房价普涨“激活”调控新政？

王子鹏

"另一只靴子"早晚都会落地,关键只是时间问题｡更市场化的房地产市场和更完善的社会保障,将是政策的方向｡

政策出台,总有时机｡比如前一阵子股市接近4400点,印花税就跳了出来｡CPI突破了3.4%,有关加息的猜测马上就热了起来｡如果说房地产业也会有什么新的政策动向的话,现在时机可能已经成熟｡

进入5月份,正值"国十五条"发布一周年的敏感时期,具有指标意义的全国70个大中城市房价同比上涨6.4%,深圳､北京等5城市达到了两位数｡此轮房价上涨迅即引发了建设部､国土资源部､财政部等八部委的联合调查,有可能促使相关部门提前启动新一轮调控｡

一年前的"国六条"以及作为其细则的"国十五条",得到业界普遍好评并被看好,但房价却不降反涨,这说明政策本身仍不到位｡"温故而知新",对旧政策的反思有助于看清新政策的轮廓｡

我们看到,无论是在"国六条"还是"国十五条"中,延续的思路仍然是对需求､供给两方面进行抑制,以期控制经济过热和抑制房价,但对增加供给方面并没有突破｡在土地供应方面,强调的也是盘活存量､加大对闲置土地的处置力度,对土地供应不仅没有加大反而有收紧的意思,土地供应减少导致市场对供给的预期偏紧｡其中"90/70"的规定､对开发商自有资金"35%"的贷款条件限制,均被认为是对房地产市场的猛药｡但小户型即使有所增加,也只是房屋总价的下降,由于小户型的畅销,单价反而在上涨｡对开发商资金的限制,目的是提高金融安全系数,提升开发商质量,对增加供应短期内是有副作用的｡

对任何一个市场而言,供应短缺必然会导致价格的上涨｡这一基本的市场经济理论正在被广泛认同｡今年2月,国务院副总理曾培炎第一次提出要增加有效供给,增加普通商品住房供应｡这说明从市场供求关系入手,更多依靠增加供给这一手段已经不仅仅是经济学家们的鼓噪,而是已经得到了决策层的认可｡这一点,有可能会成为新一轮的宏观调控的重点｡这一变化,将是具有转折点意义的重大事件,指导思想一旦发生变化,各项政策都将随之发生变化,对房地产行业的各个环节都将产生重大影响｡

值得肯定的是,无论是"国六条"还是"国十五条",都是对房地产健康发展的长远目标具有重要意义的措施,其基本思路有可能在新一轮宏观调控中延续｡比如,调整住房结构的"90/70"政策,提升开发商资质的"35%"的规定等等｡这些措施,不仅不会削弱,甚至有可能进一步加强｡

一年来,这些关键措施的执行并不到位｡根据国家发改委发布的房地产市场运行情况报告,今年1到4月份,90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%｡据相关报道,房地产开发企业的自有资金仍然偏低,平均约在20%-25%之间,这与"35%"的贷款下限仍有不小的差距｡这其中既有政策执行滞后的因素,同样有地方政府对中央政策执行不力的原因｡在新一轮宏观调控中,如何加强政策的执行力将是一个要点｡

在这次的八部委调查中,调查房价上涨的重点是"非市场､非正常的因素"｡这不仅意味对房价上涨中市场力量的认可,甚至预示着对市场因素和非市场因素的区别对待｡

对"市场的､正常的因素"的认可,意味着对正常需求进行保护,对正常的市场销售进行保护,而对于投机､权力寻租以及其他扰乱市场秩序的行为则严格取缔｡当然,最重要的是对市场进行区隔,对住房保障与商品房市场进行区隔,使保障性住房成为完全的政策性住房,与商品住房严格区分,以防止"双轨制"导致的权力寻租和投机行为｡

今年以来,各种名目的"单位自建房"开始回潮,并引发诸多争议,如果有新的政策出台,有必要对这种行为的合法性进行明确｡可以预见的是,房地产的市场化方向不容置疑,刚刚兴起不久的"单位自建房热",很有可能不过是最后的回光返照｡

"另一只靴子"早晚都会落地,关键只是时间问题｡更市场化的房地产市场和更完善的社会保障,将是政策的方向｡