我国房地产金融的历史、现状和未来发展趋势

贾秀慧

一、我国房地产金融的发展历程

从各国对房地产金融的研究来看，英国是最早进行房地产金融研究的国家，美国对不动产的研究侧重于应用，其学科起步较晚，但发展迅速，目前居世界领先地位。我国近代商品经济发育迟滞，造成房地产金融发展较为缓慢。

清光绪34年(1908年)公布《殖产：银行条例》后，1911年殖产银行作为中国的第一个房地产金融机构在天津正式成立，实行股份制。其主要业务是对农业、工业等发放中、长、短期贷款。长期贷款可用田园、房屋或股票、债券等作抵押，在30年内还本付息。借款总额不能超过抵押物价值总额的70％。

民国三年(1914年)，国民党政府仿效日本，公布了《劝业银行条例》，并成立劝业银行。它是全国性的房地产金融机构，资本总额500万元，并发行债券。1915年，农工银行颁布条例，规定该行以定期抵押和分期抵押放款为主，在农村发放可用田契作抵押品的贷款。1933年，国民党政府拨款250万元，设立豫、鄂、皖、赣四省农民银行，后改名为中国农民银行。1941年颁布《中国农民银行兼办房地产金融业务条例》，同时设立房地产金融处，以协助政府实施平均地权而开展的房地产金融业务。1942年颁布《中国农民银行房地产债券法》，房地产金融处可以按规定发行债券。

旧中国房地产金融的发展，除了政府银行外，—…些商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上也起了重要作用。除了银行直接投资房地产外，房地产抵押贷款业务也较普遍。据考证，由于抵押贷款的利率高、抵押期短、逾期不赎，因此，银行很乐于发放房地产抵押贷款业务。1936年，外国银行在中国占有的房地产估价为13265万元，8家英商地产公司在银行的透支达其资本额的54．5％，3家美商房地产公司在银行的透支达其资本额的89．7％。

上海中国人经营的银行甚至大钱庄也十分热衷于房地产抵押放款。1906年福康钱庄的房地产抵押放款占其抵押放款总额的11．5％，到20年代，该比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高达97．3％。

新中国建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以城镇房地产金融仍然存在。1956年，我国工商业社会主义改造基本完成后，房地产交易活动就基本停止了。在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资、开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的供给制，因此，从建国一直到70年代末，中国金融行业的住房信贷基本是空白。

1978年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购；建房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转化。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。

1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各银行开始大规模进入住房金融领域。与此同时，上海市借鉴新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、财政监督”的原则率先建立了住房公积金制度。上海的公积金制度很快推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住住房的能力。

1995年，人民银行颁布《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，它标志着以商业银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。

1998年，为确保国民经济持续、快速、健康发展，中央决定在努力稳定出口和增加基础设施建设投资的同时，进一步深化住房体制改革，把扩大住房建设作为重要的经济增长点，以扩大内需。同年，人民银行下发《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》，进一步放宽了住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。

住房体制改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。目前，个人住房贷款余额占银行信贷资产的比重很低，截止到2001年9月，市场占有率最高的商业银行也只有9％左右，远低于世界发达国家20％以上的水平。

二、我国房地产金融的发展前景

当前我国工业化和城市化的任务十分艰巨，随着农业生产率的提高，将有大量农村人口向城镇转移，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需50年才能赶上世界平均水平，这50年内房地产业作为支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。在未来20年内，中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市新居民定居服务。当我国人口城市化率达到50％后，功能将会逐步向提升城市现代化功能和质量转化。“十五”时期将是我国房地产业蓬勃发展的时期。按此计划，到2005年，我国城镇居民的人均住房建筑面积将达到22平方米。2000年，我国城镇居民为4．58亿人，人均住房建筑面积19．8平方米《按2001年中国统计年鉴》数据推算而得)，预计到2005年，我国城镇人口将达5．4亿人，按平均每人22平方米建筑面积摊算，在“十五”期间，要增加住房建筑面积28．12亿平方米，如果原有旧住宅每年按4％的比例拆迁重建，5年合计20％，总面积为18．14亿平方米，两者合计“十五”时期需要新建住宅46．26亿平方米，按2000年城镇商品住宅平均1000元／平方米造价计算，“十五”计划时期5年中，仅城镇商品住宅的建设投资就将达到46260亿。这也表明，未来中国住房抵押贷款市场的巨大市场前景。

另一方面，从金融行业的世界发展潮流来看，大型制造企业以及高风险行业已经逐步转向资本市场进行直接融资，作为金融中介的银行信贷业务，逐步开始向中小企业、服务行业和以住房信贷为中心的零售业务转移。利用银行网络优势、服务优势、发展低风险的零售业务将是银行业的发展方向。资料显示，日本个人住房信贷业务在商业银行中的比重已经超过20％，美国更是超过40％。从这个角度来说，中国金融业住房信贷的发展也是巨大的。同时，加入WTO将促使银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐。

基于上述分析，我国房地产金融的未来发展将呈如下趋势

1．住房金融市场的竞争将日趋激烈。

一方面，各家银行已经纷纷看好住房信贷特别是个人住房贷款这一市场，本世纪初将是银行间分割这一市场的关键时期。另一方面，随着地方商业银行的成立和外资银行的进入，金融市场四大国有商业银行垄断的格局将发生较大变化，住房金融市场的竞争将明显加剧。

2．个人住房贷款将成为住房金融业务的主题而得到迅猛发展。

目前，各家银行个人住房贷款占其全行信贷总额的比重还很低，如截止2001年9月末，中国工商银行的个人住房贷款余额所占比例只有8．39％，而发达国家一般商业银行的这一比例则在15％一25％之间，有的甚至更高。可以预计，个人住房贷款在未来5年将得到迅猛发展，其贷款规模将超过房地产开发贷款规模。

3．业务品种将出现多样化趋势，特别是住房信贷的中间业务将得到大力发展。

如房地产评估、购房与贷款咨询、代理收付、代办保险、代办产权登记等中间业务将得到大力发展。在发达国家，商业银行办理个人住房贷款收入的大部分不是利息收入，而是非利息收入。可以说，个人住房贷款对相关中间业务的带动作用，是该项业务对商业银行具有吸引力的重要原因。

4．强化管理、防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题。

5．个人住房贷款将出现证券化趋势。

从商业银行角度看，住房抵押贷款是一项长期贷款，其期限长、需求大、贷款规模大，而银行的存款结构一般是短期、中期居多。这样一来，随着贷款规模的不断扩大，势必造成商业银行的流动性风险。住房抵押贷款证券化将有助于解决商业银行资金结构不匹配问题，有效化解金融系统的风险。

从房地产角度看，住房抵押贷款证券化的实施，为房地产企业上规模上档次提供了一个良好的平台。抵押二级市场的开辟，持续不断的抵押贷款流将扩大一级市场住宅消费能力，从而意味着有更多的住宅开发机会，就目前来说，这一证券化安排一方面有利于消化房地产开发商空置的商品房，加速建设资金回笼，同时，也开辟了住房建设项目进入国内外资本市场的新渠道，房地产商可以和银行等金融机构合作，利用资本市场调节住宅建设的资金需求，此外，抵押贷款证券化的推行也使得银行等金融机构加强与房地产商的合作以共同降低住宅销售的风险，众多中介机构的培训与完善也促进了我国住宅建设市场的规范化，这些均大大有利于降低房地产商的开发建设成本，促进我国房地产进入长期规范化运作轨道。

从投资者的角度来看，住房抵押贷款证券化为投资者提供新的投资工具。目前，由于我国资本市场不够发达，民间资金量大而无更好的投资途径，只好躺在银行睡大觉。而抵押证券由于其风险大、资信度高、收益好，因而会成为我国证券市场倍受青睐的投资晶，投资者也因此多了一个投资方向。

(作者单位：深圳市茂业集团有限公司)