中国楼市：缘何不正常

贾品荣

随着经济社会发展，特别是城市化的加速，居民收入水平的提高，对土地的需求量也相应增大。土地资源是有限的，对土地需求增长与土地供给的有限性，必然引起土地价格上涨。这符合房地产经济发展的规律。但目前我国一些大城市的住房价格，大大地超过了经济社会发展水平和居民的承受能力，却是不正常的

2007年中国经济一季度的数据已经公布，GDP增长11.1%;固定资产投资增长23.7%;3月份CPI上涨3.3%，远远超过一年银行存款利率2.79%，居民存款利率为负1.068%;一季度房地产开发投资增长同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。从这些数据来看，尽管政府对宏观经济采取了紧缩的政策，无论是上调存款准备率、发行定向票据及加利息等，但实际上所起到的效果却十分有限，中国经济生活的矛盾仍然突出。深层次的原因在哪里？房地产市场的过热是症结所在。由于房地产市场与50多个产业高度的关联性，房地产市场开发投资快速增长，也必然会带动其他产业固定资产投资快速上涨，带动国内许多行业投资的快速增长。那么，房地产的价格为什么能够在短期内快速上涨？中国房地产业的问题究竟在哪里？这要从中国政府对房地产业的定位说起。

房价成了民生焦点

中国房地产业的发展是改革开放的产物。在计划经济体制下，我国有房地产产品，但没有房地产业或房地产经济。改革开放以来，通过城市土地使用制度的改革，城市土地使用权成为商品;通过住房制度的改革，住房成为商品;通过建设管理体制改革，把基本建设纳入了市场经济运行的轨道。2003年国务院18号文件明确指出，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。2006年，房地产行业的投资规模近2万亿，拥有企业近6万家，从业人员150万，年销售面积6亿平方米，年销售额超过2万亿。

但是，作为国民经济支柱产业，房地产业存在太多急需解决的问题，房价问题成了当前民生的焦点问题。

从经济学来说，房地产价格走势趋高，有它合理的一面。随着经济社会发展，特别是城市化的加速，居民收入水平的提高，对土地的需求量也相应增大。土地资源是有限的，对土地需求增长与土地供给的有限性，必然引起土地价格上涨。这符合房地产经济发展的规律。但目前我国一些大城市的住房价格，大大地超过了经济社会发展水平和居民的承受能力，却是不正常的。

依据国际经验，房地产投资占全社会固定资产比重应该维持在10%以下，然而中国在2004年这一比重为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月为22.93%，远远超过国际警戒线;国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%，但中国在2004年这一比重就达到9.6%，一些城市甚至高于50%以上。世界银行标准认为发达国家房价收入比控制在1.8-5.5倍，发展中国家房价收入比控制在3-6倍之间是合理的，但中国房价收入比已经超过8倍，北京、上海、杭州等地高达10倍以上。

房地产市场，一开始就远远超出它的实际价值，在一定程度上造成了“泡沫现象”。

那么，中国房地产业的问题究竟在哪里？

中国楼市:十大问题

原因之一:政策指导思想存在误区。我国的房地产市场化改革始于1998年，其根本性的标志是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的颁布。该文件提出:“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。”应该说，这一定位是正确的，这说明国务院从一开始在政策层面并没有把房地产市场完全交给市场去操作，而且按照文件，应该供应以经济适用房为主的房地产市场，从比例上来看，应当在60%以上。但是，到了2003年，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，定位变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，这样，中国的房地产市场成为一个由商品房主导的市场。客观说，从中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高，中等收入者一生成为房奴，低收入者也只能通过市场解决住房——住房难成为突出的社会矛盾。

原因之二:地方政府利益的过度介入。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。欧美国家政府的地价、税费收入大约只占住房价格的20%左右，而中国地方政府的税费收入占到房地产价格的30%-40%，再加上土地管理费，政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%—80%，地方政府成了房地产市场的最大获利者。1993年税制改革后，因为土地出让的资产性收益和大部分税费归地方，出卖土地成为地方政府的主要收入来源。2001—2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元，2005年土地出让金高达5505亿元，占同期地方财政收入的1/3强。于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。

政府不合理收费也太多。诸如小区建设体育设施、幼儿园属于社会公用事业，应由政府负担，不应打入房价内，而有的甚至将车库面积、小区商店面积均摊。同时，税费名目繁多。尽管发改委、建设部免掉了不少不合理税项，但仍有许多名目需要规范化、合理化。房地产税费成本包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税及其他各类税费，名目繁多，有十几种之多。目前，中国政府级次太多，每级政府很难有自己的主体税种。由于现行税制是一套内外有别、城乡有别、土地和建筑物有别的税制，造成了市场经济条件下各行为主体的非均等待遇，这种不合理的设置有悖于税收的公平原则，也不利于公平市场竞争环境的形成。畸高的土地增值税和畸低的耕地占用税、城镇土地使用税等税种的同时并存，在遏制土地投机的同时，也遏制了土地的正常流通，削弱了税收调节土地利用的功能。

原因之三:中国房地产市场是一个垄断市场，是一个追求短期利益的市场。由于它是垄断的，所以市场机制对它不发生作用。经济学告诉我们，垄断是排斥市场机制的，结果是供求、政策都不起作用。房地产业的土地经营具有垄断性。中国土地出让期为70年，一次性收取70年的地租。在中国现行土地批租制度下，政府实际上是对未来70年的土地收益进行了一次性收取，这种透支未来财力的行为极易带来政府的短期行为。土地批租收入主要是土地出让金，这一部分资金主要由地方政府获得和使用。目前，在中国对土地出让的规模及其使用效率还难以进行有效监管的情况下，因垄断、官商勾结和地方政府不作为等原因极易滋生腐败。这部分资金占房价的20%。近几年，一些城市为了发展经济或筹集城市建设资金，通过违规建立开发区的形式，大量圈占土地，也成为房地产过热的重要原因。

原因之四:开发商的核心优势是公关，企业社会责任差。国际房地产业的平均利润率一般在6%—8%，而中国商品房的利润率高达50%。从风险性来说，房地产投资具有一定的风险，房地产开发行业属于资本密集型行业，进入门槛比较高，投资者没有相当的实力是很难进入这一领域竞争的，这就使它的利润高于社会平均利润。目前中国社会的平均利润率在10%以下。由此来看，中国的房地产商利润率太高。

中国房地产商的核心优势是公关，除此之外，基本没有优势可言。中国房地产商实质是房地产中间商、皮包商。他们既不实施建筑安装活动，又不提供金融服务，唯一进行的是政府公关拿地和忽悠消费者，这样就可以通过垄断房地产开发的组织管理功能，攫取超额利润。他们的资金来源主要是银行的信贷、建筑商的垫款和消费者的预购房款。值得注意的是，他们用钱取得了越来越多的话语权。通过收买个别媒体，更是肆无忌弹地从消费者手中抢钱，广告说有金桥碧水，入住后发现是一条臭水沟;宣传说配备休闲会所，入住后发现变成了洗浴中心;甚至把公摊给大家的面积又转手卖了钱。

中国房地产商的目标定位一直是有钱的单位和个人，而不是居民家庭，这和发达国家的大多数房地产商定位在中等收入家庭大相径庭。房地产企业忽视社会成员主体的普通住房需求，产品结构失衡，有限的土地资源不能尽可能多地配置于大多数人所需求的普通住房，加剧了普通住宅供应的紧缺。

原因之五:巨大的利益诱惑和缺乏监督导致寻租行为发生。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。

突出表现是:一方面，一些地方政府用计划经济的办法强行拿地，另一方面，用市场经济的办法低进高出。而行政价格和市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，又推动房地产商去积极寻租。

原因之六:房地产市场投机主义盛行。如果说，一个购房者不是为了居住，而是为了获取暴利而购买，那么，这个市场就是一个投机市场。目前，有三股强大的力量使房地产经济过热。我国房地产业资金来源渠道较少，房地产开发建设资金的70％-75％来源于银行信贷资金。房地产开发企业的开发贷款、建筑企业的承包垫支资金和居民购房抵押贷款，都主要来源于银行。银行机构有一股前所未有的投资冲动，由于中国房地产没有经过一次像样的调整或明显的不景气，隐含的大量不良资产并未显现，银行把它作为一种最优良资产看待，因而贷款十分地放心大胆，何况许多地方政府积极支持房地产发展;同时，银行上市业绩主要来自于存贷款利率差，贷出去越多，当期账面利润会越多，上市容易也能卖好价。目前，银行不少资金已转移至股市。第二股力量就是地方政府，多数地方把房地产作为支柱产业，经济增长速度不能放慢，也就是投资不能慢，投资不能慢主要是房地产不能慢，因为房地产是地方财政和各种城市经营运作的“摇钱树”。第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长，但增长最快的是游资，这些游资规模非常大，而且与其他几股力量结合，对房地产等市场造成巨大的冲击。

原因之七:用市场的方法调控，就会雪上加霜。近几年尽管加大土地供应，但是都囤积在开发商手中，再供给多少土地也解决不了，只会形成市场更加失灵;另一方面，政府一会儿说房地产是支柱产业，一会儿又要取消其支柱地位，一会儿要求楼盘全部精装修、现房销售，一会儿察觉市场未见反应，不见下文。头痛治头，脚痛治脚，失败在所难免。

原因之八:住房分配体制极不合理。一是以统一价格购买不同状况、不同区位的住房，导致同一个单位福利的失衡;二是同样的公职人员，住房资源丰裕的单位与住房资源短缺的单位，住房待遇相差悬殊，有的获得了多套住房，有的则成为无房老职工，造成了分配上的不公。

原因之九:住房保障手段单一。对比国外，通常采用财政、金融、税收等配套的保障手段给予支持。但中国这方面相当滞后。表现为:住房补贴不到位，货币化补贴举步维艰，公积金对居民的购房支持力度小，很难适应多层次的住房保障需求。

原因之十:没有建立起廉价房租制度。中国根本没有建立廉价房租制度。数据显示，到2005年第一季度，全国经济适用房完成投资60亿元，所占比重仅为2.6%，真是杯水车薪！在廉价房租方面，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，只有32.9万户最低收入家庭被纳入廉价住房保障范围。众多的低收入者住房保障无从落实！

在法国遏制房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％。有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。

再如德国，政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。战后几十年里德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。

还如新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84％的人安居在组屋中。政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。

五大政策建议

首先，最重要的是政府角色转换，增强社会服务功能。现阶段，中国房地产市场最大的问题是政府的社会服务功能缺失而产业发展功能过度造成的。各级政府弱化了社会服务功能，反而把土地经营、土地增值作为增加政府收入的主要渠道看待，直接导致房地产调控失败。

政府的角色转换应以经济利益的退出为主。重点是破除土地出让金税费、政府政绩、垄断的利益关系链条。一是切断土地收益与地方政府预算外财政收入来源的紧密联系，土地出让和税费由创收工具向房地产市场调控手段转变;二是政府强化社会服务功能，真正重视普通住房需求，不能掠夺低收入者本来已经很少的收入;三是弱化住房建设与国有资本的千丝万缕的利益关联，让国有公司在竞争性市场谋身。只有政府的角色转变到位，房地产市场才能健康发展。一定要清醒地认识到:中国的房地产市场承载着13亿人的公平居住权。因此，中国的房地产业，难点在政府，希望也在政府。

其次，阳光是根除房地产业商堕落最好的防腐剂。实践证明，阳光是房地产业最好的消毒剂和防腐剂。阳光作业不仅可以有效预防和制止房地产业腐败，而且是中国房地产经济可持续发展的根本。

目前我国的土地虽然实施了招标投标管理方式，谁出的价格高，土地使用权就归谁使用，但是事与愿违，土地招标投标成为“看上去很美”的形式，实际效果并不好。原因在于，小团体的权力和利益成为土地招投标的最大阻力，这就使招投标披上了美丽的外衣，实际行的还是私下里的交易行为。其深刻的原因在于，招投标管理者一方面是公共事务的管理者，另一方面又是小团体利益的代表者。当这两种职能冲突时，又在缺乏监督的情况下，这些人有意无意地把社会公共管理者的职能让位于小团体利益。当需要维护小团体时，就会把小团体职能凌驾于公共管理职能之上，代表小团体的利益，操控整个招投标过程。我们看到，官商勾结，借招投标“公正性”的外表，“合法”敛财。一些土地的腐败案往往是窝案，其深刻的原因就在于此。同时，土地招投标存在极大的隐蔽性。一些官员披着公正的外衣，行的是受贿之事，拿的是不义之财，掠夺的是公共资源。因此土地投招标，并非一“招”就灵，必须从制度上加以防范。

那么，如何避免一些人一手遮天？土地招投标不能再是少数人的行为，而要在社会全程公开，明明白白招标，以保护公共资源的利益和招标投标活动当事人的合法权益。在开标、评标、定标过程中要做到全过程的审计。招标过程结束后还要做到对项目的跟踪监控管理，保证招投标的合法、合规、公平、公开、公正。

第三，避免短期利益，实行租金制，同时清理各种不规范的收费行为。如果改为租金，房价就会降下一大块。租金的方式可使土地初始出让的价格下降，致使初始投入成本大大减少。从社会层面看，由于实行了租金制，从而有效地避免了由于一次出让即为长期占有、从事土地投机、形成暴富的现象;从政府层面看，虽然每年取得的地租收入较少，但因就此可以每年重估应课租值及调整租率，所以能够持续不断取得土地增值的收入，使政府的租地收入能显平衡。这样，不仅引进了竞争机制，规范了房地产企业的利润，而且可以提高房地产经营管理水平，房价也有望降下来。

同时，清理各种不规范的收费行为。将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及城镇土地使用税等税种进行合并，实行在房产保有阶段统一征收房地产税，适时将城市维护建设税并入增值税、消费税和营业税中，废止在这一领域的大大小小的“乱收费、乱集资、乱摊派”行为。同时，简化工商、税收等工作的程序，完善、规范房地产税费及收缴制度。长期以来，房地产审批方面程序复杂，周期长，而且税费不统一、不稳定，有些也不合理，这对中国将成为国际市场一部分的趋势会带来负面影响，必须改革。

第四，调整房地产市场的结构，完善社会保障机制。住房改革，有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市场经济体制下，居民住房，特别是困难阶层，政府通过转移支付，加大补贴。同时，完善住房的社会保障机制是关键，加大政府控制的廉租房比例和经济适用房供给。

最后，在制度管理上，对房地产市场的指导思想和管理原则给予立法保证，防止政策变来变去。应该说，中国房地产市场是世界上管理难度最大的市场，管理不好将给中国经济带来巨大风险。无论20世纪80年代日本的金融危机，还是90年代的亚洲金融危机，抑或是1929年的美国经济危机，都是先产生房地产泡沫，然后才导致金融危机的。

因此，必须对于房地产的问题予以充分认识。房地产的调控是否到位，成为中国转型期在市场化改革中的最大难题。