而中国的就相对萧条，而且收的各种税费过多了。前些日子又出台了新规定，增加了二手房的交易成本，其实政府的目的是想遏止房价，不让你买房子然后转手倒卖。但也抑制了二手房市场的发展。但房价高企的解决之道不在这，不是要控制他倒手卖，而应当鼓励。因为问题的关键是国家要放开建筑用地，多提供土地，并尽可能地降低各种税费。现在的情况是国家供应的建设用地非常少，然后又说要降低房价，那怎么可能呢？光中央政府收的各种税费就有6种，地方收的则高达几十种、上百种，加起来要占房价的一半。如果政府在土地出让金等地方可以少收点，房价就能降低不少。所以要降低房价首先是要增加土地供应，改变国家垄断土地供应的方式，方法之一就是小产权房的合法化。当然，前提是保护好耕地和环境。要允许农民在荒地、废弃用地上建房出售，这样就增加了土地供应。现在的土地都是让国家征收然后再倒手高价出售，所以说占用耕地的罪魁祸首不是开发商，而是各级地方政府。
　　
　　中国市场：能否具体谈谈房地产行业在税费改革方面应当有哪些举措？
　　胡星斗：具体是这样，有很多房地产方面的税费都是可以合并的。现在有很多都是重复收取的。当然，还要抑制炒作，要逐渐地实行不动产税即物业税。我认为物业税在新旧业主上要有所区分，已经买房的显然不能再让人家交，但新买的要交。但同时政府其他方面的税则要降。这样一来，费用不是一次交清，而是要每一年都交一点，这样就抑制了买多套住房。你如果买了房子囤积居奇，想炒房或出租，那就不划算了。因为你每年都要交很高的物业税。第一套可能交得少，第二套，第三套就交得越来越多。所以发达国家为什么能够抑制住房的炒作，就是用不动产税的方法。比如我在美国的同学，他家住的是两层的小别墅，他那房子每年的不动产税就是一万六千美元，一般的家庭都交不起。这样你如果还要买第二套、第三套房子，则一般家庭都难以承受。所以中国也是有必要尽快出台物业税的，让那些想通过房产升值赚钱的人反而会因重税而亏本。
　　另外，还可以征收房屋空置税等。2006年提出的两年不开发收回土地，一年不开发收空置税的政策今年就要实行了，我认为这个是很合理的。因为在发达国家，土地控制得都非常严格，必须要在规定时间内开发，否则罚得非常严重。中国各省的规定也是在逐渐地完善的。
　　还有一点，就是要对房地产商偷逃税的行为加大惩罚的力度。房地产商的利润高得惊人，内部人士指出，房产商表面的利润率不高，是因为他开发资金中80%的钱都是借来的，在融资上有很高的杠杆比例。比如一块钱就可以借来十块钱。他实际的自有资金是有限的，如果以这部分资金来算利润率，那就非常高了，会有100%或200%。因为很多钱实际是银行投的而不是他投的，但最后大笔的利润是他赚的。所以其利润率远远超过了一般的工业生产。据有关资料介绍，审计署对一部分房产商的纳税情况进行检查，结果是平均每户欠税四千万左右。
　　
　　中国市场：那么是什么原因造成了这种偷逃税行为的存在呢？
　　胡星斗：这一切背后的原因就是政府的腐败。一般来说，房地产商的成本中有5%是用来行贿的费用，这是报纸的报道上说的。而我认识的房产商和我说，这个费用至少要占到总房价的10%才够。注意，还不是成本中，是房价中。这部分钱最后就由买房的人来承担。所以要控制房价，实际还是一个反腐败的问题。郎咸平他们不是也这样说的吗？是腐败大大加大了购房者的成本。
　　
　　中国市场：有“地产总理”之称的任志强先生最近也针对住房新政提出了“夹心层”的概念，即那些超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的所谓工薪人群。您认为应当如何解决这一群体的住房问题？
　　胡星斗：对于任志强提出的“夹心层”问题，我认为可以通过灵活掌握廉租房的标准来解决，另外，政府应当给予补贴。比如廉租房或者你所租的其他房屋的租金，如果超过了你收入的30%到40%，那么超过的部分政府就给你补贴。当然，对你租的房也有一定的限制，不能说让你租一套豪华的。也不一定非租廉租房，社会上的房子也可以，总之按这个额度给补贴就行。而且还要扩大廉租房供给的范围，由私人建筑商来建，建好之后不允许出售，只允许出租。那租了亏本了怎么办？那就是政府给补贴。政府规定廉租房的租金，超过部分由政府来支付给开发商。可以让开发商的某一处楼盘的20%划为廉租房，其他80%可按商品房出售赚钱，而这80%则只能出租，基本上就是保本或微利。通过这种方式来解决廉租房的供给问题。等于给开发商加了一项义务，因为他商品房的利润率是相当高的，所以应当通过建设廉租房来履行社会责任。
　　长远来看，新政对房价肯定是会有影响的。特别是现在两限房也纳入了保障性住房的范围，而且规定土地出让给的5%必须用来建设廉租房。当然，这个比例仍然是嫌小。我主张把国有企业的分红的一部份用来建设保障性住房。这样就可以专款专用，把这笔垄断企业的利润用来保障民生，促进百姓的住房、医疗、养老等条件的改善，坐到取之于民用之于民。
　　这样的话，在保障性住房方面的土地和资金也就更多了。那可能逐渐会有更多的人不选择买房，或者买也买经济适用房。这样就抑制了需求。而且要能同时有物业税出台来相互配合，就更有利于降低房价了。我觉得从长远来说，房价降低个10%到20%是完全有可能的，而且最终应降低到一个国际公认的合理水平。
　　另外还有一个重要因素就是中国人收入需要提高，房价收入比居高不下，一方面是房价的原因；另一方面也是因为我们的收入太低。因为中国人的总工资只占GDP的12%，，而发达国家有50%到60%，世界平均水平也要40%到50%。因为中国长期靠低成本的廉价劳动力来增强其国际竞争力，所以不断地故意压低工资。所以中国虽然GDP很高了，财政收入也不断提高，工资却一直很低。在当前流动性过剩的情况下，大量的资金都涌向了楼市，的确应当开发出更多的投资渠道。不能把房子作为投资渠道，这样风险太大，一旦楼市崩溃，大家都要负债累累。
　　
　　中国市场：请问您认为新政出台后，获益最大的群体是哪些人？
　　胡星斗：我认为获益最大的应该是广大的中低收入阶层、工薪阶层。在中国，土地归国家所有，即使买了住宅土地也不是你的。所以房产证的意义并不是太大，只要房屋能够长期居住就可以了。所以，只要人们转变观念，廉租房政策又能够灵活掌握，是能够令天下寒士俱欢颜的。