“私建”别墅的法律尴尬

杨中旭　刘　震

既然超过1/4的业主选择了违法自建搭建，表明市场存在需求，那么为何不能在统一标准的前提下放开自建房的口子

山西商人王某这两年在北京所做的事情，尽管在农村司空见惯，但在城市人看来，却极其不可思议——他拆了两套坐落在北京城区的别墅，又在原址建了一套更大的。

这一切在2007年的12月3日广为人知。在这一天，在经过了包括登报公告在内的所有告知义务之后，北京市丰台区城管大队动用了3台大型拆除机械，花了一天半的工夫，将王某的私建别墅夷为平地。

事情过去了18天，王某仍然没有回复过情绪来——他不肯直接接受本刊的采访，而是派出了他的代理人。代理人说，下一步该怎么办，他们都还没有想好。

无意之间，王某给这个社会留下了一道难题：他能否请施工队恢复两座别墅出售前的原貌？

一个残疾富人无意间的尝试

王某的代理人称，由于王的生意主要在外地，原本没有在京购置房产的计划。

但发生于2003年的一场悲剧改变了这个富商的想法。当时，他邀请表弟同车，却在高速上遭遇车祸，兄弟二人腰椎同时受到重创，同时坐上了轮椅。

王内心很是愧疚，决定对表弟进行补偿。由于兄弟二人均需在北京接受康复治疗，在2005年初，王买下距离康复中心不远的丰台区北京国际花园一期E1、E2(即168-1、168-2)两套联排别墅，作为兄弟俩在北京的新家。尽管500万的房款均由王一人支付，产权也均属王一人，他却对表弟说：这两套别墅，咱俩一人一套。

等到准备装修的时候，王才开始有些后悔。两套别墅都是地上二层地下一层，兄弟俩进出都需要轮椅，没有电梯怎么行！

兄弟俩碰了一下，商量说，那就安部电梯吧，两人可以共享。

两套联排别墅想要共享电梯，惟一的办法只有拆掉两套别墅之间的墙壁，将电梯置于其中。通过代理人，王某向物业公司表示了这一意愿。物业公司考虑到兄弟两人确有残疾，在没有电梯的情况下生活不便，也就同意了这一要求。事后，北京高之苑物业管理有限公司总经理助理、国际花园项目部经理李怀书向本刊证实了这一点。

高之苑物业管理公司向本刊提供的E1、E2装修合同显示，装修内容的最后一项为：安装电梯一至两部。

5月8日，装修正式开始。一个星期之后的5月15日，装修的异常情况在第一时间被保安发觉，随即，李怀书也得到了消息。

李怀书和王某的代理人分别于2007年12月20日、21日接受本刊采访，在一些关键细节上，两人开始说法不一。

王某的代理人称，在拆除准备安装电梯的承重墙后，业主发现，别墅质量有些差强人意。究其原因，E1、E2在1999年即已完工，在2005年售出之前，一直作为开发商的售楼处和样板间，施工质量比不上其他别墅。

代理人开始找物业协调，由于承重墙已被拆除，两套别墅都难以“支撑”，为避免出现更大的风险，业主要求将别墅推倒再建。代理人告诉《中国新闻周刊》，物业在万般无奈之下只好勉强同意了业主的意见。

很多媒体的视听因此受到影响，在一些报道中，出现了“业主与物业公司达成协议”的字样。

在回答这一问题之前，李怀书让办公室主任拿出了一个足有20公分高的大盒子，打开之后，里面摞满了关于E1、E2私建别墅的材料。这些材料显示，5月15日，物业公司发现E1、E2装修工人开始拆瓦，随即上前阻止，未果。次日，物业公司向业主王某正式发出了要求停止违法施工的公函。

5月16日，物业公司保安开始阻挡E1、E2工地工人进入别墅区，还曾拨打110报警，一度将几十名工人劝退。但据李怀书回忆，警察前脚一走，工人后脚就卷土重来，“我这里一共只有30多名保安，挡不住”。于是，李怀书只好眼看着两套别墅被彻底拆除，眼看着一套新的独栋别墅在年底落成。

丰台区城管大队宣教科科长王强告诉《中国新闻周刊》，E1、E2别墅总计面积736平方米，新别墅总计面积超过了1100平方米。

在接到举报并尽过所有调查、告知义务之后，丰台区城管大队依法强拆了这一违章建筑。17天后，记者在现场所见，平地之上除了有4个原本等待安装的新马桶，全部都是破损的红色砖头。

我的地盘谁做主

王某和他的代理人原本寄望于“民不举官不究”，因为在装修之初——据王某的代理人称，他们曾和业主委员会达成允许装修的口头协议。

但从一封阴差阳错的举报信开始，王某的新建别墅开始走向“毁灭”。

2007年2月，国际花园三期全部卖出。购买三期150号独栋别墅的业主在庭院右侧与邻居一墙之隔的地方，私自搭建了一个很小的水系和木质亭台；孰料人算不如天算，他的邻居153号业主财力也很雄厚，在庭院左侧与150号一墙之隔之处搭建了一个灰色砖墙的中式庭院。同时，由于该业主的亲属购买了153号别墅前方的152号别墅，152号、153号业主索性将各自的庭院打通，搭成一座贯穿南北的二层走廊。

这个相连的中式庭院，不仅与美式风格的别墅极不协调，同时，这面灰色砖墙的存在，让相邻的150、151号业主备感压抑。

李怀书在接受本刊采访时表示，这四户业主也曾聚在一起协调，但最终还是翻了脸。151号业主认为，152号业主在私搭走廊二层所开的窗户，可以侵犯到己身的隐私，为了以眼还眼，151号业主在相邻处搭起了一座更高的钢梁。

此时，150号业主开始动用其全国人大代表的特权，这位每年都在中央电视台春节晚会露面的明星大腕儿将一封举报信直递北京市某领导的案头。据丰台区城管大队宣教科科长王强透露，该领导当即批示：坚决拆除违法建筑。

丰台区城管大队随即发现，相连的中式庭院总面积只有200多个平方，还不是这一小区内私建面积最大的。在调查之后，王某的168-1、168-2被锁定。“开始强拆的话，总得从最大的开始拆起。”王强说。

丰台区城管大队表示，在拆除王某的私建别墅后，预计在年底前拆除位列第二位和第三位的违章建筑。据本刊了解，位列第二的，是一位主旋律歌唱家的私建别墅，总面积超过300个平方，“中式庭院”位列第三。

12月20日下午，物业公司经理李怀书带着记者转遍了整个小区。路上，他告诉本刊，违法私建的别墅总计有52户，而这里总计也只建有200套别墅。

据北京媒体报道，国际花园的这一“私建”比例，还算不上北京别墅区的最高，昌平区一处别墅项目的私建情况，比国际花园更为严重。对这一现象，政府颇感头疼。12月20傍晚，王强给本刊记者发来短信：请看今天法晚(《法制晚报》)10版，业主私搭自建，渐成宜居隐患。

尽管网络上已经出现为丰台城管请功的帖子，王强的脸上却看不到一丝得意之色，相反，他说：我们城管刻意选择了低调。

随后的采访更像是一场随意的聊天，王强道出了城管的苦衷：上游法律缺失，矛盾大量向下游堆积，“你知道那些摆摊儿的无计谋生的老百姓都是怎么骂我们城管的？都说我们最坏！”“如果房子没建的时候我们去，矛盾就会小许多；但我们总是在矛盾最大化的时候出场。”

“如果我们能够换一个角度想问题，或许对解决问题更有利”，中国土地勘探规划院副总工程师邹晓云告诉《中国新闻周刊》，“既然超过1/4的业主选择了违法自建搭建，表明市场存在需求，那么为何不能在统一标准的前提下放开自建房的口子？”

“问题是，城镇居民刚刚被行政命令禁止购买小产权房，更遑论拥有自建房的法律权利。”房产政策学者、中国社会科学院金融所研究员易宪容对本刊说。

青岛通达贸易公司外贸主管徐大志曾经在旅欧期间到两名在那里定居的中国教授家里做客。两名教授住在同一别墅区，一人购买了开发商建好出售的房产，另一人则干脆购买了别墅区的一块土地，自建了一套更大的别墅。自建别墅的学者告诉徐大志：只要层高、颜色、风格、总面积等符合法律规定，建筑就是合法的。

法律空白

王某的代理人称，业主无意挑战现有法律。但他并不知道，这一无意间的作为，已经给业界带来了新的难题：现实需要王某将两套联排别墅恢复原状。但是，作为没有房地产开发资格的个人，他是否拥有建房的权利？

由于土地开发、建设房屋均需政府规划许可，丰台区城管大队宣教科科长王强建议记者去找北京市规划委咨询。

12月21日，北京市规划委法制处的一位工作人员在回答本刊咨询时表示，他们碰上了一个新问题。

这位工作人员翻开相关法律法规汇编，找到1989年出台的《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》。规定中对翻建扩建有着如下条件限制：一、符合城镇建设规划；二、以自用为目的；三、不影响城市基础设施管线和其他公用设施的安全和使用；四、不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常出行。翻建、扩建私有房屋，应在原批准的用地(包括院落)范围内进行。翻建、扩建房屋占用与其他房屋所有人共用的院落，须征得其他房屋所有人书面同意，并经过公证机关公证。换言之，居民可以在满足一定前提条件的情况下将建筑恢复原状。

工作人员具体解释说，在那个年代，四合院内居民私建搭建较多，如“贫嘴张大民”之流。但是，丰台区国际花园私建别墅的问题，这位工作人员还是首次听闻，具体适用哪个法律法规，法制处可能也需要研究。

几经辗转，记者发现，尽管法制处尚未了解相关情况，但相关业务部门在实践中已经积累了一定经验。北京市规划委监察执法大队执法室江主任表示，可以采取比照原则的办法，既然四合院业主可以在一定情况下自建，别墅业主应该也可以，“打个比方说，比如业主遭遇火灾，难道法律就不允许他恢复建筑原貌”？

但他同时承认，相关法律滞后了，“20年前还没有普通居民住别墅，法律上也就没有相关的规定”。

同样出于“比照原则”，既然四合院业主“恢复原状”不属于“自建房”，别墅业主“恢复原状”也就不算“自建房”。

“如果上游法律对符合规范的‘自建房给予合法地位，这件事本来不该如此麻烦。”邹晓云说。