“五方”各论地产调控

欣　文

如今对房地产市场评价的言论就像集贸市场，七嘴八舌，说什么的都有。尽管如此，有5种声音，还是应该听一听的——

政府部门、专家学者、银行、购房者、房地产商

曾培炎：抑制房价是调控重点

各方纵论房地产调控并没什么新鲜的，但落到一直迟迟没有表态的国务院头上，就显得有些特别。4月24，国务院副总理曾培炎在上海参加全国部分城市房地产形势座谈会召开时指出，抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务。要加强对房地产市场和房价波动的监测，从实际出发制定和 落实调控措施，促进房地产市场健康发展。

曾培炎说，政府今年要以经济手段为主，努力实现房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。他还提出了四点具体要求，用以合理调控市场需求，控制房地产价格涨幅。他说国务院有关部门要抓紧研究提出加强和改善房地产宏观调控的有关政策措施，引导房地产市场健康发展。

国家统计局发言人郑京平也在近日在新闻发布会上坦陈中国房地产业存在的结构性问题，并透露中央政府正在采取措施。他说：“我们特别鼓励民众为居住而购房，同时将限制为投资或者投机而购房。今后，我们也会采取更多经济和法律手段来转变大家的观念、行为和投资购买方式，以促进房地产业更加健康、稳定的发展，使参与房地产业的各方共同受益。”

近期国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示：结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23%。北京土地占成本比还略低于全国平均水平，为 22.98%；上海的土地占成本比相对更低，只占16.15%；广州则更低，为11.4%。国土资源部规划司司长的胡存智直言，这两年国内许多城市房价迅速上涨有人为炒作的原因，国土资源部希望能通过调控用地结构稳定房地产价格，防止房地产市场出现大起大落。

周小川：央行还要出台新政限房价

周小川近日对这一系列金融调控政策做出了评价：央行出台这些政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。不能认为不管未来房价走势如何、物价走势如何，房贷利率总应是低利率。过去，我们把个人住房贷款利率叫“优惠利率”，这个词容易给人一个误解，就是不管经济形势怎么变化，房贷利率总是“优惠”的。可以观察到，有些人对未来风险的判断有所不足，比如，其房价与收入之比是偏高的，也就是说还贷负担重、时间长；还有一些消费者买的房子面积比较大、投入比较大。这些都需要消费者对未来利率变化可能产生的负担和风险有所认识。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。

其次，目前全国的房地产价格很不平衡。大多数城市的房价在上升，其中有一些城市上升偏快，还有一些城市上升过快，无法用一个全国统一的政策来调控。所以，房贷利率调整，体现了“区别对待”、不搞“一刀切”的原则，赋予商业银行、各地银行自行定价的灵活性。我们鼓励商业银行根据当地的实际情况，结合央行的“窗口指导”、银行公会的自律机制和监管部门的风险监管等，来决定是否需要对当地房贷的最低首付款比例进行调节。

周小川还特别指出，利率政策针对的目标比较多，包括经济增长、就业、消费品和生产者价格、资产价格等，房地产价格只是资产价格的一部分。如果其中的大多数指标都有一致的动向，我们当然会通过利率政策来调控。

购房者：买房压力大增

政府频频出手，银行紧随其后，开发商借着“土地招拍挂”的变革和“地荒说”比着冲高房价……这种混乱的现状带给普通老百姓最大的困惑就是：现在该不该买房？它们到底能达到什么效果？人们相信，在政府出台一系列政策后，调控措施还将继续。尽管对房价以后的走势还难以做出判断，但不少购房者的心态都已发生了变化。

据媒体报道，中国社会调查所对北京、上海、广州、厦门、沈阳、武汉、重庆、郑州等地的1000位公众进行了电话调查。78％的被访者表示，房贷利率的上升，意味着自己买房和还贷的压力又增加了，但是利率调整不是百姓可以左右的事，也只能无奈面对和接受。被访者中26％的人表示，这次利率上升，给他们造成了不小的经济和心理压力。

一些受访者认为，在提高房贷利率不能立竿见影解决房价问题的情况下，房贷利率的调整应该区别对待，不应一刀切。有群众认为央行可考虑对二次买房或多次买房的人群提高利率，但对首次买房者应该不变或降低利率；在对待房价上升的问题上，不少群众认为只有房地产市场充分竞争，形成市场定价权不是开发商个人说了算的局面，才能让虚高的房价回到真实的水平。

房地产商预言：房价还会涨

万通集团董事长冯仑认为中国房地产已经进入到理性、健康、持续增长的阶段。他说，从1998年到2002年所有房地产政策都是刺激增长的政策，包括房改、按揭、银行都是刺激增长的政策。2002年以后政策细分，针对不同的人群、投资的、自住的，不同的企业，不同的信用等级出台新的调控政策，这是市场成熟的标准。

SOHO中国董事长潘石屹则更进一步认为：国务院下发报告后，下面要把好的东西和坏的区分开，房价过高不是最可怕的，过低的问题还要严重。因此，稳定是最主要的，防止暴涨和暴跌。但是，有一点其实是最重要的，就是千万不要伤害了众多购房人的积极性。当然，作为政府来说，就是要调控经济的，对于北京的情况来说，主要还是防止暴涨，目前看来，国务院的报告下发后，对北京的影响还不是很大。

融创集团董事长孙宏斌在参加亚洲博鳌论坛时很明确地告诉大家，房价还会涨，因为房价涨落一直是市场在起作用。他以自己的900家房地产连锁店为佐证，表明了在房地产需求问题上他是最有发言权、最了解情况的。他认为需求量是巨大的，而供应量一直是少的。首创置业股份有限公司董事长刘晓光也发表了相同的看法，住房需求是最实在的，破坏这个需求是有问题。华远集团长董事长任志强非常干脆地告诉大家：2008年以后北京房价还得接着往上涨，北京现在正往远郊区县发展。

专家学者：调控力度还不够

业内人士和专家普遍认为，目前出台的叫停转按揭等政策还是比较“温和”，反映了政府又想调控又怕房地产业受打压后一蹶不振的心态。“政策的累加性很强，虽然温和，但是不断出台新政策，也会有很强的效果。复旦大学房地产研究中心华伟教授曾指出，如果房地产市场出现“崩盘”，很多相关产业都要死掉，很多金融机构也要深陷其中，会影响到整个城市的经济。而一位业内专家指出，对于政策是否有效，现在下结论还为时过早。仅凭一个季度的数据评价房价涨跌是有失偏颇的。

中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容对这一系列地产调控政策作出判断：国务院的政策表现出政府实施宏观调控的决心，我觉得不是要降房价，而是调整市场的供应结构，防止炒作行为抬高房价，让更多老百姓能买上房子，我认为应该从以下几方面着手。

一是重新编制房地产数据体系，建立科学合理的指数系统，尤其是二手房交易的数据，并对外公布。既让老百姓清楚市场状况，便于理性消费，也有利于政府对症下药，制定有效的调控手段。二是针对购房人的收入制定不同的贷款利率，中低收入者依然享受优惠利率，高收入者可以再加息。还贷期限内，收入水平发生变化，利率随之调整。三是银行信贷要严格审核，5年内建立起较为完善的信用体系。因为贷款利率与收入挂钩的话，个人信用体系必须建立。