京城房地产：触变重组

许亚青／刘　涛

有数据表明，到目前为止，北京房地产业销售额与去年同期相比已经下降了40%。

北京房地产企业近4000家，按照专业人士的看法，北京市场有一、二百家即已足够，那就意味着将存在90%以上的淘汰率。

明年上半年开始，北京每平方米6000～8000元人民币的房子将会卖不动！而东部房价将会率先跳水。

时下，京城民众经常笑谑：房价猛于虎！苛政猛于虎之时，距封建王朝改朝换代之日一般不远。类比之下，房价一旦猛于虎，恐是离地产业的震荡也是不远了。

资料显示，目前中国内地现有大大小小房地产企业2万多家，争夺数亿平方米的蛋糕，单进驻北京地区的此类企业即有4000家左右，颇有些僧多粥少的味道，竞争在混乱中变得火热。按照京城地产界资深人士环宇信达行房地产顾问公司总裁邓智仁的看法：保守一点，北京市场有一、二百家房地产企业也已足够了，那就意味着将存在90%多的淘汰率。

似乎所有的人都对WTO的临近怀有一种既期待又忐忑的情绪。面纱一层层揭开，美人如玉却持剑如虹，重要的是，我们得确保自己受刃以后绝不会重伤不治。诗人或可用优雅的语调从容地吟哦出所谓“山中一夜雨，树梢百重泉”的句子，但我们更相信，WTO这场夜雨之后，实质的生命更将会产生奔莽剧烈近乎痛楚的动作。因为我们将面对的是异域的鲨鱼，它们有的是用雄厚的资本及成熟的专业化运作雕砌成的锐利的牙齿。而在这类族群当中，又以香港资本为代表的华人资本最不可小觑，与欧美资本相比，他们与大陆有着天然的人脉关系，更像是在熟悉的水域优游，况且早在80年代开始就已在大陆试水，目前已近成熟期，正所谓动物凶猛。

于是，有媒体预言：香港开发商北望神州，国际集团虎视眈眈，内地房企腹背受敌，将会成片倒下！谁会首当其冲，谁又能最终幸免于难？最近的政策好像对实力较弱的开发商着实有些不利：预售门槛提高不说，银行对买房的贷款按揭也约束了起来。

全球经济下滑，为追求规模效益，降低运营成本，获得协同效果，产业集中案例越来越多。房地产产业的重组与集中在所难免。

人们在黑夜的林中行走，炽热的光芒让人们以为晨曦即临，却蓦然发觉那只是流星划过的痕迹。NASDAQ就这样在世纪末打出了一张多米诺骨牌，金融行业连同IT领域更是随之潮起潮落。曾经一度列为国内房地产业两大购买者群体的证券从业人士与互联网新贵们购买力今年明显相对下降。有数据表明，到目前为止，今年房地产销售额与去年相比已经下降了40%。

翻开时下各媒体的楼市广告，我们已经嗅到了由远而近的北京楼市的降价气息：打折、优惠已经日见多了起来。环宇信达行这家在房地产销售策划方面颇有声誉的顾问企业，近期业务突然间迅速增多，而这则意味着房子已经变得不如以前好卖了。就像国内家电业曾经经历的那样，激烈的价格战之后随之而来的必然是产业大规模的重组和集中。

今年的确也是北京房地产业的多事之秋。发展商与业主之间的纠纷愈演愈烈。为缓和发展商和业主之间的矛盾，红石集团的董事长潘石屹抛出所谓“无理由退房”政策，一时褒贬纷呈。按国展家园总经理魏建军的理论，业主之所以退房的主要原因就是发现现房不如期房贵，房子贬值。即便是房价看起来仍然坚挺，但倘使今年仍持续去年的价格，在某种意义上而言，房价事实上已经下跌了。

最新的伟业指数及搜房典指显示，较2001年上半年北京的房价每平方米降低了134元人民币。伟业指数显示，2001年第三季度综合价格（未包括远郊区县内销住宅）跌了3.3%，外销公寓综合价格跌了0.7%；城近郊区别墅综合价格跌了7.3%，远郊区别墅综合价格跌了1.3%，写字楼售价跌了1.3%。另据搜房典指最新调查结果显示，今年前三季度，新开普通住宅项目的平均价格为4969元/平方米，较上半年的5103元/平方米降低了134元/平方米。业内人士指出，最近特别是中档商品房销售不太景气，世纪华夏房地产基金公司的总经理吴海滨更是大胆预言：“明年上半年开始，北京每平方米6000～8000元人民币的房子将会卖不动！而东部房价将会率先跳水。”

最近国家又放言，将投入200亿元人民币增加经济适用房的开发力度，并将促进部分商品房向经济适用房的改造和转化。那么，我们将很有可能在不远的将来面对房价的两极分化现象。当然，海南现象自然不会在北京重演。如果当初海南房地产业的虚实比例为9：1的话，那么北京的情况则是恰好反过来，虚拟需求不会超过10%，虚拟泡沫被挤掉也是迟早的事。

不管实火也好，虚火几多，如今红红火火的房地产业尽管已经历过一波三折，但依然算得上是一个新兴的产业，仍然存在相当大的利润空间，尽管在全国范围内，房地产业都正处于蓬勃发展的阶段，但在北京，相关的信号已经显示：房地产业的重组与集中即将开始。

北京楼市存在的严重的供求剪刀差成了无须明言的事实。从供求关系上看，北京住宅市场供过于求的情况好像有越来越严重的趋势。尽管客观地讲，北京住宅的潜在需求量相当巨大，就以北京目前人均居住面积15平方米左右的标准来看，要达到北京市政府规划的人均20平方米的数字，至少还有几千万平方米的需求空间。但需求量是一回事，销售量又是一回事。数据显示，1999年和2000年，北京住宅市场的销售量都保持在五、六百万平方米左右，而与此同时，供应量却始终保持在2400万平方米以上，且供应量的递增就像房地产企业的递增一样迅速。1999年的千家房地产商如今已摇身至4000余家。

不过，不可否认的事实是，北京住宅市场这两年的销售量在目前的价位上看倒是相当可观的。其原因也显而易见，这两年恰是北京住宅市场由集团购买向个人购买转型的时期，加上银行信贷政策的支持，压抑已久的购买力得到释放。市场上的体现则是楼价尽管较高，但购买力依然强劲。再加上一些高技术、高成长行业风头正劲，构成一批重要的购买群体。但2001年，购买者与开发商却遇到了同样的尴尬。

从北京房地产的开发成本上看，北京楼价也有很大的降价空间。

土地成本通常占开发成本的1/3左右，而其中拆迁费用又是重头。如今随着城市规模的扩张，含括京津唐的大北京概念给予了房地产开发商向城市边缘拓展的契机。拆迁工作量的减少势必使相应的土地成本降低。同样，新技术的发展，开发商自身的日益成熟，以及WTO带来的建筑、装修材料的价格下跌，无疑将带来建安成本及管理成本的降低。而政府工作效率的提高，使得开发商完成一个物业立项的报批手续时间会相应缩短，时间成本的减少也颇值得关注。

但事情也绝非如此简单。WTO带动的资金很可能在短时间内迅速流入，但流入一旦太多，就有些棘手。就像国展家园总裁魏建军所担心的那样：“市场就在那儿，新的资本进来要先拿原料，每一块地被若干家争，不去想以后的房价、供应量是个什么过程，这样就会把土地成本弄得很高。结果是很多地产做起来就会变得困难。”政府也有着相同的忧虑。申奥成功以后，北京市政府做过相应的调查，在房地产没有熊熊燃烧起来的时候适时的地洒了一些凉水。投入200亿元增加经济适用房的开发，立言房价会下跌，使许多人开始持钱作壁上观。中小房地产企业压力骤增。

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并购：看近实远

好像任何产业发展到一定程度，都要不可避免地走上一条产业集中的道路。产业集中的成就也通常以市场自发性质的兼并收购为主要手段。尽管并购的趋势一直青睐于飞机制造、钢铁、汽车、化工、建筑等战略性产业，但近几年内随着互联网的风潮，金融业和电子信息产业内的并购案亦是动作频仍。一时间，资本、技术、人才等资源的漂移给诸多圈子里的人们平添了一种不安定和难以琢磨的气息。惠普和康柏的联手，神秘的面纱尚未完全除去，耳畔又传来电讯厂商北电即将被同侪朗讯收购的传闻。前一段时间，互联网风潮与风险资本相互催生的结果，成了系列大小并购案发生的温床。而中国的民众，恐怕也就是在这个当口熟悉了所谓兼并收购这个语汇及其所带来的一切包括整个流程。

房地产业无疑是资金最密集的行业之一，企业间的购并与资产重组在理论上有着相当的可行性依据。但是尽管近期我们看到了沙河入主华源，旭飞入主海发，招商与华侨城在诸多方面的合作，大量港资与大陆企业的联营，但至今我们尚未看见值得关注的真正意义上的并购案例。我们看到的充其量也只是一个真正意义上的并购雏形：即华润对万科与华远的整合。而在一、两年内，北京地区的房地产业的集中经由市场自发的企业间的并购来完成的几率将会很小。

动力缺失

当中国内地大大小小2万多家房地产企业抢食数亿平方米的蛋糕时，毗邻的香港80%的房地产业份额却掌握在前5家开发公司的手里；大陆规模最大的房地产企业之一万科的总资产约为50亿元人民币，全年的销售额也不过50个亿。而在《亚洲周刊》2000年亚洲地区最大公司的排行榜中，我们看到，仅香港新鸿基地产的营业收入就为33亿美元，2000年下半年的纯利即达53亿港元。同时，专事房地产开发的香港上市公司新世界物业发展公司的市值高达千余亿港元，其主席郑裕彤的个人资产就达211亿港元。于是，有人呼吁，组建地产航母，以应对外来挑战！但问题是毗邻的香港房地产业的市场构成果真就能成为北京甚至大陆未来发展的指向？

按清华大学房地产研究所所长刘洪玉的说法，大陆的房地产业的并购在短时期内不可能发生，原因是“没有动力”。刘洪玉认为，香港资源有限，而大陆市场空间却相当大，就拿北京地区来说，最近有人提出“大北京”的概念，把北京、天津、唐山甚至石家庄整合筹划，地产空间所具有的相当大的延展性，是香港无法比拟的。自然，市场空间大，就为诸多企业提供了生存的机遇。同时，其认为大陆目前的房地产企业实质差别很小，无法实现资源上的互补，相互间的并购没有太大必要。而学者的意见也并非完全一致。中国人民大学房地产专业的林增杰教授则认为，并购很可能发生在中小房地产企业的身上，像万科、万通、华远、天鸿等规模较大的企业之间的并购则可能性不大。

而颇为一致的认识则是，欧美房地产巨商一时半会不会进入，就连欧美地区，房地产企业的跨国经营现象也不多见。

在大成集团成荣房地产开发有限公司副总经理宛辰的判断中，以香港为代表的华人资本早已经开始了与大陆本土地产商的多方面的合作，但欧美资本的进入则很有可能将会同当年IT领域的做法相类似，会先通过代理商，并有一段时间的观望与试探期。

事实是，李嘉诚尽管早就让京城百姓见识了长江实业的能量与大手笔，但至今却无半点并购意向。70万平方米的冠城园的成功售出，让1989年就进入大陆房地产业的香港冠城集团浮出水面。冠城集团副总经理陈德清坦言，大规模的兼并收购不太可能，最起码冠城至今不存主动并购的意愿，到目前为止，这个开发商群体还只是在提高京城楼盘的供应量，洗牌是市场的事，香港房地产市场如今的格局是一轮又一轮洗牌之后的结果，而这需要相当长一段时间的酝酿，并购年代将姗姗来迟。

显然，企业并购的动力缺失很大程度上是源于市场空间的游刃有余。

亲子情结

国展家园总经理魏建军总感觉自己在这个圈子内有些与众不同。这个圈子里的企业老板、董事长身份的人名片上就自然清楚的印着“董事长”或“主席”的名衔，但作为董事长的魏建军却偏偏喜欢那个“总经理”的称谓。倒也不是为了遮掩什么，魏建军的意思是“我给自己的定位是职业经理人”，其曾经的履历也清清楚楚地昭示着这一点。在魏建军眼里，职业经理人与企业创业者之间一般而言有一个很鲜明的区别：创业者对自己的企业怀有一种父子般的情愫，而职业经理人相比之下此种情结却是要淡漠的多。

机制灵活的民营房地产企业在市场竞争中脱颖而出。尽管数据显示在供应量的构成中，民营成分的供应总量不会超过整个供应量的20%，但项目个数却是相对较多，也是市场中最为活跃的分子。如今进入房地产市场的民营企业几乎都是第一代，就像有的民企老板坦言的那样:“自己创造的企业，有一种情感因素灌注其中。”但如果把企业看成自己的亲生儿子，再穷也要自己养着不肯送人，企业如儿子，变成了自家的私有财产，好像多少有一些无奈和悲哀。需要理性的检视的是，你可以对自己亲手创建起来的企业情深意浓，但似乎更应该“情到深处情转薄”才好。

于是我们发现不仅是房地产业，中国的企业总是越做越多，单就一个万通，从其中脱离并自立门户的就能数出不少。当国外企业走的是一条由小支流流入江河再汇入大海的路线时，中国的民营企业却好像多少有点在倒流的迹象。分流明显多于交汇。“亲子情结”多少给企业之间的并购带来了障碍。抱在一起组建航空母舰，恐怕谁都想，但并购后的集团董事长由谁来当的争执则会使计划仅限于一个构思而已。

而像魏建军这样把自己定位在职业经理人，“从公司成立那天起，就没当它是自己的儿子”的人恐怕不多。想当年中关村秉承着“宁为鸡头，不做凤尾”的企业也是大有人在，但如今的调查却发现了一个有趣的现象，很多人的观念竟然呈现出180度的大转弯，并购的观念颇有点深入人心的味道。只要企业能生存发展，个人的位置不再重于一切。而这一点观念上的进步，在房地产业可能还需假以时日。

国企谋略

北京市城建开发集团、天鸿集团、华远及大成集团四大国有房地产企业构成了京城地产业的龙头。当那些民营企业的商品房将北京房地产市场搞得火热的时候，龙头们则一边忙着大面积的经济适用房的建设，一边或急或缓地进行着自身的改制。

比起如今风风火火的天鸿改制来说，大成的动作则显得有些温和与迟缓。目前，大成正在进行国有资产的盘活，就本身体制分成了两块，把其中一部分职能即后勤职能进行了剥离，完全成立了大成房地产开发总公司，专事房地产的开发，而把曾经的所谓后勤、党办、组织部等一些老的建制留在了集团。无论如何，从外观看上去，大成的企业体制改革显得有点滞后，但大成有大成的考虑。按大成成荣房地产开发有限公司副总经理宛辰的说法，大型国企承担着太多的职能，牵一发而动千钧，必须审慎行事。迅速转型，震荡太大，大成选择软着陆，只是想在看清一条比较成熟的路后再转型不迟。

从体制上看，民营房地产企业的优势显而易见，国有房地产企业尽管体制稍有滞后，但其毕竟延续了相当长的一段时间，积累了相当多的经验、人力、财力，许多资源在某种程度上是民企所不能比拟的。一方面有政府的政策扶持，一方面国有房地产企业本身在活跃的市场经济的推动下，也在不断改进思维意识。

专业化的销售公司也被引入了其房地产的销售过程中。大成早在90年代初就开始了与香港资本的合作。雅宝路畔的怡景园一期早在98年左右面向东南亚华人圈就已销售告罄，如今均价每平方米12000元人民币左右的怡景园二期也已开盘。这块价格便宜的风水宝地据说便是当年政府对大成集团担负城市市政拆迁任务所作的补偿。

华润集团对华远与万科的整合努力、风风火火的天鸿改制乃至不温不火的大成内部调整，慢慢修整后的国有房地产企业很有可能继续稳坐北京房地产市场的龙头。在万通集团主席冯仑的眼里，庞大的国企地产公司应该继续国企的职责，凭借地方政府的扶持及资源优势在其自身的圈子里引入市场竞争意识，“你（民营房地产开发商）做你的商品房，我做我的经济适用房”的状况的确将持续相当长的时间。如此相对和平的共处到底能够持续多长的时间虽不好说。但因为各有各的宽裕的发展空间，国有与民营房地产开发商双方暂时会避免兵戈相见。

空隙生存

预售许可证的发放、银行按揭及相关销售政策的出台已经让2001年初刚刚成立的金都恒基房地产开发有限公司感觉到了巨大的压力。金都恒基是由北京金三元新世纪投资公司、中达进出口公司和深圳中资投资有限公司斥资2亿元人民币成立，其瞄准的缝隙市场即是日前刚刚兴起的产权式酒店的概念。董事长杨小峰认为，面临市场竞争的加剧，实力相对较弱的中小房地产企业要想继续生存，必须要突出自己的特色，进行创新经营。金都恒基现在做的就是试图“通过一个有特色的产品，占住一个点，先把品牌做起来”。在杨小峰看来，市场缝隙不少，国外甚至国内其他行业提供的新思路和值得借鉴的地方很多，产品创新存在很大的空间，“东西不一定要大，但一定要精要透”。另外，中小房地产企业还要做到相应地风险回避，根据自己的实力，清楚地判断自身所能承受的风险程度，逐步把产品做出特色。

拥有像杨小峰这样的意识的人不少，如此实践下来的企业也很多。万通集团董事局主席冯仑比较欣赏的泰德公司便是抓住二手房市场的缝隙，对二手房进行改造后出售或出租，当前也“活得很好”。

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重组：山雨欲来

近期，不少中小房地产开发商都在抱怨日子越来越不好过。入世带来的冲击是远虑，倒还在其次，迫在眉睫的近忧是2001年6月中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）。这个《通知》不但加大了开发商从各商业银行获取贷款的难度，同时对买房人贷款也做出了限制：贷款人申请个人住房贷款购买期房，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二。

某项目开发商张謇这样说道：“本来计划投入30亿的功能性物业，前期自己的资金钱都挖了坑，现在《通知》一出，银行不给钱了，地基怎么盖，我怎么办？”没错，日子确实不好过了。国内开发商的传统融资渠道无非是少量自有资本、银行贷款和预售楼花，如今后两个主要渠道已经受阻。中国的房地产业正在经历与传统金融资本断奶的痛苦过程。他们知道，要生存下去就必须寻求新的资本来源，培育自己的资本造血功能。

港资力量

顺着长安街一路行去，且不说恒基中心和东方广场，其他大大小小的楼宇大多有港资的浇注。长安一条街让一些在北京从事房地产开发的香港人感到亲切，还有几分自豪和踏实。事实也是，敢于进入大陆房地产业摸爬滚打并在某种程度上取得成功的群体主要是香港资本。

中国房地产自20世纪80年代末发展至今，其所吸引的外资中95%是香港资本。第一次港资进入大陆的热潮是80年代末至1994年间，其时房地产的回报率是投资额的1到2倍。但根据香港1997年前统计数字显示，那时投向大陆的港资85%以上是铩羽而归，于是资金回流，直接导致了1996、97年香港的房地产泡沫。也导致了1995年到1999年香港资本对大陆地产投资的冷却。但既然是资本，必然要寻找机会和出路，再加上近年来，全世界包括美国、日本、台湾及香港本身的经济不景气，诸多游资再次指向经济正在强劲增长的中国大陆。于是，我们看到，2000年始，港资再次将目光聚焦于大陆的房地产业。

前一段时间，香港华润出面欲整合万科与华远，资本初露峥嵘。而与此同时，有很多资本在和百仕达积极接触。李嘉诚的长江实业在东方广场之后，再次进军朝阳，圈地6000亩，定位中高档住宅，雄厚的资金来源、强大的规模效应，成本降低但利润的绝对额不会缩水，以份额实现利润，如此下去，无疑将对相对在主流产品方面运作的内地企业产生一定的威胁。而香港冠海集团亦在70万平方米的冠城园之后，挥师八大处，为其太阳宫项目圈地100万平方米。

香港资本在大陆房地产市场经历了一波三折后，此次卷土重来，实是不容小觑。情形也与从前有所不同。金融风暴让香港很多公司的财富蒸发了2/3，港资的实力受到考验，此次重来的港资开始寻找新的欧美资金及项目作为合作伙伴。

对于这样的举动，本土企业迄今仍无应对措施。在本土企业联手交锋不多的情况下，唯有各自用产品实力去竞争，或去做缝隙产品，满足少数人的需求，如国展家园只向“已有房子的人卖房子”，跟市场拉开一定的距离从而降低竞争风险。

事实上，诸多本土企业也是敞开了胸襟。万科董事长王石就曾表示，一家房地产企业若想在3到5年之内异军突起，一定要争取国际力量的支持，而万科也不会排斥在未来会引入一个具有雄厚实力的国际财团来完成自身的迅速扩张计划。到目前为止，港资为代表的华人资本整体还处于与本土企业合作的阶段，而5到10年中间，并购行为大规模发生的几率或许会越来越大。但境外资本的进入也面临诸多方面的问题，如退出机制的不完善、执行资金工具如专业顾问行的缺乏以及缺少明确的法律和税务政策的指引等。

高科技资本

联想控股斥资20亿人民币大举进军房地产业的消息引起人们对新生的资本力量的关注。而与此同时，清华同方投资6亿人民币的同方科技广场将成为中关村腹地中的“双子座”。显然，这类参与者有两个重要的特征，一是上市公司，资金雄厚，二是大陆高科技的龙头企业，围绕高科技的概念做起了文章。

联想控股当初决定专门投资注册成立融科智地公司，专事服务于中关村建设和高科技公司的物业开发有两方面的考虑。一来其前身联想科技园原本只是计划负责联想集团内部的物业开发，但是联想电脑大厦和深圳研发中心的成功，使其在整个开发过程中积累了一些经验，领军人陈国栋等人逐渐感到“这个东西非常有意思，兴趣越来越大”，开始有意将此探索继续下去；二来，中国科学院作为联想集团的大股东，一直希望联想能够在中关村科技园区的建设和发展过程中，发挥更大的作用。更重要的是中科院有很多研究机构设在中关村，中关村的核心区差不多半壁江山都属于中科院，联想进行开发，无疑可充分利用中科院的这一土地资源优势（详见《数字财富》2001年6月22日第8期《科技物业形塑新办公时代》）。

清华同方的考虑与联想倒是有些分别。清华同方目前正在以信息产业为主业对其业务进行整合，先前跟信息产业不相关的业务正在逐渐剥离中，从同方当前提出的企业发展战略上，至今也没有把房地产纳入其主营业务板块中去，由清华大学总务处长仰效友挂帅的清华同方房地产开发有限公司的成立从客观上讲只是出于项目的需要。作为一家新兴的超常规发展的上市企业，同方自身有很大的物业需求。“双子座”建成后，2/3左右将自用，而其中一座的22个楼层用于销售。而北京市提供的相关的政策法规也规定，作为上市公司出于自身建设而非购买物业必须成立房地产公司以解决专业化运作的问题。清华同方房地产开发有限公司成立的另一个催生剂同融科智地异曲同工，同方集团兼并了清华大学的东邻北京第二纺织机械厂，拿到了一块比较便宜的地。

在联想较为明确地表达了觊觎房地产业的心思时，清华同方却出于集团战略的考虑对这个思路做出了否认。但田海光强调，清华同方房地产开发有限公司虽因项目而起，却绝对是一家综合开发公司而非项目公司，具备房地产开发的诸多条件，如资质、注册资本、人才、技术等。尽管最初只为扩大同方的办公与研发面积，但在开发过程中深化了认识：房地产仍然存在着较高的利润，而高科技企业的进入更能提升其价值。按照田海光的分析，中国的房地产业，运作水平较低，资金规模不够，却有相当高的利润，这样一种产业却没有积聚最有技术实力、资金、人才实力的企业介入是不正常的。同时，既然如今的技术对人类生存的影响已接近登峰造极的阶段，作为生存空间的建筑势必受到高科技的影响，从市场角度看，握有技术优势的高科技企业进军房地产在所难免。于是，我们将会发现，建成后的清华同方科技广场将成为清华同方高科技产品的集中展示厅，同方e-home概念的大型样板间，同方在商务办公、数字家园方面的技术将会在其自身开发的项目中得到完美集成。

不管同方房地产开发有限公司承认也好，否认也好，从其企业自身的发展角度来说，其无疑具备整合同方相当一部分产品的能力，同方拥有的许多高科技产品都与建筑相关联，如人工环境、楼宇交换等，产品处于房地产开发的下游，房地产开发自然可对产品产生整合与拉动的作用。而总经理仰效友也坦然承认，利用房地产业这样一个业务领域可使同方更多的尖端产品在其中进行一个完善的集成。8月份开盘的同方科技广场，据说销售状况不错，倘使能打一个漂亮战，我们无法怀疑清华同方房地产有限公司继续生存乃至在业界发展壮大的可能性。

2001年底融科资讯中心A座即可启用。联想的“科技物业”的概念与同方的“科技建筑”的提法都展现了很重要的一点，即“科技”。但高科技企业最让人忧虑的也是缺乏专业化的房地产开发团队。对于房地产开发这种地域性、专业性很强的行业来说，“外地、外资、外行”面临的风险无疑最大。高科技企业与那些传统产业的巨子一样，出招同样要谨慎。寻找有品牌、运营较好的专业化公司合作或收购，在有些业内人士看来要比挖几个人重新组建新的团队要有效和便捷的多。

而与此同时，一些国内其他产业的巨子亦纷纷出手，如三九、新希望、红塔等。此类掘金者的重要特征也是相对的财大气粗，新希望出手就是30亿。像前面提到的金都恒基也是京城餐饮业巨子金三元牵头。巨人大厦让史玉柱留给我们的警示是：“我的失败是因为我涉足了我所不熟悉的领域。”于是我们有同样的忧虑，这些外行人恐怕绝不能止于凭借大钱在中国房地产市场普遍专业化程度较低的情况下浑水摸鱼，而要尽快利用自身的资金优势向专业化迅速挺进，而并购相对成熟的专业房地产企业对其而言显然是一条捷径。

房地产投资基金

如何走出资金来源的困境？在2001年5月18日世纪华夏资产管理有限公司房地产金融论坛上，与会专家们提出这样的观点：当前大量分散的社会资金、机构资金由于缺乏有效的投融资渠道和投资工具，难以聚集起来进行大型项目的投资，如果能够创新金融工具--利用房地产投资基金募集社会资金，将可以缓解房地产住宅产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力。而就在此前的三天，5月15日，由中国五矿集团房地产公司、北京首钢集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团共同发起成立了北京世纪华夏资产管理有限公司，致力于房地产投资基金的运作和管理。

房地产投资基金（也称房地产信托投资基金）最早产生于美国20世纪60年代初，也就是曾风行美国的REIT理念，美国税法中将其定义为：经营管理或投资房地产的公司、信托或协会。它收入的90%来自房地产，不缴公司所得税，在合法证券交易所依法上市，可以合法交易。70年代达到顶峰。后由于经济危机和房地产市场的萧条，尤其进入80年代，美国一大批银行因大量房地产业的呆账而遭破产，房地产投资基金出现衰落，资金外流。随后，美国政府采取措施，出资500亿美元设立清账的RTC（ResolutionTrustCompany即清算信托公司）拍卖大批成为银行坏账的房产，最终纳税人出资收购超出2000亿美元，逐渐使房产业恢复了生机，REIT股板块也逐渐开始旺盛，到90年代末，已吸引近10%的商业房产进入REIT板块，且以几何级的速度迅速增长。

根据国际上的经验，房地产投资基金具有广泛的公众基础，其资金来源主要有：发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等。作为开发商融资的金融手段之一，房地产投资基金能够弥补银行短期贷款的不足，为房地产开发商提供持续、稳定的资金源。

而在北京世纪华夏资产管理有限公司总经理吴海滨看来，中国资本市场经过11年的发展已初具规模，改革开放二十几年藏富于民的政策，也使中国民间“卧虎藏龙”，有最新数据统计，国内居民储蓄存款已突破70000亿元；尽管目前国家还不允许保险基金、退休基金进行直接投资，但中国房地产投资基金已经有了设立的基础。“我们的资金规模是10亿元人民币，对外还要继续吸收新的资金，目前已经在和华安基金、光华基金以及台湾的保险公司探讨合作。”吴海滨说道。

吴海滨是做投行出身，但这并不影响他对房地产行业的判断。相反，多年的投行工作经验让他清楚地意识到，企业的发展绝不仅仅是生产车间主任和销售经理的事，更重要的是资本运作。房地产业同样如此。开发商前期需要关注的是如何实施企业内部的经营管理战略，但这只是内功的一部分，还有很重要的一个功夫就是动用社会的外部资源，通过兼并收购、股权置换、融资租赁等进入到资本的层面上，这同时也是解决其融资渠道的根本所在。吴海滨说:“世纪华夏此时成立可谓占据天时、地利，即人民银行《通知》的出台使开发商的融资渠道问题更为凸显，而北京的房地产市场的春秋战国时代也将到来，市场的整合、并购为房地产投资基金提供了商机，当然，我们的出现也将加速这一进程。”

但是，这个首先破壳而出的房地产金融投资机构面临的首要问题还是开发商的意识问题。2001年3月，其股东之一五矿集团房地产公司多次例会，讨论成立房地产投资基金的必要性。而事实上，虽然IBM、摩托罗拉、CISCO等许多国外大型企业的房地产资本占其总资本非常大的比重，但是这些企业都是委托专业的资产管理公司来打理其在世界各地的物业。五矿、首钢等世纪华夏的股东面临同样的问题：目前五矿在全国拥有数量巨大的房地产存量资产、首钢拥有200～300万平方米的土地存量，所以世纪华夏的首要任务就是为股东企业服务，给大企业做专业的资产管理，帮助它们进行整合重组的工具，用投资银行的专业手段把房地产产业资本、金融资本和专业资本管理结合起来，创造企业新的竞争优势。其次，要为房地产业其他企业和涉及房地产业的金融资本提供服务，以期达到“房地产融资的社会化和投资的大众化”。

据世纪华夏内部人员透露，目前已有几十家房地产开发商与其接触，希望基金能选择他们作为第一批投资对象，并提供了一批投资项目。对于被投资企业来说，房地产投资基金不一定谋求控股地位，也不追求对被投企业股权的永久持有。除了持有期间被投企业的分红派息外，房地产投资基金的最主要投资收益来自基金持有的股份退出时的资本溢价收益，其方式包括在公开市场和非公开市场的退出。

可见，无论是世纪华夏，还是其后来者都还有很长的一段路要走，房地产投资基金能否成为房地产开发商的新血源，完成其“输血”功能，面临的不是弹指间能够解决的问题。但不管怎样，这不失为是房地产业走出融资困境的一条出路。吴海滨和他来自房地产和金融界的精英团队相信眼前是一片希望，但另一方面国家在产业基金立法上的滞后将严重影响我国产业基金的实践。无论是全国人大的《投资基金法》，还是国家计委的《产业投资基金管理暂行办法》，拟议中的几个法案已是数易其稿，但仍然没有明确的发布时间表。此外，我国的主板市场也正处在规范、完善的过程中，二板市场迟迟未能推出，对于包括房地产投资基金在内的产业基金尚不能提供一个有效的出口；而在非公开市场退出机制中，柜台交易、产权交易也面临许多实践中的困难。

但产业集中毕竟是一种趋势，带有相当的历史必然性。我们即便断定无论当今房地产市场如何纷扰，但21世纪初的两年绝不会是北京房地产产业收并购的年代。北京市场存在相当多的空隙，要弥补这些空隙需要很长的一段时间。而空隙的存在意味着生存空间的存在。

今年在上海举行的APAC中小工商企业电子化论坛的主题之一即为创新。创新才有可能使中小企业生存并壮大成了一种共识。在日益加剧的市场竞争中，实力较弱的中小企业面临的危险和冲击势必最大。退一步说，即便当前中国的房地产市场还是一场巨大的盛筵，与席者均可多少分一杯之羹，但当产业集中的动荡年代一旦来临，中小企业要想以兼并收购的方式使企业得以延续，如今经由创新把品牌等无形资产做大也将是未来同其他企业联手的砝码。无论怎样，不断提升自身的价值便意味着不断拓展自身的机遇空间。

由于房地产业距离市场自发性的兼并收购时代的来临尚有一段时间，我们发现摆在眼前的产业集中在一定程度上于一、两年的时间内将由自发淘汰与自然减员的方式来完成。

北京地区的4000家房地产企业，挂牌子的不少，真正意义上的开发商却不多。有项目在做在卖的至多有千家左右。众人一致认为，激烈的竞争将会使一大批企业自行消亡。消亡的有可能是一些实力薄弱的中小企业，但在这个可以“以小资金拨大项目”的房地产圈儿里，“小鱼吃大鱼”的几率也不小。小企业做的好，可迅速壮大，而大企业一旦沉沦，用魏建军的比喻“就像泰坦尼克号巨轮”的沉没一样，带起的巨大旋涡将让人无法救助。如今，有的国有性质的小的房地产开发商已开始专事出售手中掌握的地产，地产出售完毕之日当是其退出市场之时；而有的企业则因开发过程中的资金问题而停滞，从而被迫出售项目资源。对大多数因项目存在而组建的房地产开发企业而言，项目资源的出售则意味着该企业的消亡。

如今看来，2001年北京房地产市场的销售额比去年同期已经下降了40%多。市场一方面轰轰烈烈，一方面购买人却又表现的相当冷静。北京的需求量在短期不会发生什么变化，而经济增长又是一个很缓慢的东西。业内人士估计，强劲的购买势头预计在2～3年后方会出现。这就使很多房地产企业境遇尴尬。企业实力不强被挤掉，一方面自然会净化市场，但也必然会带来一定的负面影响。于是，业内有人呼吁，如果由政府出面制定一些“温柔”的法规让企业能在不受损失的情况下进行兼并重组，恐怕要比自然挤垮要好得多。

国展家园的总经理魏建军坚持认为，我们毕竟不像某些资本主义国家在资金量很大的情况下需要挤掉一部分资金，稳定其发展空间，“美国大米多了，可以倒到海里去，而我们毕竟是发展中国家，是需方市场，大米即便多了，也要想办法把它转化为肉或其他食品，而不能倒到海里去，让价格上扬”。

有人计算，如果企业共有10000个亿人民币的资产，积极并购重组成功，资产将会提升到12000个亿，而倒闭的方法却会使企业降为8000个亿。倘使在诸多企业倒闭之前，通过一些股份制的手段将其组合在一起，把蛋糕做大，增强其抗风险能力，那么资产损失将会大大减少。

综上所述，我们可以断言，北京房地产市场的产业集中在所难免，但市场自发的并购环境并未形成，一到两年之内，我们还无须应对从春秋向战国时代的转换，但5到10年中，并购发生势在必行。各类资本已逐渐开始了在北京房地产市场的角逐。