房地产企业融资分析与对策

刘红宇　　

房地产业是一个资金密集型行业，房地产企业融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，不仅是房地产企业所面临的一个迫切需要解决的问题，也是防范金融风险的重要方面。

房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化、融资标的二元化、融资运作的工程化。只有使房地产企业融资得到保证，才能使房地产企业得到顺畅、稳健并有效的发展。

房地产企业融资现状

银行还是融资的主要渠道

房地产作为一种高投资、长期高资金占用的行业，其发展必然受制于资金供给。目前，我国房地产融资的渠道主要来自间接融资，即银行的贷款，直接融资渠道还不多。全国房地产银行信贷依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过80%。大量银行资金的介入促进了房地产业的快速膨胀。在目前的房地产资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等、房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递。央行和银监会力图控制房地产金融风险，直接来自商业银行系统的房地产开发贷款受到了严格的控制，银行进入了“惜贷”时代。房地产开发投资的融资渠道仍然比较单一，直接或者间接的银行信贷仍然是房地产融资的主要方式，至少70%以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。

房地产信托业快速发展

房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

境外资金

充分利用境外资金。境外投资者看好中国市场的中、长期投资。据国家统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》显示，2004年，房地产行业外商直接投资合同项目达到1767个，合同金额134.9亿美元，占全部合同金额（1535亿美元）的8.79%；实际使用金额59.5亿美元，占外商直接投资总额（606亿美元）的9.82%。房地产业是除制造业外，外商直接投资最多的行业。因为中国持续高速发展以及日渐提高的国际地位，使投资者认为中国大陆市场的透明度和资金流动性将会得到改善。外资银行在融资方面的设计，贷款还款条款的制定方面非常灵活。

房地产基金

由于国内房地产基金政策尚未有突破，因此，还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已经开始了在国内房地产市场的运作。发展房地产基金，给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产产业基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产产业基金的投资机制，能促进房地产产业基金的投资机制，能促成房地产投资的理性化发展。

上市融资

上市作为融资渠道来讲，房地产企业上市的很少，大部分都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。

典当融资

典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。今年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。

房地产融资存在的问题

随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，我国房地产企业在融资过程中存在的主要问题有:

房地产融资各种方式均有局限性

房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在。养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想。因此对基金也不能被寄予厚望。

融资结构单一，方式有限

房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产企业最关心的问题是融资。房地产贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

法律法规不健全，影响融资渠道拓展

从2003年开始，国家开始对一系列金融政策进行调整，以引导房地产的健康发展。以规范房地产信贷为主要内容的“121”号文件 对房地产业界造成较大冲击，给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒——顿感资金吃紧。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径。

拓展房地产企业融资渠道的建议

2004年的金融政策重点是控制过热行业的信贷规模和提高准入门槛。对于房地产行业来讲，2004年是“政策年”、“宏观调控年”。2004年实行与房地产行业有关的金融政策主要有四项:

中国印鉴会颁布调整存款准备金率。中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率由7%提高到7.5%。

国务院4月27日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁有25%即以上提高到40%即以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均有20%即以上提高到35%即以上。

2004年9月2日，中国银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理知音（征求意见稿）》，其中规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将眉笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

2004年10月29日中国人民银行宣布上调人民币基准利率，把1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅为0.27个百分点。同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。

与2004年的金融政策“重在调控”相比较，2005年的金融政策将以“稳定中求发展”为主旋律。就在这样的前提下，相关政策、法规还是不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

解决问题的根本途径是寻找高品质资金的来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托＋银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。信托在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。其一可以引入海外基金；其二可以充当国内的产业投资信托基金；其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司；其四可以在适当的时候将项目公司包装上市；其五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。

作者单位：天津城市建设学院