现代房地产企业经营的基本理念

张雪芹

房地产作为一种既有商品属性又有社会属性的特殊财产和特殊商品，不仅在属性上与其他商品明显不同，而且重要的是由其属性决定的房地产经营与其他商品经营亦有许多不同之处。房地产企业经过长时期的发展，业已形成了一系列经营思想。笔者认为，房地产经营应具备以下基本理念。

收益最大化

房地产企业将最大可能获取收益作为第一要务。房地产经营是一个动态的过程，从选址到购买地皮到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。

获取土地阶段，获取土地使用的费用，是房地产经营者所面临的主要风险。土地使用权获取方式的不同，土地规划设计方案审批，都会造成土地费用的不确定性。

开发建设阶段，主要面临的不确定性因素是建筑物开发建设成本，包括施工前期费用，建筑安装工程费用，以及配套工程费用。

租赁及销售阶段也存在很大的风险。由于各种市场因素的变化及其他影响市场需求的因素变化，很可能造成若干年之后，市场的情况与原来预计的不一样，势必造成收益期望无法实现，经济回报无法按预期得到，从而给房地产项目的开发带来潜在的风险。

房地产开发商从事房地产开发的主要动力来源，是通过开发过程来获取直接的经济利益。丰厚的经济效益诱使他们积极地投资于房地产开发。依照“按劳分配”的市场分配准则，房地产开发商既已付出创业的艰辛，承担了经营的风险，为社会奉献了价值，做出了相应的贡献，那么，颇丰的利润便是他们应得的报酬。他们完全有理由以极大的热情倾注于房地产事业，以期获取最大收益。

管理科学化

房地产管理是对房地产经营活动的管理，就是对房地产的生产过程和房地产的流通过程进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制生产、流通过程的各项经济活动。管理不仅是对人的管理，也包括对项目、技术、设备、产业、售价、租金、物资、成本、财务等各方面的管理。没有科学的、有效的管理，再好的目标和决策也不能很好地付诸实施。

房地产企业的经营与管理是相互联系、相互依赖的。经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比；否则，两者将成反比，把经营与管理的关系作一个比喻，经营就相当于企业这部车辆的方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。方向正确，驱动力越大效益越好；方向错误，驱动力越大效益越差。由此可见，经营在两者关系中起着决定性的作用。但是，从另外一个角度讲，方向正确了，但驱动力小，那么企业的效益仍然不好。因此，经营与管理，谁也离不开谁，两者相辅相成，互为依存。

科学的管理才能不断提高各种经营活动的效率，从而确保企业经营总目标的顺利实现。

体系制度化

房地产业是整个社会经济活动重要的和最为基本的构成要素之一。从理论上和众多国家的发展经验来看，房地产业的发展与整个社会经济的发展息息相关。

在任何一个国家和地区，房地产业在其国民经济中都占有十分重要的地位，主要表现在：

1．房地产业是经济发展的基础和前提条件。房地产业可为建筑业、工业、商业、服务业等经济行业从事生产和经营活动提供以房地产为主的生产资料与生活资料。

2．房地产业是国民经济的支柱产业之一。不仅房地产业本身可以为国家创造积累，还可带动其他经济行业为国家提供积累，从而促进国民经济的发展。

3．房地产业是改善人民生活环境、提高社会整体生活水平的重要保证。住房问题关系到每个居民生活水平的改善，同时房屋的建设在很大程度上反映了一个社会整体生活水平和经济水平的层次。

既然房地产业在国民经济发展中具有如此举足轻重的作用，那么只有制定合理、高效的制度化经营体系，才能切实保证房地产业为社会经济发展提供基本物质基础这一最根本职能的发挥。为此，房地产经营者必须明确自己的企业经营目标，一方面通过房地产的买卖、租赁、开发、建造、交换、广告、组织消费、从事各种相关服务等营利性活动获取一定的利润或经济效益；另一方面，房地产业为人们生产生活创造必需的物质基础，房地产业的健康、高效的发展也推动社会经济的进一步发展。因此，房地产业应坚持“不断创新”的方针，锐意创新应成为房地产业持续发展的动力源泉。只有坚持创新才能获得企业业绩长期增长的支持、赢得客户的满意，进而实现企业发展的超越。

诚信人本化

诚信人本化，就是以为人本，讲求诚信。尽管人类对自身生存和发展空间的要求，一直处于不断变化和发展中，但究其根本，无外乎追求高效舒适和美观实用等几个原则，这些原则，适宜于人类活动的不同层次范畴。因此，房地产业在提供物业方面，必须坚持以人为本的原则，不但提供优良的个人空间，更要在大范围内组织优良的群体空间。只有这一价值取向才能保证房地产业提供客户所需的、完善的房地产商品与服务，获取可观的收益。

诚信，就是诚实信用，应该成为房地产业最高的道德准则。作为房地产公司，诚信是企业的生命。只有恪守这一道德准则才能保证企业的长期、健康发展。

当今许多房地产企业目光短浅，为了赚取短期收益，毫无诚信可言，实在令人失望。诚信是一个企业的精神财富和价值资源，甚至能够成为一种特殊的资本。在市场经济条件下发展房地产业，必须广泛倡导诚信精神，维护信誉，这样才能以良好的形象在激烈的国内外市场竞争中立于不败之地。诚信是打开房地产市场大门的钥匙，也是拓宽房地产市场大门的钥匙。诚信是顾客心中的天秤，是走遍天下的通行证。有了诚信，房地产业就有力量，就有巨大的吸引力、竞争力。有了诚信，才能在市场竞争中占领制高点。放眼世界，哪一个顶尖级大型企业集团不是视诚信为企业生命?用辩证的眼光看问题，恰恰是那些讲诚信的企业，因为社会知名度和信任度高，赢得了“利益最大化”。相反，那些把讲利益看作比讲诚信更重要的企业，本末倒置，受到了社会的鄙视，不但没有达到“利益最大化”，反而丧失了信誉，失去了信任。

诚信是现代市场经济的生命，也是现代房地产业的生命，是企业从事经营活动的一个必备要素，有着真金白银般的经济价值。市场经济既是竞争经济，也是信用经济、法制经济，良好的社会信用体系是建立和规范市场经济秩序的重要保证，也是促进经济健康持续发展的先决条件。正如有人所说：商海无涯“信”作舟。没有诚信，就没有秩序；没有诚信，就没有交换、没有市场；没有诚信，经济活动就难以健康发展，社会主义市场经济体制也无法建立。在市场经济条件下，房地产业信誉尤其是房地产商品及服务质量信誉的好坏，决定着房地产企业的兴衰存亡。

因此，要保持房地产业长期、健康的发展，必须倡导诚信原则。

（责任编辑：崔如波）