要警惕当下商业地产热

朱连庆

前不久,国际房地产投资机构摩根士丹利花巨资收购了上海卢湾､浦东的两处商业地产,仲量联行也宣称将住宅业务转向商业地产,与此同时,长三角不少城市以及北京､深圳等地不断传来商业地产投资热浪｡甚至,部分个人投资者也抛股买铺,热衷商铺､写字楼投资｡一时间,商业地产价格飙升,热铺难求,有关会展､促销､投资推介以及各种评选､论坛､研讨此起彼伏,商业地产俨然成了眼下财经领域一大热点｡

商业地产迅速升温,主要有如下原因:其一,我国已实现了加入世贸组织后商业全面开放,政策上拆除了外商进入的藩篱,它们可从“抢滩”转入大举进军;其二,中国正在从“世界工厂”扩展为全球瞩目的“巨大市场”,消费潜力和流通利润诱惑着国际资本和开发商,把目光聚焦在中国的商业地产;其三,政府正在下大力调控住宅房地产,相比之下,商业地产还没那么多的限制｡

从另一侧面看,社会上不少投资者受“一铺养三代”的传统观念影响,盲目地抢购商铺,也持续推高着商业房地产的需求｡

商业地产真是一座金矿,不管谁,不管在什么地方,一镐下去,就能挖出金子来的吗?非也!商业地产其实蕴涵着许多风险｡

事实上,上海､北京,大型商业广场惨淡经营的事例不胜枚举｡那些鲜活的商业案例无不告诫我们:商业地产并非都能盛开出鲜花的｡目前商业地产的市场竞争正在由激烈演变为惨烈!原因何在?

首先是总量上的饱和｡以上海为例,1992年零售商业面积只有402万平方米,到了2003年扩容至2300万平方米,人均1.44平方米;到了2006年猛增到3600万平方米,短短3年就增加1300万平方米,人均2平方米以上,超过境外不少国际大都市,加上写字楼､商业会所､酒店､娱乐设施等,面积更是惊人｡另外在建和已报建的商业项目也超过800万平方米,这些都将在未来3年集中上市,由此导致商业面积总量和购买力间呈现出严重不协调,商业网点营业面积的边际收益存在下降趋势｡

更严峻的问题发生在结构上的不平衡｡人们往往喜欢一哄而上｡想当初,搞百货业改扩建的时候,南京路､淮海路､四川北路不少商厦都大兴土木,负债率一度达到80%-90%,以致负债累累,深陷困境｡后来超市掀起建设高潮,一条小马路上甚至冒出了十多家小超市｡紧跟着大卖场一股风,短时间内上海拥有了130多家,仅莘庄一平方公里之内,挤了七八家,竞争态势几近贴身肉搏｡下一轮又开始热衷于超级摩尔(MALL)以及打着这样那样的名义大规模开发的商业地产,都令人担心｡就现在来看,传统商铺以及超市大卖场已经过剩,新型零售业态和批发商业､现代商务和服务业设施却比较欠缺｡

空间布局上,商业设施还是集中在热闹的商圈,集中在环线以内,而那些城乡接合部以及新型居住区,商业网点配置还远远不够,郊区新城镇的商业档次也很低,还是传统商业的天下,新颖业态不多,卷帘门式的沿街商铺还在一排排地造出来｡

出现这些问题,很重要一点在于商业地产的开发缺乏整体规划｡一个区域,百货商店､大卖场､超市､专业商场､餐饮娱乐､购物中心应该合理搭配,现在基本上是市场化,说得贴切一点是项目化,搞到一个批租项目,随开发商的意愿任意搞,这个趋势现在正往郊区蔓延｡应该由政府出面组织专家做好规划,对大中型商业项目举行听证,将商业网点的统计纳入法定的统计范围之内,在此基础上对商业网点的数量､布局､结构以及市场需求情况进行动态的检测,及时向社会发布信息,引导企业和银行包括个人投资者决策｡

除此之外,还与开发商的素质有关｡现在许多商业地产开发商由住宅开发商转化而来,它们对商业运营不熟悉,对商业规律不了解,没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别,将住宅开发的一套模式简单地搬到商业地产上,以为建好房子销售掉就算完事了,岂不知商业地产开发经营的模式完全不是那么一回事｡

商业地产开发有五大要素,即“选址､定位､资金链､招商以及经营”,五者互相关联,缺一不可,一着不慎,便有葬身覆灭之虞｡开发商一开始便需通盘筹划考虑｡选址时就要对周边环境､商圈情况､市政设施､购买力､目标市场群体等进行深入细致的调查研究;在此基础上对项目的市场定位､功能结构的最佳组合､业态配置及其合理的布局等方面进行细化分析;建筑设计和形态规划也应结合功能业态综合考虑,以使内容与形式完美协调;同时要考虑建设期确保充足的资金并能维系经营培育期的资金链不断裂;至少工程竣工半年以前就得筹划招商工作,招商的类别､档次､品牌､资质､商誉､形象､数量等都与日后开业有着密切的关系;开业日期的选择､开业操办､经营管理和物业管理,全套营销计划和动态执行,等等｡

此外,项目的投资效应､融资策略､股权结构､发展目标､市场前景､行业背景､竞争对手､发展战略､企业文化､经营理念､组织体系､人才培训､信息网络等等,都应深入调查,审慎考虑,系统分析,仔细研究｡

(作者系上海社会科学院商业研究中心主任､研究员)